2007:调控政策“稳”字当先 楼市变数多多

　　政策：“稳”字当先

　　几乎所有人都这么认为：2007年房地产宏观调控仍将继续。

　　中信证券分析师指出，首先，宏观调控是个长期的趋势，这是由房地产行业的属性决定的，政府不可能对房价上涨置之不理。

其次，政府前两年没有平抑房价并不等于政府没有这个能力，政府宏观调控依然有“杀手锏”，这就是提高首付款比例。

　　而在具体的实施层面上，分析师预测，国土部将继续着力于严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；建设部会加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房；央行、银监会维护金融安全，严格放贷，提高首付；发改委将加强项目审批；税务总局严格征收，增加持有环节税收，土地增值税；规委控制规划，增加中低价房。

　　与此同时，上海中原研究咨询部经理龚敏预计，明年的政策无论是广度还是深度都应该是浅于今年，因为政策具有滞后效应，加上今年的一些调控政策会在明年开始发力，因此明年如有政策出台也将放缓。但是国家也不会轻易放松对房地产的调控，因为经历了这几年房地产的风潮之后，未来的方向应是“稳”字当先，基于此，国家还是会从全局观考虑出发，目前对上海影响最大的莫过于其他城市房价的不稳定使得国家会出台更严厉的政策，不过由于上海是一个定位于国际化大都市的城市，特别是未来五年上海将形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，因此房地产需求方面不仅是来自本地，更是来自国际需求，因此明年及未来5年内房地产成交量其实并不需要太过于担忧。

　　销售：略有萎缩

　　由于地根持续紧缩，带来市场供应的增加有限，因此即使未来会再度出台控制房价的宏观调控政策，商品住宅供不应求的局面短期内也不会出现改变，房价继续上涨的局面还可能持续。但是，由于房价上涨过快，购房有效需求可能受到一定抑制，同时受征收物业税等宏观调控政策带来的负面影响，市场景气可能会有一定下降，成交面积增长出现下降是有可能的，并且由于主流套型面积减小，总销售额有可能出现一定萎缩。

　　2004年实行招拍挂以来，政府一直没有间断过对房地产业的调控。因此，尽管目前房地产行业两个先行指标土地购置面积和土地开发面积保持平稳，但由于调控措施的进一步深入，力度进一步加大，未来住宅的有效供应量将减少。

　　我国一些重点城市和地区（主要是北京、上海等）的人均GDP已经是全国的4倍，在这些地区，房屋的买卖已经不仅仅是满足居住的需求，更重要的是作为一种保值和增值的工具，即投资的需求。从房地产需求的角度分析，哈佛住宅研究中心统计分析表明，人口统计数量及结构很大程度上决定房地产行业的发展周期。我国1962－1982年出生的人年龄在26－44岁之间，这一年龄段共有4.2亿人口，他们正处于购置新房和改善性换房两种需求都很高的阶段，这将进一步加快房地产业的发展。

　　龚敏认为，价格依然会稳中有升。首先从成本角度来看，奠定了房价上涨的基础；其次从目前形式来看，开发商降价出售的行为只存在于部分片区、部分楼盘，无法形成联动效应，因此开发商集体降价的可能几乎没有；第三，上海的城市定位及经济的发展给予楼市足够的信心，何况目前房地产依旧是国家的支柱性产业。

　　而在人民币升值的大背景下，提高了房地产的投资价值。从其他国家发展的经验来看，汇率变化对一个国家的房价变化（主要的资产价值变化）是正相关的；从日本等本币升值过程中的经验来看，房地产业和航空业是本币升值的最大受益者。更为重要的是，由于经济实力的提升，人民币升值的预期是刚性的，这必将对房地产行业产生积极的影响。

