站在城市运营高度做地产

　　很久没有接受记者采访了，不是没有记者约请，而是不断予以拒绝，不是因为繁忙和自命清高，而是公司在北京目前还没有自己的项目，话说多了，担心引来不必要的职责和批判，还是闭上嘴，塌实做一点力所能及的事。

　　《地产互动》是我比较喜爱的一本杂志，因为它没有那么商业，接受它的采访，也算一种感恩！

　　引子：企业的竞争好似比武，高手过招比的都是“内功”，在市场上修炼“内功”其实就是锻炼眼力，谁的眼光放得越长远，站得角度高，谁就越贴近市场，城市建设尤是如此。

　　寄语城市：

　　简单的理解，任何城市都是由无数地产项目构成。无可否认，两者相互影响，相互促进。

　　以北京为例，几年前的望京，一度被很多人称之为“卧城”，开发项目并不如当前这么竞争激烈，但地产项目售价大都却在5000元/平方米左右，地产价值远低于实际的城市价值，甚至没有人会相信这里适合进行中高端住宅项目的开发。但这一情况在“Class-建于果岭的上层建筑”项目的入市后被彻底改变，其独特的户型空间设计、地貌规划与建筑立面处理，直指望京地区乃至当时整个京城地产项目的市场塔尖，而起价超过8000元/平方米的销售价格也彻底颠覆了整个望京区域楼市的行情。时至今日，“Class”对整个望京区域的城市价值拉动无人怀疑。

　　象这样由一个地产项目或多个地产项目直接改变一个城市价值的现象还有很多，比如万科青青改变了京沈沿线城市版块，世贸地产中俄城提升了绥汾河城市竞争力，等等。

　　而对房地产个体而言，城市价值就显得更为关键。

　　牟鑫说，前两年在天津，有一个开发商计划做高档楼盘，给出的消费定位是“80%的房子卖给外地人，20%卖给天津人”，其售价远高于同区域其他楼盘近4000元，其定位姑且不论正确与否，但吸引外地人过来投资，远不是把产品建设好了那么简单。因为投资者是否投资，首先取决于这个城市，包括这个城市的人文、环境、历史、经济发展等等，其次，才是这个项目本身的投资潜力，这就是城市价值在很大程度上决定了地产价值。这也是北京、上海、广州、深圳的房子为什么较其他城市贵的最核心原因，但这并不代表北京、上海的房子一定比其他城市的房子品质好，因为不同的城市具有不同的城市价值，不同的城市价值其地产价值的基数也就不同。

　　如何去实现城市价值？

　　一个城市价值的高低并不单纯指它的规模有多大，人口有多少，城市价值更多的来自于人文、经济、人口素质、环境、城市管理与运营水准等要素，切忌盲目搞城市规模扩建。

　　城市价值的基础目的是商业价值的提升。地产价值在满足商业价值的同时，更应该考虑怎么为城市价值服务。两者之间的共同点就是追求城市商业价值最大化。在没有实现城市价值的情况下，去谈地产价值，是不现实的。城市功能不明确，城市发展方向不明确的情况下，地产定位也是不准确的。

　　除此，制约一个城市价值大幅度提升的主要原因，根本在于城市的运营者，也就是这个城市的政府机构，城市运营是一个新的事务，并非简单的管理、建设。政府官员可能是很好的组织者，很好的管理者，却未必是真正懂得城市规划、城市经营的CEO，它需要站在足够的高度和战略眼光去考虑问题。在这个阶段，也要求开发商在开发项目时，同样站在城市运营的高度去负责任的规划建设地产项目。

　　对很多开发商来说，站在城市运营的高度是必须的，尤其是大一点的规模地产。如何做好城市配套是很关键的问题。像北京，超过一百万平房米的项目有很多：世纪城、万象新天、绿成、通州的世纪星城等。这些项目的规模已经与一个小型的城镇相似，规划时更应该从社区空间规划、建筑形态规划，内部交通组织、周边建筑环境协调等方面入手，充分照顾到社区的可持续发展考虑。