任志强:别拿日本泡沫当镜子 中日房地产有差别

　　中国社科院发布了最新的《黄皮书》——《2007年世界经济形势分析与预测》，其中提到了要记取当年日本房地产泡沫的教训，避免在中国出现类似的情况。于是一些人就又开始用《日本房地产泡沫移师中国》来恐吓中国的民众。

　　我没有读社科院的《黄皮书》，但我认真地读了日本著名学者野口悠纪雄的《泡沫经济学》一书，以及盖伯尔(PeterCaber)《天下第一泡沫》(TheFamousFirstBubbles)，也希望更多的人在讨论泡沫问题之前先读读这两本书。尤其是如果讨论日本的泡沫问题，请先读读《泡沫经济学》，此书专门研究和讨论的恰恰是日本自80年代初到90年代初这段时间发生的事情。

　　2005年初一个读书栏目请我做《泡沫经济学》的读书有感，我曾列举了日本泡沫时的情况与中国现状的比较，并认为差别巨大，因此也得出中国房地产根本不可能出现日本式的泡沫的结论。

　　中日房地产最核心的差别在于几个方面：日本土地从家庭向机构与政府转移的过程中是买方价格形成的增长，家庭的收入增加。中国土地是从国家垄断向机构与家庭转移的过程中卖方价格形成的增长；

　　日本是宽松的金融政策与零首付的土地抵押信贷，以增加流动性为主。泡沫之后是政府与银行的坏账，企业与个人实际支付的自有资金风险极低。中国是双紧的金融政策与企业用自有资金支付土地全款后的开发信贷和二至三成首付基础建筑物封顶之后的个贷政策，企业与个人以自有资金支付为前提和基础，无资本市场的支持；

　　日本的股票市场与土地市场的融资互补，既可以发股票购买土地，也可以利用土地增发股票，两者之间的价格相互推动增长。中国的股票市场与土地市场隔离，能利用资本市场融资的地产公司不到企业总数的1%，地产上市公司的市场占有率不到15%，股票市场的上涨有可能分流地产市场的资金；

　　日本是所有类型的土地与房屋价格均发生价格巨变(重点在东京和大阪)。中国只有部分城市的部分类型房屋价格增长，尤其是大量中低价位的房价变化不大，二三线城市的住房价格变化不大；

　　日本房地产增长中并非以住宅的自住需求为主，其非住宅类型的建筑所占比重远远大于中国，其城市化比重早已超过70%，房价增长与城市人口增长几乎无关。中国房地产需求增长中以住宅的自住需求为主，全国用于出租的住宅总量约为存量的2%，住宅建筑占总建筑量中的比重占70%，目前的城市化率仅为42%，房价的增长与城市户数增加和城市人口增长引发的供求矛盾相关紧密。

　　如果基本经济背景与前提有重大差别，日本是不能当镜子的。