今年别墅供应量继续下滑

　　今年别墅供应量继续下滑

　　供应量：2006年比2005年下降两成

　　1月29日，焦点别墅网根据北京市房地产交易管理网各项目网上签约的数据（2006年1月1日－2006年12月31日），归纳总结出“2006年北京别墅终极盘点报告”。

　　该报告显示，2006年在售项目128个，新增建筑面积190万平方米，新增供应量6902套，同比2005年下降21.6％。销售面积达198万平方米，其中独栋别墅总量近40万平方米，同比增长27％。实现销售7757套，同比下降9.2％；其中独栋别墅1100套左右，同比增长约22％；独栋别墅签约金额为54亿元，同比增长80％。

　　区域：城市别墅和西山别墅稀缺

　　得益于“首都地区”概念的扩展，京津冀区域协调发展的加快，城市整体的放大，交通路网的完善，使别墅的空间、时间距离缩短，带动了中远郊新兴别墅区的发展，2006年别墅区域的分化与泛化现象更加明显。

　　城市别墅区和西山别墅区受政策限制，供应日渐稀缺，价格保持走高，成为满足顶级客户居住社交功能的第一居所；中央别墅区国际化氛围成熟，交通便利，配套完善，中高端产品吸引大量涉外、投资型客户，市场地位稳固；奥北别墅区和京东泛ＣＢＤ别墅区价位适中，供需两旺，是近城第一居所的理想选择，中档别墅为主流产品，对中产阶级有很强的针对性；城南别墅区以联排、双拼等混合类别墅为主，总价较低，区域配套有待完善；潮白河别墅区受奥运设施建设和交通路网完善的利好影响，老树发新枝，迎来第二春；远郊别墅区受交通改善的影响，吸引了更多有别墅居住倾向的群体，以经济型别墅为主的产品满足了不同层次的个性需求，如度假型、养老型别墅，郊外画室、乡间别墅等。

　　产品：千万元别墅销售套数翻番

　　就产品而言，2006年独栋别墅热销，虽然500万元以下的独栋别墅供应量大幅缩减，套数供应比例由2005年的87％下降到2006年的53％，但是实现销售1100多套，销售金额54亿元，堪称名副其实的“独栋别墅年”。而且，千万元以上豪宅别墅增加，销售套数达到97套，同比增长超过100％，表现出市场产品更加细分的趋势。

　　与此同时，高密度别墅产品也受追捧，龙湾、纳帕·尔湾、无双等容积率较高的独栋别墅销售业绩不俗，龙湾别墅实现销售额达6亿元，成为中央别墅区销售套数最多的项目。在中央对土地经济利用的倡导下，容积率达到0.5左右、空间组织经济、土地利用高效的别墅，能满足更多客户的需求，或将成为一种发展趋势。

　　客群：

　　别墅业主年轻了5岁

　　随着经济的快速良性发展，别墅置业客户年轻化趋势愈加明显，据不完全统计，别墅置业者30－40岁的比例已经占到了45％以上，与前几年相比平均年轻4－5岁。

　　另外，交通的便捷、经济水平的提高，使客户来源的区域化分散趋势增强，置业的区域界限已被打破，造成每个楼盘的泛区域竞争加强，高端别墅楼盘更为突出。

　　预测：

　　高附加值别墅将成主流

　　焦点别墅网相关负责人认为，2007年别墅市场供应量将继续下降，总建筑面积大约有100多万平方米左右。由于大部分别墅客户具有较强的资金实力，对政策影响敏感度较低，宏观调控对别墅刚性需求的抑制作用稍弱，因此别墅市场热度不减。

　　随着政府对低密度土地的严格限制，强调舒适度、功能性和高附加值的高密度别墅将成为市场主流产品，产品类型和形式将更加成熟，将更加强调人文社区概念、生态健康环境、产品建材工艺等软环境。信报记者蔡雪婧文／摄

　　2006年别墅销售四“最”

　　1.销售面积最多：

　　保利垄上（105974平方米）

　　2.销售套数最多：

　　保利垄上（241套）

　　3.销售金额最多：

　　香山清琴（1399383691元）

　　4.销售均价最高：

　　万城华府（22327元／平方米）

　　科技人文支撑高端住宅

　　随着“70％90平方米”政策的出台，高端住宅的稀缺特性越发凸现出其优势，未来将有更多投资者关注这类住宅。

　　有数据显示，2006年北京ＧＤＰ预计增长11.5％，比年初预期目标高2.5个百分点。2006年北京人均ＧＤＰ预计超过6000美元。北京市社会科学院信息研究中心主任、首都发展研究所所长景体华说，人均地区生产总值6000美元，意味着北京已经达到“中等收入国家水平”。北京城市居民消费水平的提高，从而带动了房地产的高速发展，特别是高端住宅市场的发展潜力进一步显现出来。因此，在人民生活水平得到显著提高之后，人们对于住房不再是基本生活需求，而是按照自己的生活价值观选择一种生活方式。

