叶檀:房地产行业成为了调控货币的松紧器

　　房地产因成为吞噬城市居民钱财的“老虎机”遭到口诛笔伐，但产业不会有原罪。房地产行业的真实用途是什么？不认清这一问题，对房地产业的探讨就是盲人摸象。把房地产作为一个重要的货币投资领域，将有助于我们认清这一问题。

　　我国的房地产政策与货币政策息息相关，从来都是宏观调控的利器。

　　1998年7月国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文)，拉开中国房地产业市场化的序幕。从1998年到2002年，我国经济面临通货紧缩的压力，政府采取积极财政政策推动经济增长，其力度从下述数据可见一斑：1998年把法定存款准备金率从13%降到8%，一下降低了5个百分点，急剧放松银根。房地产业的市场化、房地产信贷大幅提升无疑让宽松货币政策如虎添翼。

　　经济周期很快逆转。如央行行长助理易纲先生近日所言，至迟到2003年，货币当局已经发现货币流动性过剩，当年4月，央行开始发行央行票据回收货币。无独有偶，正是在这一年的8月底，新华社全文播发了“建设部会同有关部门”起草的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)，这份震动社会各界、被房地产商赞赏有加的文件，其核心内容是收回向70%-80%以上的家庭提供经济适用房的承诺，经济适用房供应对象的具体收入线标准提高、范围收窄，取而代之以增加普通商品房供应量的政策。

　　一个社会由经济适用房主导，控制利润与价格，房价涨不到天上去；反之，大多数人通过普通商品住房来改善居住条件，不仅无限扩大了普通商品房的消费群体，还使房地产成为主要投资品种，房价如鸡毛飞上天易如反掌。但这也许正好实现了用房地产来回收过剩货币的目的。

　　以高房价回收货币说到底不过是取之于民，但问题在于，取之于民后多数没有用之于民，带来了更深重的经济不均衡：首先，畸形发展的房地产将风险集聚到国有金融机构，导致上下游行业一齐发热；其次，过高的地价与房价激化了不同收入阶层之间的社会矛盾；第三，在人民币升值预期的强烈刺激下，中国房地产业成为国外资金的牧场，轻松收获房产与人民币升值两重收益。

　　由此，新一轮调控势不可免。2004年4月迄今，从控制土地和信贷开始，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。不过，请神容易送神难，一旦形成路径依赖，各方受益者很难对房地产宏调投赞成票，房价高企有太多的理由。

　　国务院近日召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报。中共中央政治局委员、国务院副总理曾培炎强调，中小户型普通商品住房供应仍然不足，要建立多层次的住房供应体系，解决低收入家庭的住房问题，完善宏观调控与市场机制相结合的住房调节体系。这是房地产宏调背景下房价居高不下的新一份政府总结性陈词。

　　这一轮房地产宏观调控与以往不同之处在于背后经济结构大调整，稳健投资与适当利润将取代以往急功近利的暴发户式的利润攫取法。目前政府走的是稳妥与急进两路并行，前者包括扩大经济适用房面积适当抑制房价上涨，后者则是让普通商品房从地方经济、官员政绩与腐败的捆绑中解放出来，实现市场化的初衷，在此我们看到18号文向23号文的隐性回归。

　　但我们无法奢望房价的大幅下调，一是路径依赖培育了众多的既得利益者，二是我国宽松的货币与过热的经济仍然需要一个适度高企的房地产市场。控制经济适用房利润，不等于不让商品房价格上涨。

　　以房地产业调控过剩的货币有一定的用处，但玩得过火，难免被灼伤。