协调好政府与市场之间关系
提高资金的效果扩大保障面
靠制度安排改善信息不对称
防止城市居民严重阶层分化
中国现行住房保障模式尽管也发挥着重要作用，但仍存在着众多比较严重的缺陷，例如官员寻租与监管乏力问题，保障机会的错位配置问题，住房市场价格双轨制与信号失灵问题，集中建设给居住者带来的工作、就学、养老不便问题，经济适用房的超标准供应问题，廉租房供给的空白问题等等。
我认为，在完善住房保障模式过程中，要放眼世界，借鉴国际经验，但还必须遵循一些基本原则：
一、规范政府职能，协调好政府与市场之间的关系。中国正由高度的计划经济体制向市场经济体制转轨，处于由旧的有序状态向新的有序状态转变的过程，其间由于旧的管理体制已经被打破，新的管理体制尚未完全建立起来，出现一些政府职能的缺位、越位、错位等问题在所难免。但是，出现问题的必然性并不等于问题存在的合理性。要向完善的市场经济体制过渡，政府的职能必须转变、调整，该加强的一定要加强，该削弱的务必削弱。该管的要管，不该管的要充分发挥市场的作用。这是规范和整顿房地产市场秩序的基本前提。要尽量避免政府既做规则制订者、“裁判员”，同时又做运动员的情况。政府既要发挥社会保障职能，不缺位，确保家家有房住，但也不能越位、错位。如果该管的事情没有管住，不该管的又乱管，就会伤害市场。
二、提高保障资金的利用效果，并尽量扩大保障面。住房保障的实质，就是要由政府承担住房市场价格与居民支付能力之间的差额，提高部分低收入、无收入家庭对住房的支付能力。但是，在一定的社会经济条件下，由于受到国家和地方财力的限制，可用于社会保障特别是住房保障的资金必然是一个有限量。这样，可保障的人口数量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，这些需要帮助的家庭由于收入水平不同，购、租住房的支付能力相互差别很大。因此，在住房保障制度的重新设计中，应使保障水平体现出明显的层次性，在照顾穷人和扩大覆盖面之间搞好平衡。
三、改善信息不对称的状况，更好地满足中低收入家庭的需要。住房保障可以看作政府提供的公共产品，城市中低收入家庭是这种公共产品的消费者。这种公共产品的供给也存在一个质量，也就是消费者的满意度问题，这个问题的形成与供求双方信息的掌握有直接的关系，不管是采用实物补贴方式还是货币补贴方式。信息经济学认为，信息不对称指的是市场上交易双方掌握的信息量不等或不一致，由此导致市场交易中的逆向选择和道德风险。为解决这一问题，必须通过改变制度安排来改善信息不对称的状况，使政府掌握的信息量能基本与其履职要求相符合，以提高住房保障制度的运行质量。
四、防止城市居民的严重阶层分化，促进社会和谐发展。现代社会治理的重要目标是防止城市居民发生严重的阶层分化，改造“贫民窟”，并预防新的“贫民窟”出现。“贫民窟”是“城市病”的典型表现形式，各个国家在城市化过程中几乎都会遭遇到这个问题。这种“城市病”的典型特征是众多的人口拥挤在“脏、乱、差”的有限空间中，住房紧张、交通困难、失业人口多、治安差、犯罪率高。甚至纽约、伦敦、巴塞罗那这些著名的国际化都市现在也存在着“贫民窟”。中国要建设和谐社会，就要努力改造旧城区，并预防新的“贫民窟”出现。从政府规划角度，最好引导城市高、中、低收入家庭混和居住。这个问题如果解决不好，今天看这些福利房是对低收入人群的福利，以后会发现将累及整个城市发展的进程，并且造成第二次资源浪费。在新的住房保障模式设计中，必须考虑到这个问题，防患于未然。
（作者为北京师范大学房地产研究中心主任）
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