税收新政作用力到底有多大

　　2月1日，广为社会关注的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》开始执行。记者采访获悉，虽然我省相应的具体办法还没出台，但对照《通知》明确的按30%—60%清算土地增值税标准，南京地区的房地产企业将普遍适用于30%的底限。

　　当天，记者采访了部分开发商。河西一个商品住宅楼盘，中等规模。售楼处负责人说，开盘价每平方米可能要“奔八”，但因土地是高价拍来的，每平方米楼面地价达到三四千元，高成本挤压了利润空间，也就减小了土地增值税的基数。

　　另一位不愿透露姓名的房地产开发公司老总，对某些媒体称土地增值税清缴将使房地产企业利润缩水17.8%的说法不以为然。他说，国家出台《通知》，说白了是放出的一股“冷空气”，并没有多少新内容，目的只是给房地产市场降降温。他分析，土地增值税相关因素很多，最主要的当然是土地成本。现在的土地基本上都是挂牌竞价，开发成本大大提高，增值空间被挤压。相对而言，少数早年拿到土地、现在才开发的企业缴税要多得多，因为他们的地价便宜。一般来说，开发商的房价中已经包括了这部分税收，因此，土地增值税对开发商的影响最多是资金占用，不会影响利润。相反，这倒有可能成为开发商提高房价的借口。

　　这种见解在地税部门得到了某种程度的印证。

　　省地税局人士介绍，2004年我省就出台了土地增值税征收办法，对符合条件的房地产企业进行清算。虽然像“核定征税”等细节要到3月出台，但对房地产商影响不大。

　　2005年，南京市就制定《土地增值税清算规程》，确定浦口、下关、秦淮三个地税分局进行土地增值税清算试点，选择了33个楼盘试点。去年，全市共征收土地增值税6.9亿元。市地税局人士称，由于预征按销售额的1%-3%征税，清算按增值额的30%—60%计算，结果这些楼盘清算时有补交税款的，也有多征退还的。总体看，南京的房地产开发商最终扣缴标准大多适合30%的标准。

　　这位税务人士表示，外界对土地增值税理解有误差。所谓30%—60%的清算标准，基数并不是销售额，而是增值额，指销售收入减去多个要素后得出的，包括土地成本、建筑成本、建筑费用、税金等。另外还有一项“加计扣除”，比如，一个楼盘土地成本1亿元、开发成本1亿元，销售收入3亿元，则“加计扣除”就是两项成本合计2亿元的20%。这是1994年国家出台土地增值税规定时就有的，现在和今后仍将执行。各界对这一政策的威慑力有点反应过度了。

　　采访中，记者还了解到，由于土地增值税征收环节非常繁琐，以建筑成本为例，如果地面结构成本有规律可参照，比如一平方米框架结构建筑1200元，地下结构的成本则因地质结构不同而千差万别，有的楼盘三个月都算不清。估计新政很难完全执行到位。

　　本报记者　邵生余