题记：2006年底，大家都争论着北京房价是“跌”还是“升”？网上、电视上各类专家唾沫横飞、面红耳赤，温总理也明确表态对房价调控的成果还需要再努力，政府各部门也开始切实落实各种行业整顿的措施。主导房价的还是市场需求，只是政府调节行为，到了市场，会变成什么样子呢？作为业内人士，我一直密切关注着最新的新闻报道，这两天找出了2007年第一个月的报纸，好好看了看相关的新闻。
1月23日——“断了现金流，看你还怎么盲目扩张！”
建设部等要求建立存量房交易结算资金管理制
中介不得代收代付买房款
1月21日，建设部与中国人民银行针对低买高卖“吃”差价、骗取看房费等房产中介领域屡见不鲜的行为，要求建立存量房交易结算资金管理制度。买房款必须存入交易专用账户，交由交易保证机构监管，交易完成后转给卖方。今后，房产中介吃差价或挪用客户资金行为将得到有效抑制。
应设交易资金监管机构
建设部与中国人民银行昨天联合发布的《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，为解决房地产经纪机构挪用交易资金问题，要建立存量房交易结算资金管理制度。应当发展交易保证机构，专门从事交易资金监管。交易保证机构不得从事经纪业务。
房款存入结算专用账户
根据存量房交易结算资金管理制度，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，房产买方应将资金存入或转入客户交易结算资金专用存款账户下的子账户。交易完成后，通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户，不得支取现金。通知明确，存量房交易结算资金独立于房地产经纪机构或交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构或交易保证机构的负债，其所有权属于交易当事人。
专家认为可避免卷款逃跑
就这项政策，北京“链家地产”的负责人认为，资金监管将有助于二手房交易更加透明化和规范化，减少“吃差价”现象，挤出价格虚高部分，平抑当前的高房价。由于实施资金监管后，交易资金将被冻结在专用的存款账户，只有在完成经纪合同中约定的条件后，交易资金才会通过银行转账的方式划转给卖方。在此过程中，交易资金没有任何沉淀在经纪公司自有账户的可能。因此，此规定正式实施后，经纪公司挪用客户资金，乃至“卷款逃跑”等事件将不存在发生的可能，诸如“安徽桃园事件”、“天津汇众事件”将不再重演。此规定也将切断不良中介挪用客户资金用于“现金收房”的资金来源，避免了不良中介赚取差价的可能。
评点：中介公司目前的主要发展方式是：第一，赚取差价；第二，一个经纪公司在一个城市开几百家店，走错路了都能遇上经纪公司，哪来这么多钱呢？没有VC、没有上市、没有国企背景，光靠业务佣金能负担起这么多的成本吗？值得思考……国家调控经纪行业，不拿这样的企业开刀，起不了杀一儆百，规范行业的目的。没有了现金流，那不是逼着经纪公司关门吗？资金监管的执行方还是经纪公司，政策？对策？总还是要经纪人吃饭吧，一下子控死了，疏导为先还是最重要的。银行老大哥，又给经纪公司多加了一个山头，多拜拜这个山头，你银行越慢出台配合措施，经纪公司越是偷着乐!这也要求我们的政策要落到实处！
1月29日——“咱们老百姓，什么挣钱，做什么！！!”
北京36%房地产中介公司注册资金不足50万元
一单生意能赚上万元，每年营业额达数百亿元，做这样“大买卖”的房屋经纪公司，竟然超过三成注册资金不足50万元。
北京市建委近日公布“2006年北京市房地产经纪行业发展概况”，截止到2006年底，本市房地产经纪机构已达2675家，分支机构1674家，从业人员5万多人。全市从事商品房代销的经纪机构有1484家，从事存量房买卖的有1283家，从事房屋租赁居间的有1484家，从事房屋租赁代理、缴纳60万保证金的有22家，还有1715家经纪机构从事其他经纪业务。
不过，这些房屋经纪机构中竟然有36％注册资金不足50万元，其中10万元以下的有30家，10万到30万元的493家，30万到50万元的450家。
按照目前的规定，房屋经纪公司注册资金下限是10万元，还不足一套房屋的首付款。也就是说，当业主委托这样一家房屋经纪公司出售房屋的时候，这家公司本身都不如待售的房子值钱。
