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世纪不动产观点
2006
年京、津、沪二手房市场年终分析报告
上海与京津“两极分化”
总体回顾
2006
年初，大部分地产专家和机构都对今年的房地产市场一致看好，北京二手房市场年成交量突破十万套，多数人认为是较合理的数字。
政策回顾：一个没想到
二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。
2006
年进入年中政府针对住房价格的调控政策相继出台，尤其是下半年针对二手房市场调控政策的力度与密集程度非常少有，随之而来的二手房市场的交易量应声而下。
延长营业税的征收年限，明确个人所得税和部分城市土地增值税的征收等，无疑是通过增加二手房交易成本来抑制二手房市场中的投机行为，尤其是二手房交易资金监管政策的出台，有效地保障了二手房交易的透明与交易资金的安全，同时杜绝不法中介利用交易资金现金屯房，扰乱市场秩序，抬高房价。
从防止市场投资过热保证二手房市场健康发展的角度看，调控政策无疑是收到了一定的效果，二手房投资风险正随着交易成本的增加逐步显现。但另一方面，正常的二手房交易也受到影响，在下半年因政策调控带来的新盘供应量减少的现实下，二手房交易的受阻使得二手房市场并不能有效地对新房市场起到分流作用，相反随着二手房交易成本的增加部分向买方转移，二手房价格在调控后的增长成为支撑新房价格增长的因素之一。这与政府规范二手房市场稳定二手房价格，与新房市场形成梯次消费的意愿相悖。当然在政策出台后，因各地市场的交易特点不同，所以政策对于京、津、沪三地市场的影响程度亦有差别。
二手商品房买卖市场：冰火两重天
伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5％；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5%。
根据21世纪不动产监测数据显示，2006年上半年各地二手房市场交易量依然保持了较高增长幅度，其中北京1—6月份交易量同比去年增长了38.7%；上海1—6月份交易量同比增长了10%；天津1—6月份交易量同比增长了28.1%；但随着年中调控政策的相继出台，三地市场观望气氛渐浓，交易量下滑明显。其中上海交易量下滑最为明显，即使下半年“金九银十”的销售旺季并未给市场带来多大的转变，与去年同期相比上海下半年交易量下滑30%；天津全年交易面积为577.7万平米，与去年同比下降了25%；北京略好全年交易量小幅增长7%。
伴随着三地交易量的一致下滑，各地交易价格确呈现不同的走势。据21世纪不动产监测数据显示,北京交易价格全年呈现增长的格局，全年增幅为11%；而上海交易价格在下半年出现量价双跌的局面，下半年价格平均降幅为2.5％；天津市场交易价格保持平稳并未出现较大的波动，整体仍呈小幅上升趋势，全年价格增幅为11.5%。
从三地市场对于调控政策的反应来看，上海市场一直是房产投机者的主要投资方向，上海房产价格经过多轮炒卖已处虚高，调控政策对于上海市场中投机行为的抑制取得一定的效果，因此部分投机者见回报有限，又恐国家后续政策更为严厉，因此希望将房产出手减少损失，价格开始出现松动，但上海市场受观望气氛影响接盘的人较少，造成上海市场价量双跌的局面。北京市场有别于上海市场，市场中虽有一部分房产投资行为，但受刚性需求的支撑，同时与上海相比北京房价仍存在较大的差距，因此业主对于后市较有信心，并不急于将房产出手，甚至将政策带来的交易成本的增加转嫁给购房人，造成交易价格的上涨。天津市场投资价值有限，并未出现投资过热现象，因此市场受政策影响小，目前在政策消化期期间交易量虽减少，单价格依然较稳定。
二手商品房租赁市场：三地都稳定
北京市住宅禁商的政策更是将一些大户型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长且租赁价格变化不明显。
与买卖市场波动不同，二手房租赁市场总体基本保持稳定。据21世纪不动产监测数据显示，随着调控政策的出台，京、沪两地租赁市场中房源量均呈现增长，北京4.8％，上海7.7％，为了应对调控政策中交易成本的增加，京、沪两地物业持有者纷纷将物业投入租赁市场，在观望后市走向同时希望通过租金收入降低负担、减少损失。
另外北京市住宅禁商的政策更是将一些大户型高档住房重新推向租赁市场，但成交量并未发生明显的增长且租赁价格变化不明显。21世纪不动产分析认为：主要是因为高档住房并非市场中的租赁热点，且租赁价格较高，因此成交并不活跃，并不能成为影响租赁价格的主要因素，因此两地租赁价格并未出现量增价跌的走势。同时部分购房人因采取观望态度也进入租赁市场，造成部分热点区域租赁房源依旧紧张，租金价格上涨。相比京、沪两地，天津租赁市场保持了较稳定的增长，年均增幅4.6％。