　　货币：压力犹存

　　加息等调控措施的出台，可能会适当降温当前房地产股的牛市行情，形成阶段性的调整压力。不论如何，2007年货币政策稳中偏紧，对于处于溢价中的房地产股而言货币政策新政的心理压力是客观存在的，值得提防。但是预期在房价持续上涨和人民币升值趋势下，房地产股在消化这些心理压力后仍会在房价持续上涨的推动下继续恢复上涨趋势。

　　随着我国经济实力的逐步提升，人民币升值将是一个长期的过程。在这种背景下，以人民币为计价单位的房产必然受到国外资金的高度重视，国家统计局公布的三季度数据显示，我国房地产开发企业利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%，这也验证了上述这种观点。但相对于房地产开发来说，商业地产更能从本币升值中获益，因为商业地产没有房价波动的风险，并且随着时间的推移，其资源的大幅增值在所难免。

　　地价：攀升在即

　　随着房地产行业的景气度持续攀升，房地产投资持续高速增长，最终将刺激土地价格开始出现大幅上涨，房地产行业内部经营利润将向上游转移，即地价快速上涨将迫使房地产开发商的部分经营利润向土地开发企业转移。这也就是具有行业研究前瞻性眼光的行业领先者——万科担忧房价快速攀升所带来负面影响的根本原因。万科预先发现房地产开发将面临房价快速上涨后带来地价的大幅度上涨、开发商被迫向地产商输送利润的不利形势，但这不是一个企业能改变的行业发展必然趋势。

　　对于二级市场的投资而言，地价的攀升将刺激土地开发类企业的毛利率明显提升、利润增长加速，土地开发类企业的利润增长周期将滞后于房地产开发企业，土地开发类相关股票将接力住宅开发股，成为房地产行业2007年投资的首选。其次是土地储备丰富的住宅开发商以及一线城市核心地段的写字楼、酒店、商铺等商业地产经营企业。其中，北京、上海等城市核心城区（如CBD、金融中心）的商业地产重估价值将再次大幅度上升，使商业地产的投资机会可能仅次于地产类公司，而优于住宅开发类公司，尤其是其中存在经营面积快速扩张机会的商业地产，如中国国贸。住宅开发商重点关注土地储备规模比较大、成本控制优势突出的公司，如万科、金地、保利等。

　　外资：持续涌入

　　包括摩根士丹利在内的众多外资投行和海外机构都毫不犹豫地表示：会加大对于中国房地产市场的投入。

　　尽管今年的宏观调控对于外资投资房地产市场进行了限制，但是随着美国房地产市场的疲弱、结束最近11年的上升周期，美国经济将放缓的预期越发明确。10月初，摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测：房地产市场降温将使美国2008年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。美联储此前曾预测“在今后的10年里，美国经济增长速度将平均低于3%，而在过去10年里，美国经济增长大约保持在3.3%左右”。美国经济走弱与中国经济增长强劲形成反差，使国际资本更加青睐人民币升值的历史性机遇。

　　中国经济增长强劲、贸易顺差快速上升和外汇储备的急剧增长导致人民币升值预期短期被进一步强化。外汇储备由2003年底的4033万美元在不到3年的时间里快速增长、突破1万亿美元，表明大量国际投机资本在人民币升值预期下持续涌入中国。2007、2008年人民币升值是否将会越过年均4%左右增速的政策上限，市场预期比较显著。不论如何，中国经济未来的增长潜力为人民币长期升值趋势奠定了坚实的经济基础。外汇储备的高速增长，释放了基础货币，加剧了货币流动性过剩问题，间接推动房价等资产价格上涨。

　　物业税：引而不发

　　物业税开始征收短期内将对房地产需求造成比较大的冲击。虽然很多人预期2007年这一政策还不会推出，但由于这一预期的存在，对房地产市场、对购房者心态的影响不可忽视。

　　物业税这种对住房保有环节征收的税收会提高拥有住宅的成本，事实上对以投资为目的的购房需求形成较大影响。而对于自住性的购房需求，物业税在具体征收时，可能会在征收对象上有所区分，比如对家庭第一套住房、对面积较小的住房有一定减免等，因此实际影响有限。在欧美等国，物业税早已开始征收，但并没有影响出现较长时间的市场景气，因此长远而言，征收物业税不会影响房地产市场的发展前景。

