土地增值税清算影响深远

　　早报讯昨天，是国税总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》执行的第一天，房地产开发迎来土地增值税清算时代。“清算令”生效前夕，地产股昨日几乎全线下跌，三天来地产指数跌幅超过15％，包括万科、金融街等跌幅近两成。

　　技术准备紧锣密鼓

　　执行之日到来，但是各地操作细则多数还是悬而未决。根据《通知》精神，各省市区税务机关需结合当地实际情况制定具体清算管理办法。1月31日，记者致电上海、北京、深圳等地的地税咨询部门，相关人士均称，明确的细则内容都还没有出来。“地方细则肯定是要出的，而且各地均在加紧制定中。”一位地税局工作人员告诉记者。

　　与此同时，国税总局下发《关于使用新版不动产销售统一发票和新版建筑业统一发票有关问题的通知》，业内认为这可以为土地增值税等房地产交易税种的科学征收提供技术支持。

　　执行力决定清算效果

　　北京中原物业总经理李文杰认为，土地增值税清算的效果取决于税务机关的执行力，而投资于豪宅、超标房的房地产商或许会被较严格执行；而对开发经济适用房等满足基本住房需求的房地产商或许会宽以待之。

　　如果税务机关“动真格”，可能会在房价上掀起一次风暴。“以上海为例，这些开发商可能需要临时筹集一笔钱补上税款，而从2005年下半年开始，很多开发商的资金链已经绷得很紧了。”业内专家指出，对那些滚动开发、资金不够充沛的开发商，很容易遭受资金链断裂的问题，如果他们急于“补税”，就需急于售房，从而引发一场价格战。

　　银河证券研究员丁文说，虽然房地产开发商大多按照1％提取了土地增值税，但按照实际交易的情况来看，预提部分比实际缴纳部分要低，清算房地产增值税将使开发商预期利润减少，因此，地产股进行重估也是正常的。

　　毛利率越高影响越大

　　由于土地增值税针对的是开发商的利润部分采取四级超率累进税率，项目的利润率越高则需缴纳的土地增值税越多。通常高档住宅的利润率水平大于普通住宅，所以该通知的出台对于鼓励开发商多开发普通住宅具有一定的导向意义。

　　土地增值税执行清算也会在一定程度上打击开发商囤地或捂盘的行为。至于对房价的影响，我们认为最终影响房价的还是市场供求关系，将增值税转嫁到房价上的说法属于一厢情愿，如果有转嫁也只能是部分。

　　很显然，土地增值税的清算征收对房地产行业的未来发展是影响深远的。开发商将不再单纯追求项目的利润率水平，加快项目滚动和追求规模成长将成为共识。在这一过程中，行业龙头公司也将加快市场整合，行业集中度将继续提高。

　　（据《上海证券报》、《中国证券报》）