时评:汤臣一品将在清算中熬成一锅什么汤

　　土地增值税开始清算以后，上海市天价楼盘汤臣一品再次引起了人们的注意。

　　不知情者，总以为“汤臣一品”是道名菜———一道由名厨掌勺的、冠绝一时的“菜汤”。但是，正是这样一碗“菜汤”，让中国地产界整整品咂了1年多。

　　品咂出什么味？怪味。有人说其“风水”怪，有人说其想法怪，更多的人说其价格怪。当然，最让人称怪的还是其销售业绩———1年多时间里只卖出了3套房，全球性的整体拍卖也中途流产。这种情景，确实像一个踌躇满志的厨师，把鲜美的菜端上来了，眼看要凉了，也没见几个人掏钱买上一碗。

　　人们基本上是把汤臣一品当作一个笑话来看的。当然，看热闹之外，还是要看看“门道”的。眼下，就有两个“看点”值得我们关注：一是税务部门如何对其收取土地增值税；二是暴利者会如何收场。

　　根据国家税务总局的规定，房地产开发项目中，出售的建筑面积若占总体可售建筑面积85%以上，或虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已经出租或自用，就可以清算其土地增值税；有的虽未超过85%，但已取得销售（预售）许可证满3年的，也同样具备了清算的条件。汤臣一品虽然至今只售出3套房，出租的面积也非常有限，但到2008年10月，其部分楼宇的预售期将满3年。届时，如何课税是个很能考验税务部门执法能力的问题。

　　一般楼盘几个月卖不动，开发商都是会跳脚的。但奇怪的是，汤臣一品的人不着急，始终是不紧不慢地卖着“玩”。地是十几年前拿的，但开发商至今仍神定气闲，满不在乎，似乎有意要与土地增值税过过招。由于实施细则由各地把握，汤臣一品又是一个特例，所以3年时间到了以后，是按楼盘申请销售的总面积一次性课税，还是按实际销售的面积有一点收一点，则要看上海税务部门的态度了。有好事者估算：汤臣一品在售面积91616平方米，总成本为27.4848亿元，按目前每平方米售价11万元计算，总收入为100.7776亿元，扣除成本后收入为73.2928亿元，按照5.5%缴纳营业税及附加后，项目的增值额达到69.26亿元，增值幅度达到60.32%。按照土地增值税实施条例细则提供的税额计算公式（增值额×40%-扣除项目金额×5%），该项目的土地增值税额约为：69.26亿元×40%-27.8484亿元×5%=26.31亿元。这对于一个没怎么开张的楼盘来说，何啻是屋漏偏逢连夜雨。当然，清算汤臣一品土地增值税的取决权在上海地方税务部门，税务机关可根据具体情况，灵活决定清算的范围和清算的时间。届时是否清算、如何清算，税务部门会不会“悲天悯人”，全凭汤臣一品的造化了。

　　但是，汤臣一品的暴利确实是摆在那里的。所以，开发商如何收场是个很有意思的事。根据土地增值税的设计原理，价格越高，收入越多，开发商应缴的税额就越大。有些人一直有一种误解，以为开发商完全可以把土地增值税转嫁到购房者头上。实际上，这种可能性微乎其微。日后，开发商降低土地增值税税额的途径只能有两条：一是降价，减少总体收入；二是增加自用或出租楼房的比例。至于降价降到什么程度，那就是开弓没有回头箭了。反正，就算从均价11万元1平方米降到3万元1平方米的成本价，让人花1000多万元买一套上不着天下不着地的房子，恐怕也难。

　　到那时，轰动一时的“名厨”，会不会一屁股跌坐在自己的“汤盆”里？（转自：中国税务报）