　　房产股：行情见好

　　房价继续快速攀升、旺销迹象明显、行业景气度持续攀升，充分保障了房地产行业重点公司2006年预售款和2007年结算收入以及盈利能力的持续、快速增长。

　　数据显示：2006年前三季度，37家房地产开发上市公司（未含保利地产和北辰实业）主营收入合计272.2亿元，同比增长7.4％；净利润合计34.0亿元，同比增长15.83％。其中万科净利润增长55.9％。

　　房地产行业重点上市公司2006年三季度末预收款（以房地产销售的预售款为主）的同比变化表明：37家房地产开发企业的期末预收款合计327.60亿元（保利地产和北辰实业缺乏2005年数据，未计算在内），比2005年三季度末的175.19亿元增长了87.0％。其中，大型房地产股的预收款增速表现比较优异，如万科、招商、金地、华发、中华、世茂等公司增速都在100％左右。

　　国都证券分析师认为，因此房地产上市公司2007年结算收入和净利润有望继续强劲增长，预期比较乐观。预计万科、金地、招商地产、保利、北辰等一线绩优股2007年净利润增长都将高于30％。

　　华泰证券表示，只要地产股不出现严重高估（动态市盈率达到30多倍）；宏观调控政策没有严重改变行业基本面（如土地供应放开），对于风险承受能力较强的长线投资者，“买入+持有”是当前市场环境里的最佳策略。如果明年出台宏观调控政策以及投资者获利回吐造成股价回调，将是增量资金建仓的最佳时机。

　　开发商：优胜劣汰

　　宏观调控将使得很多中小开发商主动或被迫退出行业，而行业对产业资本吸引力的下降，反而提高了进入门槛，有利于行业中的优势企业不断提高市场份额、并保持较高的利润水平。即使如此，类似香港房地产四大天王占据半壁江山的局面很难出现。

　　由于房地产上市公司的融资优势，在未来的行业集中度提高过程中，占据了有利的地位。整个行业最终也会出现“二八现象”，但是这个“二”中的公司绝不会仅仅只有四五家，而是会有相当一批极具市场竞争力的企业。这些脱颖而出的企业必将是有融资优势的上市公司，投资者都将有机会分享这些优质公司的成长。

　　从国内房地产开发企业的资金来源情况看，国内银行贷款所占的比例并不高，由于银根紧缩，2004年和2005年甚至降低到了20%以下，分析师预期，未来出于对金融风险的考虑，对房地产开发企业的银行贷款状况也不会有所松动。另一个重要的资金来源是期房预收款，在开发商项目滚动开发的过程中，起到了较大的作用，2004年这一比例接近50%。但是随着2004年开始宏观调控，对住宅预售条件要求越来越高，这一资金来源所占比例在2004年后出现下降趋势。

　　房地产开发业本质上是资金密集型行业，业务规模的扩大必须有增量资金的投入，而由于通过银行贷款和预收款获取开发资金的来源受到限制，通过股权融资的方式筹集资金成为最可行的方式。事实上，自1997年以来，企业通过自筹资金方式获得的资金占总投资的比例已经由25%上升到目前的接近33%。在目前良好的证券市场融资环境中，房地产上市公司有着绝对的融资优势，通过发行股票或可转债的方式，可以获得新资金，从而可以在对资金要求越来越高的市场竞争中取得优势地位，有望获得超出行业平均水平的增长率。

　　与此同时，对于二线优质地产公司而言，所处区域房地产市场稳定，受宏观调控的影响较小，公司区域垄断地位和定价能力较强，业绩良好，品牌形象佳，具备长期的可持续盈利能力，应该受到关注。