京城房价“涨势不改” 调低投资调不低房价

　　京城的房价“涨势不改”，房地产市场的供求关系也“趋紧依旧”。北京市统计局和国土资源部门近几年的综合数据显示，国家对房地产的宏观调控，“调低”了开发投资，“调低”了商品房供给，但却没有给高企的房价“降温”。

市场分析人士认为，2006年，北京房地产市场已经呈现出的开复工面积、竣工面积双双下滑，以及住宅空置面积大幅减少等特点表明，房价上涨背后，存在着供给乏力这一关键性因素。

　　投资趋缓导致供给偏紧

　　宏观调控在遏制房地产投资增幅方面效果十分明显。北京市统计局的数据显示，房地产调控开始的2004年，北京房地产领域的新开工面积出现比较大幅度的下降，下降了11.1%。2005年，下降幅度稍微有所缓解，但是仍然比2004年下降2.9%。业内专家指出，房地产新开工面积，是该领域投资的一个主要先行指标。这个先行指标出现比较大幅度下降，势必会影响到投资。

　　此外，房地产投资方面的其他指标也在下滑。根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据，2006年，北京市商品房施工面积10483.5万平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3万平方米，下降13.3%。商品房竣工面积3193.9万平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3万平方米，下降22.8%。

　　在供给偏紧的情况下，商品房空置面积也开始加速消化。2006年末，北京商品房空置面积为1039.7万平方米，比上年末减少334.5万平方米；其中商品住宅空置494.1万平方米，减少305.6万平方米。

　　业内专家坦言，虽然助涨房价的因素非常复杂，但是供求关系显然是决定性因素之一。从2001年至2006年北京房地产市场运行情况的数据可以看出，房屋价格变动和竣工面积、销售面积的变动，三者之间存在着很强的互动关系。竣工面积、销售面积增长较快的年份，房价涨幅平稳，甚至有所下降。

　　来自国土资源部信息中心的数据显示，2002年，北京市商品房竣工面积为2384.4万平方米，比上年增长了39.7%，销售面积为1708.3万平方米，比上年增长了41.8%，两项指标均为近5年来最大涨幅；与此相呼应，2002年，北京住宅平均价格比上年下降了近5%。该效应还延续到了2003年，数据表明，当年北京住宅平均价格仍略有下降。

　　而房地产投资放缓后的2004、2005和2006年，商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅一路下滑，到2006年出现了负增长。与此同时，房价却在一路上扬。根据中国人民银行营业管理部货币政策分析小组所做的“2004—2005北京市金融运行报告”，2004年，北京住宅平均价格增幅为6.7%，2005年增幅达到了19.2%，而2006年，涨幅也超过了10%。

　　北京市统计局有关负责人也指出，北京房地产市场有两种力量的博弈。一个是中央政府让整体经济不要太热，要适当地降降温，就要降低房地产的投资。另外一种力量，就是需求的力量。这使得住房市场的供需关系日益紧张。

　　由于住房商品的特点，不可避免地出现一些投资和投机性的需求。加上住房刚性需求以及改善住房的需求，这就使得社会对住房的需求相当大。

　　北京常住人口的快速增长，带来了对住房需求的增长。北京市统计局的数据显示，近三年，北京每年增加41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。

　　《北京住房建设规划(2006年-2010年)》中指出，到2010年，北京城镇人口人均住房建筑面积将要达到30平方米左右。这意味着2006后的4年内，北京人均居住面积还将提高4.1平方米左右。如果按照2006年北京市1581万常住人口计算，每年还需要新增建筑面积1620.53万平方米。加上新增人口产生的住房需求，北京今后4年，每年新增的住房建筑面积的需求至少是2700万平方米。而实际供应量约为2200万平方米，有500万平方米左右的缺口。

　　一位市场人士指出，首先，北京城市化进程进一步加快带动了大量的拆迁住房需求；其次，人们生活水平提高推动住房消费升级，增加了他们的置业需求；最后，北京作为国际大都市吸引着大批的精英人士来京工作，这也产生巨大的自住需求。

　　除了住房刚性需求外，为了保值和投资而购房，也成为不少富裕人群的选择。招商银行(19,-0.24,-1.25%)曾委托零点远景调查做过一项调查，调查对象是个人金融资产在50万元以上的都市高收入群体。调查结果表明，高收入群体大多偏爱保值型的房地产投资。而这些需求就很难加以量化了。

　　众所周知，新开工面积与土地供应量有密切关联。近两年来，北京市土地日益趋紧是不争的事实。北京市统计局新闻发言人于秀琴指出，2005年新开工面积下降，直接导致了2006年住房竣工面积的大幅下降。而分析人士认为，2005年的土地供应收紧则是新开工面积下降的主要原因之一。

　　根据于秀琴介绍，北京市2006年土地供应量为1318公顷。但根据北京市土地整理储备中心统计数据计算，2006年北京通过“招、拍、挂”出让的房地产开发用地(不包括经济适用房用地)面积总计为1065公顷，其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷。北京2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷。就是说，实际土地供应量也仅为计划的56%。

　　据北京市土地整理储备中心的数据计算，2006年北京已成交地块、正在交易地块和即将入市地块三者合计的规划建筑面积为1146.6万平方米，不到2006年北京商品房新开工面积的一半。

　　从2005年看，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地550公顷。实际成交的房地产开发用地仅为880公顷，大约是计划的40%。

　　由于土地入市与形成实际市场供给存在着1至1.5年的时差，2007年的新盘供应将主要取决于2005年和2006年的土地供应量。

　　根据北京市土地整理储备中心的数据计算，2006年，北京市出让的住宅(含)用地的平均容积率(规划建筑面积/土地面积)是1.11。按照1318公顷土地计算，形成的商品住宅有效供给仅为1463万平方米。

　　国家宏观调控将土地闸门越收越紧，而开发商拿地的成本也越拍越高。在此背景下，近期北京成交宗地的价码均大幅高于标底价。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建(12.25,0.22,1.83%)兴华地产有限公司联合体以26亿元竞得京城“新地王”的广渠路36号，虽然有关部门没有按“价高者得”决定竞拍结果，但成交价仍高出标底价近9亿元；金地(集团)股份有限公司以7.57亿元夺得四惠地块，是该地块招标底价3.7亿元的两倍多；而华润置地(北京)股份有限公司则以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。

　　国土资源部信息中心的数据也印证了这一点。2004年，北京出让的居住用途土地的地价平均值为每平方米2127元，2005年已经达到3884元，而到2006年第三季度，这一数字已经上升到4016元。

　　21世纪不动产研究中心孟奇经理分析，近期多宗新地块高价拍出，可能将推动房价进一步上涨。因为这将导致周边在售楼盘调高身价，而区域价格上调又可能驱使准购房者提前购房，造成购房需求的上升。此外，地块成交均价大大高出标底价，也给开发商一个高价拿地的信号，使今后地块竞拍抬价，从而可能促使房价进一步上涨。