土地增值税实施“清算制” 房地产企业将交纳30%-60%

　　在上海房地产市场，有的开发商开始挂牌卖地，有的开发商正在调整预算，还有的在酝酿调高新盘售价———土地增值税触动了楼市的神经，但是开发商们的行动相当谨慎。根据国家税务总局1月25日发布的消息，我国各地将从今天开始对房地产企业土地增值税项目进行清算，房地产企业将交纳30％-60％不等的土地增值税。

　　部分开发商谨慎行动

　　“问题的关键就在于清算，土地增值税一直以来就是国家要求征收的税种，但部分开发商长期规避纳税。”沪上一开发商昨天向记者透露，我国1993年就出台了《土地增值税暂行条例》，但是很多开发商实际没有按规定交纳土地增值税。根据从今天开始实施的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，土地增值税的清算单位和清算条件首次获得明确，延长工期、保留尾盘等开发商惯用的避税手法不再有效。

　　据业内人士透露，目前上海大部分房地产开发项目的增值额超过扣除项目金额20%，这意味着，在该政策实施后，开发商至少损失30％的利润。而且土地增值税额远远超过了大部分开发商当初的增值税预提额度。新政策出台半个月来，很多开发商已经开始悄悄行动，但表现得相当谨慎。浦东一开发商手中有两个项目已达到了清算条件，他向记者透露，按照30%的额度交纳土地增值税，公司的利润将大幅缩水。公司有计划在春节后调整楼盘售价，放慢开发进程，以减少土地增值税带来的损失。而另一开发商向记者透露，公司看中了一块正在招标的国有土地，但土地增值税新政策的出台改变了原有的计划。在新的招投标计划书中，公司已将土地增值税的因素加入，净利润大幅下降，现在高层正在商量如何合理避税。上海中星营销机构一负责人向记者透露，2月1日以后正在开发的房产项目都面临“财务调整”，公司将随着每一期项目的结束“清算”一次土地增值税。

　　面对房地产市场调控政策接二连三地出台，另一些开发商选择调整。根据上海联合产权交易所公布的信息，近期，有相当多的中小型房产公司或项目公司挂牌公开转让股权。

　　观望心态仍是主流

　　从今天开始，全市上万个房地产开发项目将面临土地增值税的清算，但很多开发商向记者表示，目前不了解本企业的项目该归于哪一类征收额度。一开发商向记者透露，目前还不清楚土地增值税如何征收，如果企业的账目不清，新政策之外是否会设定统一的征收额度。

　　荒岛房产研展部有关人士分析表示，现在开发商的心态很复杂，主流的心态是观望。开发商希望新政策能有回旋的空间，使企业避免将较大部分利润上缴。未来一段时间，开发商有可能增加建设全装修房，建设一些成本较高的楼盘，使企业在利润总额不变的情况下，减少增值税的额度。上海中星营销机构副总经理刘承健则表示，全面征收“土地增值税”政策将对土地取得时间较早的开发商影响最大，这些开发商当初拿地价格比较低，因此开发成楼盘销售后“增值部分”也比较“可观”，预计土地增值税将占到整个项目利润的10%—20%。

　　商铺价格受影响不会很大

　　晨报记者唐佳报道从今天起，土地增值税清算开始执行。土地增值税清算同样适合于商业地产，包括独立商铺、产权式商铺、产权式酒店等，对待商业地产并无特别政策。上海商铺专家姜新国认为，相比普通住宅，土地增值税清算对商业地产的影响不会很大，但在近3个月内，商业地产还是会受其影响发生微妙变化。

　　虽然商业地产的利润可观，但究竟如何应对土地增值税清算，许多商业地产开发商对此仍在观望，等待细则出台后拿出可行方案。据分析，商业地产投资离不开市场收益率，一般而言，投资者买商铺时主要看年出租收益率而定。姜新国表示，3个月之后，商业地产将在市场变化中根据收益率自行修复，商铺价格受影响不会太大。

　　目前上海商业地产供过于求状态愈演愈烈，平均每平方米价格已突破万元。来自上海易居房地产研究院的数据表明，本市新兴商业区域供应放量，去化压力大，比较集中在闸北、普陀、长宁、嘉定、杨浦和南汇等区域，相比之下，商业成熟区域市场需求大，去化压力小，如黄浦、徐汇和卢湾。

　　姜新国表示，由于郊区商业地产的发展速度已超过了人口迁移速度，从而导致了商业设施规模与周边地区购买力的不协调，这一问题在松江新城表现得尤为突出。从区域分类均价来看，目前上海商铺市场价格内环之内最高，约为19000元/平方米；中外环线之间的商铺均价为14434元/平方米，再向外延展则为7877元/平方米，郊环之外的商铺则只有4668元/平方米。选稿:顾卓丹来源:新闻晨报作者:林劲榆 刘畅

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