交易结构变化（租售比）：四季各跌宕
北京二手房市场逐步冷却，业主心态逐渐平和，观望的策略使更多房源转入租赁市场，造成买卖房源连续数月递减。上海市场随即进入调整期，更多的业主采取观望的对策，房源供应量下降交易冷清，但进入年底市场开始松动
从市场交易结构变化看，调控政策对各地市场的不同影响反应出各自市场的特点，根据21世纪不动产检测数据显示，北京市场在年中调控政策出台后，市场基本保持平稳，5、6两个月交易结构变化较小，但随着8月份开始征收个人所得税，北京市场有业主急于将物业出售，因此在7月底8月初北京市场迎来买卖房源供应量的高峰。但随后土地增值税的征收并没有引起市场的强烈反应，经过多轮政策的洗礼，北京二手房市场逐步冷却，业主心态逐渐平和，观望的策略使更多房源转入租赁市场，造成买卖房源连续数月递减。与北京不同，在调控政策出台后上海市场随即进入调整期，更多的业主采取观望的对策，房源供应量下降交易冷清，但进入年底市场开始松动，受新房价格持续走低的影响以及对后市的不确定，业主开始将物业投入市场。根据21世纪不动产监测数据显示，从10月份开始上海房源供应量上升了10%。
一二手市场观察：二手房－房产价值过滤器
某些交易热点地区由于新房的开发量日益减少，二手房价值更加凸现，造成部分地区新房与二手房价格倒挂。
在过去的2006年，二手房价格越来越成为新盘定价的参照标准，在很大程度上影响并支撑了新房的价格。以北京市场为例，根据21世纪不动产监测数据显示，北京二手房成交均价年增长幅度为10%-15%，尤其部分交易热点地区交易均价的涨幅超过30%，已经接近甚至超过了新房价格的增长幅度。根据21世纪不动产对北京100个楼盘监测数据显示，北京珠江帝景下半年价格涨幅为34.1%，富力城下半年价格涨幅为17.1%。这主要是由于二手房的位置优势决定的，再加上某些交易热点地区由于新房的开发量日益减少，二手房价值更加凸现，造成部分地区新房与二手房价格倒挂。另外新政实施后使二手房交易成本增加并向买方转移，也直接推动了二手房价格的上涨。
根据北京2006年房地产统计数字显示，今年北京全年商品房成交量为16.9万套，成交面积为2087.9万平米，北京全年二手房成交量为7.8万套，新房与二手房的交易比为2.2：1。而同时根据天津市2006年统计数字，截至11月天津商品房成交面积为990.2万平米，二手房成交面积为577.7万平米，新房与二手房的交易比为1.7：1。虽然北京房地产市场规模要大于天津市场，与天津相比，即使今年天津二手房成交量下降了25%，但天津二手房与新房的交易比仍优于北京，既反映出目前二手房市场区域间发展不平衡，同时也说明北京住房市场中自住需求仍占主体，住房换手率低，进入二手房市场的房源较少，但从目前来看，北京城区内新盘供应量日趋减少，未来想要在城区购房，主流的选择只能是二手房。
2006
年二手房市场总体仍处于上升通道，2003年北京二手交易3万套到06年的7.8万套，次新房为主体的二手房市场部分流了新盘的消费人群，开拓了消费者的多元化选择空间和理性消费房屋产品的趋势，对平抑房价起到积极的作用。
2007年趋势预测：亦刚亦柔打太极
由于07年北京新房的供应量没有明显的增长，且北京住房市场的供需矛盾仍然存在，因此北京市场仍将延续今年上涨的趋势，但上涨的幅度应将有所回落。
06年各种调控政策一方面通过增加小户型供给加大住房的供应量；另一方面通过增加交易成本降低投资回报来抑制房地产市场中投资过热现象。希望通过开源节流的方式解决住房市场供需失衡的矛盾。但从政策实施的效果来看，政策对于各地房价的调控作用存在很大偏差，上海市场由于前期炒作过度，政策的威慑作用立即显现，房价开始回调；而北京市场效果却不明显，尤其在二手房市场，反而刺激了价格的上涨。随着交易热点地区新房的开发量逐渐萎缩，更加凸现出二手房的位置优势，面对注重位置选择的二手房需求的不断扩大业主显得有恃无恐，交易成本的转嫁顺理成章。而二手房市场的交易受阻，将需求转向新房市场，助推了新房的价格。
对于2007年二手房的价格走势，21世纪不动产分析师认为，由于07年北京新房的供应量没有明显的增长，且北京住房市场的供需矛盾仍然存在，因此北京市场仍将延续今年上涨的趋势，但上涨的幅度应将有所回落。
上海二手房市场近期成交开始松动，已有业主开始出手减负，随着观望僵局的打破，预计明年上海二手房市场成交将会逐步回暖，价格仍会维持小幅走低的趋势，但热点区域的价格未必会下跌。
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