房价蹿高导致需求暴涨 低价乡产权房能不能买

　　近来，乡产权房越来越受到买房者的青睐，在需求的刺激下，乡产权房的开发规模愈来愈大。乡产权房的价格一般只有普通商品房价格的一半甚至更低，这在房屋价格飞涨的今天，显得十分难得。那么，乡产权房和普通的商品房究竟有什么不同呢？城市居民购买乡产权房究竟有没有风险？就此问题，记者日前采访了有关专家。

　　律师：解析产权概念版本

　　几天前,某晚报上一处小产权房产项目的广告引起记者注意。打过电话询问，对方解释说乡产权就是小产权。究竟何谓小产权？社会上流行的说法很多。据律师宗科涛解释，房产权本来没有“大”“小”之分，但由于我国特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

　　第一种解释：大产权指的是整栋楼的产权证，小产权指的是整栋楼分户后的每套房屋的产权证，小产权证的颁发是以大产权为前提的。

　　第二种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释，普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

　　第三种解释：由乡镇政府发证书的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。置业者风险很大，因为这种房子不具有进行合法交易的资格，乡政府颁发的所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

　　第一种和第二种解释的“小产权”是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖了。而第三种解释的“小产权”其实是非法的，是拿不到真正的产权证的。这正是我们今天要探讨的主要话题。

　　记者看到的正是“小产权”的第三种版本——乡产房。现在郊区县仍有部分土地属于集体所有，一些村委会就在这种性质的土地上修建房屋，再拿出来当商品房卖，尽管这样的房产根本不能获得“五证”，购房者的产权也无从谈起，但依然被越来越多的人所看好,产销两旺。

　　专家：提醒买乡产权房留后患

　　就目前市场乡产权房热卖的现状，本报记者日前采访了北京市国土资源局法制处处长刘翠华。刘处长明确表示，城市居民不能到农村去买房、建房，这是国家不允许的。2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)，在严格土地执法、加强规划管理、保障农民权益、促进集约用地、健全责任制度等方面，作出了全面系统的规定。

　　所谓乡产权，是在农村集体土地上建成的所谓小产权楼房，只能村民自住，不能按商品房上市销售，否则为违法行为。城市居民购买这样的楼房不受法律保护，“如果遇到国家占地，你的房子也不能得到补偿，因为你没有合法的房产证，怎么能证明这房子是你的呢？”

　　北京仁合律师事务所合伙人、资深律师孟宪生(孟宪生博客孟宪生新闻)提醒消费者，在郊区购房一定要细问产权问题。按照我国现行法律规定，农村宅基地不能在集体经济组织以外的人之间进行交易。农业用地，没有经过规划、征用改变土地性质，不能作为建设用地进行建设和开发。现在，有一些郊区楼盘没有经过合法的规划程序，也没有办理土地征用、出让等合法手续，所以不能取得房屋所有权证。目前所称的乡产权或小产权就是不合法的所有权凭证，日后会带来许多不必要的麻烦。

　　大成律师事务所吴建中律师强调，如果已经与房地产开发商签订了此类房屋的购房合同，这种合同实质上是无效合同。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，如果购房者已经入住，可以要求房地产开发商返还购房款，并按银行同期贷款利率支付利息等，但同时应当向开发商支付使用房屋的合理费用。即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。而且，乡产权的房屋其所有权的移转是受限制的，不能合法进行产权转让。更为严重的是，赶上这块地国家规定不允许盖住房或是该房屋所在的土地被征用，您买的房子可就是“拆了没商量”。

　　在北京，分辨房屋产权的方法很简单，您只要登陆北京市房地产交易管理网，把开发商提供的销售证号输入相应的空格，就能查到这个楼盘的相关信息，如果查不出来或者有不符的信息，您就得小心了。