评点：经纪行业刚开始发展，很多人还不了解这个行业，虽然经纪行业也隶属于房地产行业，但是对于投资商（有大钱）他们对这样的传统服务行业看不上，而没有资金的人又不敢轻易来做这个行业，很多小公司都是老北京的“房虫子”多年苦心经营的，为的就是要一个资格，一个注册资本10万左右的小公司老板加三姑六婆不过五六个人，自己拿出一百几十万的，“押房”也是现金收房，一套房子几万块的差价，一个月买一套房子就衣食无忧了。干什么要注册几百万呀，验资费还要多交多少钱呢！！！36%，这个数据说明四成的公司都是个人小作坊，说明经纪行业有利可图，说明行业进入门槛很低，说明政府监管不力，当然，每一个从事经纪行业的人或多或少听说过一下“神话”，谁、谁、谁签一个单子，挣了几万、十几万、几十万的。这样的神话，吸引了很多不谙世事的人加入这个行业，都冲着这个梦想去努力，到底有多少人挣钱，只有经纪人自己知道！“房产泡沫”，经纪行业也深受其诱！行业的洗牌也能有助于整个行业的发展！
1月31日——“加大监管，政府保驾护航！”
北京房屋中介投诉3天回复 消费者不再被“踢皮球”
1月30日，市建委发文要求房产中介公司对投诉实行“首问受理”原则，消费者投诉不再被“踢皮球”了。
房产中介投诉可就近
昨日，市建委下发《北京市房地产经纪纠纷投诉处理管理规定》。该规定要求，本着方便群众和首问受理的原则，对房地产经纪机构的直接投诉和网上投诉由房地产经纪机构注册地址或经营地址所在地的区县建委(房管局)受理；对房地产经纪机构分支机构的直接投诉和网上投诉，由分支机构注册地址所在地的区县建委(房管局)或分支机构所属房地产经纪机构注册地址所在地的区县建委(房管局)受理。
这样一来，对于产生的纠纷，今后市民可就近进行投诉。与以往相比，解决了由于房地产经纪机构注册地址与实际经营地址不符、总公司与分支机构不在同一行政区域且相距较远等原因，造成投诉人投诉不便或各区县建委(房管局)职责不清等问题。
被投诉方3日内答复
区县建委(房管局)受理关于房地产经纪纠纷的投诉后，应于30日内完成投诉调查调解工作并将有关材料通过“北京市房地产经纪管理系统”报市建委。区县建委(房管局)受理关于房地产经纪纠纷的投诉后，应于3个工作日内将投诉事由录入“北京市房地产经纪管理系统”，录入当日视同已经通知被投诉方。
被投诉方应自接到通知之日起3个工作日内，针对该起投诉提交调查说明材料及有关合同(协议)、发票(收据)等相关证据材料。被投诉方接到通知之日起3个工作日内已解决该纠纷的，可直接提交情况说明和解决纠纷的证据材料，并由当事人双方签字(盖章)确认。
网上投诉5日内自行解决
为了更加畅通市民投诉的渠道，该规定对部分市民经常使用的网上投诉和信访投诉等特殊投诉方式予以了明确。对群众通过北京市房地产交易管理网进行的投诉，要求相关经纪机构于5日内自行解决并向所在区县建委(房管局)提交情况说明和解决纠纷的证据材料；5日内如果投诉问题未得到解决，投诉人可再根据网络系统的提示，于7日内通过直接投诉程序进行投诉。
二手房买卖回访率到100％
为了从源头上控制纠纷投诉的产生，该规定同时明确，各房地产经纪机构应当在企业日常内部管理中建立健全以下相应的客户服务制度。首先，将公司内部投诉电话、投诉邮箱在营业场所公示，分支机构还应公示总公司的注册经营地址并载入经纪合同中。其次，建立客户回访制度，存量房买卖、房屋租赁代理业务的回访率应达到100％，房屋租赁居间及其他业务的回访率应达到30％。
评点：“首问受理”原则，好一个美好的承诺。试问一下，首问得途径真的畅通？用户能顺利使用吗？投书处理的标准是否有了？区县建委(房管局)受理关于房地产经纪纠纷的投诉，有配套的人、财、物吗？2675家，分支机构1674家，从业人员5万多人，这么庞大的一个行业，加上各区县的房管所，这个投诉体制怎么联动？“该规定同时明确，各房地产经纪机构应当在企业日常内部管理中建立健全以下相应的客户服务制度。首先，将公司内部投诉电话、投诉邮箱在营业场所公示，分支机构还应公示总公司的注册经营地址并载入经纪合同中。其次，建立客户回访制度，存量房买卖、房屋租赁代理业务的回访率应达到100％，房屋租赁居间及其他业务的回访率应达到30％。”这些东西的执行还是经纪公司，没有执行政府怎么监督呢？服务行业规范化、标准化是最难的事情，政府的出发点是好的，但是这样的“规范”是否指导意义大于实际操作意义呢？
2月1日——“办法从来是人想出来！”
打击中介违规 二手房交易资金从POS机进出
买高卖、吃差价、骗取看房费、挪用客户房款，这些房产中介领域屡见不鲜的行为今后将遭到严厉禁止，违规者可能面临“市场清退”的责罚。
针对当前房地产经纪行业规则不健全、经纪人员良莠不齐的现状，建设部和中国人民银行近日联合发布了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（以下简称《通知》），将矛头直接指向房产中介领域中的种种突出问题。