　　一位购买了北京星河湾新房的张女士告诉记者，之所以选择它的原因，在于项目的国际化氛围非常浓厚。而购买了亿城·天筑房子的刘先生则告诉记者，是因为喜欢它“退一步的生活之道”。

　　在位于清河小营的ＴｈｅＨｏｕｓｅ国际花园的售楼处，记者注意到，前来看房的购房者非常之多。据悉，该项目简装房价格为13600元／平方米，精装房达到了15830元／平方米，比同区域的高档住宅售价要高，那么为什么还会有如此多的消费者前来看房呢？

　　前来看房的李氏夫妇表示：“我们是在中关村工作的，我们俩都非常看重它所采用的目前国际比较先进的霍尼韦尔的智能家居系统以及雨水回收等绿色生态环保技术……”在一家房地产公司担任总经理一职的张先生则表示平时自己工作太忙，ＴｈｅＨｏｕｓｅ国际花园的高科技让我即使出差在外也非常放心家里的安全，下班后回到家，项目的生态环境如园林等都很能让我放松……

　　新基础投资控股有限公司总经理张卫克则表示，这一项目的定位是完全差异化的，跟周边楼盘不构成竞争关系，没有必要进行价格上的比较。“更为重要的是，我们提供的人性化服务模式是无法复制的。”

　　除此之外，高端住宅在管理方面正在进入一个上升阶段。以万城华府为例，项目提供管家式服务，因此高档住宅的产品竞争力不仅仅会体现在周边环境与交通因素上，高档住宅社区的物业管理与高档住宅自身的居住品质也成为项目的核心竞争力。

　　地产商各出奇招托市

　　大开发商：楼盘附加值多

　　年底年初，各个开发商的业主答谢活动不断。常规的客户答谢活动，一般采取冠名或赞助的形式，邀请客户出席，既风光又省心。1月28日晚，“幸福合生·感动中国”合生创展2007年幸福盛典在人民大会堂上演。据介绍，合生创展的这次活动，既有明星嘉宾，还有不少节目是业主自己来表演，让他们充分享受到参与的乐趣和无上的荣耀。

　　晚会的另一大高潮是合生2006幸福家庭的亮相，从千万名家庭中海选出10户幸福家庭，鼓舞业主们用心经营自己的幸福之家，从而营造出一个和谐幸福的社区。2006年“我的幸福我做主”幸福万人大调查、《幸福白皮书》发布、“幸福百分百”行动、寻找京城100个幸福瞬间，合生创展做了一整年的“幸福事”。整台晚会耗资巨大，千名演员万名观众，其规模无异于合生社区春晚。

　　大建筑商：楼盘质量有保证

　　除了开发商，买房的时候也别忘了看看这个项目是由哪个建筑单位承建的。一般而言，大型、知名的建筑商的信誉度更高。记者昨日获悉，中建一局建设发展公司已经通过ＳＡ8000社会责任国际标准认证，成为我国建筑业首家通过社会责任体系认证的企业，也是目前我国惟一通过此项认证的建筑企业。

　　据介绍，ＳＡ8000是社会责任国际（ＳｏｃｉａｌＡｃｃｏｕｎｔａｂｉｌｉｔｙＩｎｔｅｒｎａｔｉｏｎａｌ，简称ＳＡＩ）制定的全球第一个可用于企业社会责任管理体系认证的新兴管理体系国际标准。该标准的制定是依据国际劳工组织公约、联合国儿童权利公约及世界人权宣言，标准内容涉及童工、强迫劳工、健康与安全、工资报酬等9个方面的要求。该标准对企业依法经营、维护员工权益等具有重要作用，由于认证标准严格，目前仅有服装、医药等领域少数企业实施了认证。

　　1月27日，国有大型建筑企业北京住总集团也举办了新春音乐会。北京住总集团用中华优秀传统文化的高雅艺术，取代以往繁琐的招待形式。举办一场展示中华优秀传统文化和高雅的音乐会，作为大型国企新春答谢活动，既为企业文化增添了新的内容，也为营造良好廉政氛围提供了新的思路。