申城老洋房市场反弹在望

　　2006年12月，国家发布了《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，未来市场上的别墅供给量将继续减少，这必将大大地促进别墅存量市场的成交量及成交价的提升。而对于古董级的别墅——老式住宅市场而言，此禁令颁布后，其得天独厚的地理位置、超低的建筑密度以及文化和收藏价值越发突出，也必将受到投资者青睐。

　　“此外，尽管国家在2006年的8、9月间连续出台关于限制外资炒楼的政策措施，但目前还没有证据表明外资对于中国房地产的冲击有明显减弱趋向。从国家统计局公布的数据看，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。从2006年全年来看，增长幅度更大。”

　　调控影响巨大

　　回顾2006年老洋房，史丹福综合指数显示：就去年第一季度老式住宅市场的变化而言，由于“买入未满两年的物业出售需全额缴纳营业税”的政策出台，以租养房的比例剧增，造成新式里弄和老式公寓租赁市场一度供大于求，拉低了租金价格，从而也影响了买卖市场价格。

　　第一季度上海花园洋房全市平均价为40352元/平方米，较上季度上涨0.2％，新式里弄全市平均价为21690元/平方米，较上季度下跌0.2%；老式公寓全市平均价为17738元/平方米，较2005年第四季度上涨0.1％。

　　去年第二季度，银行降低贷款门槛、新的公积金政策的出台等在一定程度上激励了自住客及长期投资客对市场的信心，成交量和成交价均有所回升，上海老式住宅市场在经历了一系列调控政策的狂风暴雨后，慢慢有所复苏，此时，花园洋房、新式里弄和老式公寓基本都已止跌，成交量也略有回升。

　　但随着第三季度的到来，受国家扩大营业税征收范围、外资限炒令、强征个税等新一轮的宏观调控影响，老式住宅价格出现了较大幅度的下跌。第三季度花园洋房全市平均价为40088元/平方米，较第二季度下跌3.6％，新式里弄全市平均价为20766元/平方米，较第二季度下跌4.8%；老式公寓全市平均价为16970元/平方米，较第二季度下跌6.0％。

　　2006年第四季度，根据市中心徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口这5个区调查样本分析，全市花园洋房均价为39600元/平方米，较第三季度下跌1.2％，新式里弄全市平均价为21148元/平方米，较第三季度上涨1.8%；老式公寓全市平均价为17220元/平方米，较第三季度上涨1.5％。

　　从统计指数来看，第四季度的老式住宅已逐渐摆脱第三季度的下跌态势，虽然花园洋房仍有微幅下跌，但就新式里弄和老公寓而言，限外政策限制了部分自住的外籍客户购买，租赁市场有所回升，部分国内投资客看好这一市场；加上7%－10％的年回报率，也使新式里弄和老公寓的价格在新需求的带动下日趋平稳。

　　区域高低不一

　　2006年第四季度史丹福指数显示：从市中心徐汇区、静安区、长宁区、卢湾区、虹口区这5大区域的抽样调查来分析，徐汇区老式住宅平均价格30517元，指数为305点，涨幅为0.4%；卢湾老式住宅平均价26937元，指数为269点，涨幅0.5%；静安区老式住宅平均价格26130元，指数261点，涨幅为0.3%；长宁区老式住宅平均价26317元，指数为263点，跌幅0.4%；虹口老式住宅平均价20047元，指数为200点，涨幅为0.0%。

　　从各个区域的指数来看：卢湾区和徐汇区的涨幅最大，这与两个区域加大旧住房综合整治、旧住房综合改造、改善区域环境等工作力度不无关联。其中徐汇区在第四季度完成了旧小区平改坡综合改造50万平方米，旧住房综合整治、旧住房综合改造工作30万平方米；完成了上海市首批优秀历史建筑公益性保护修缮示范项目——东平路9号修缮的有关工作。

　　此外，虹口区多伦路板块在去年第四季度成交了一栋大面积的名人故居，其建筑面积1147平方米，占地1148平方米，成交价3600万元，从而把区域平均成交价拔高不少。

　　分析师认为，总体而言，2006年的老式住宅虽然均价变化呈波浪型，但其长远市场仍将被多数投资者所看好。不过，随着2007年的到来，老式住宅市场在新一年的发展趋势还将取决于国家对房地产市场宏观调控的深化。“2007年，我们完全有理由相信，随着宏观调控政策的明朗化，老式住宅市场将会慢慢地从低谷中走出，整体价格将更趋于稳定。特别是花园洋房，其成交量和成交价格还将有一定的调整空间。”分析师预测。