各地将全面推行房地产经纪机构备案公示制度。建设部有关人士表示，房地产经纪机构及交易保证机构在领取营业执照后30天内，必须到房地产管理部门备案，管理部门应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人和注册资本等信息向社会公布，供交易当事人选择。《通知》要求房地产经纪人员在执业时，必须明示或采用有关部门或行业组织推荐的房地产经纪合同示范文本。同时明文规定了三种禁止行为：一是房地产经纪机构和经纪人员不得对交易双方隐瞒真实的房屋成交价格，赚取差价，也不得采取内部认购等手段营造销售旺盛的虚假氛围，误导和欺骗当事人；二是房地产经纪机构不得发布虚假、未经核实或重复的房源信息，应当在与委托人签订委托合同并保证信息与事实相符后，方可对外发布有关信息；三是不得泄露或利用委托人的商业秘密与他人串通损害委托人的利益。
房地产经纪机构占用或挪用客户交易资金属违规。《通知》明确要求，客户交易结算资金必须设立专用存款账户，运行情况随时接受监督。对此，美联物业上海区域总经理冯泓睿表示，《通知》的下发和执行，是进一步规范房地产交易市场的重大举措，将对二手房交易市场产生深远的影响。因为在二手房交易中，由于买卖双方大多是自然人，交易标的又大多较高，往往牵涉当事人毕生的积蓄，所以，如何有效地实现对交易资金的监管，是关系老百姓切身利益的重大问题。以美联物业为例，在接受客户委托进行房款保管前，公司会与客户签订《房款保管书》以界定款项用途以及归属方。每笔房款都是由客户用银行pos机直接划入公司的专用账户，相关负责人员在出账时必须向银行提供买卖合同等资料。全部的业务交易办理由公司特设的交易管理部直接负责，门店业务员只负责接待客户、安排看房和洽谈等前期工作，这样可以有效避免业务员接触客户房款，规避风险，为客户提供更专业、高品质的交易过户服务。
交行开二手房资金监管业务 银行管房款中介难挪用
交通银行1月31日在北京推出存量房交易结算资金托管业务，银行从中作保，房产中介公司在二手房交易中将无法挪用客户资金。这也是建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》后，首家开办此项业务的银行。
交通银行北京分行高级经理张鑫介绍，此项业务开办以后，必须由交易当事人和经纪公司双方同意才可划转资金，确保资金的安全。
张鑫介绍，银行作为二手房交易结算资金托管机构，将为房产经纪公司开立存量房交易结算资金专用账户。交易过程中，房产买方在交行任一网点开立个人结算账户，将交易资金通过该个人结算账户转入其对应的经纪机构或交易保证机构的交易结算资金专用账户内。交易完成后，资金通过转账的方式划入房产卖方的个人银行结算账户，交易未达成，资金通过转账的方式划入房产买方的原转入账户。
可以看出在整个资金过程中，房产中介都无法动用客户的交易资金。
而在此之前，办理过二手房买卖和租赁的人都知道，房产中介公司在整个交易过程当中，作为双方的中间人，对交易当中的现金拥有完全的支配权，可以自由划转账户内资金。而一旦房产中介公司自己的资金链条断裂之时，本来仅仅是通过中介机构中转的资金被挪用的风险就很大。
去年北京中介行业的“佰家事件”涉及700余户、金额达300多万元，继2003年“坚石事件”之后，再次让房屋中介交易中的风险防范成为人们关注的焦点。
去年底，建设部和人民银行下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求存量房交易通过房地产经纪机构或交易保证机构划转交易结算资金的，房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户。
交通银行是《通知》下发后首家推出此项业务的银行，昨天该行还与北京千万家房地产经纪有限公司、北京康正宏基评估公司签订交易结算资金托管合作协议。
评点：没想到交行是第一个跑出来的！希望不要让监管变成和当年推行“房屋银行保证金”一样，托收托管还会涉及到银行利益和经纪公司利益，老百姓对这样繁琐的手续能接受程度也不高，理论上是挺好的，但是要把一个本来简单的事情搞复杂，再要变简单，银行的信息化系统，经纪公司的客户管理系统、房源管理系统，建委的监管网站这是一个系统复杂的工程，“交易结算资金托管合作协议”毕竟还是一个协议，没有配套设施的完备，协议也只能是雾里看花、昙花一现！！！
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