三年未售完房仍要清算土地增值税

　　昨日，记者从省地税局获悉，《四川省土地增值税征收管理暂行规定》已正式出台，我省土地增值税实行4级超率累进税率，而纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，实行“先预缴，后清算”的征管办法，并规定了核定预征率，减少了开发商通过毁坏账目而逃税的可能。

　　面对即将开始的清算，本地房产商表示成本确实增加了，特别是三年未售完仍要清算的规定，使得房产商没有任何逃避的可能，对销售量不好的房产影响很大。但也有开发商表示，由于成都市场的开发量比较大，平均转嫁到每平方米的房价上，不会太明显，专家则表示，房价涨否受供求关系影响，不是房产商说了算。

　　征管办法：先预缴后清算

　　土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地所有权支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金等扣除项目后的余额计征，实行4级超率累进税率，即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；增值税超过扣除项目金额50%、未超过扣除金额项目金额100%的部分，税率为40%；增值税超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值税超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

　　省地税局相关负责人介绍，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　三年未售完的也要清算

　　据悉，纳税人符合下列三种情形之一都应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。同时，我省各级主管地税机关还可对以下情形者要求纳税人进行土地增值税清算：首先，对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；其次取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；还包括省税务机关规定的其他情况。

　　据分析，原来的征收办法是等到房产销售完毕才开始征收，就成都房产市场目前销售情况而言，这个政策会给一些销售状况不太好的楼盘带来压力。

　　核定预征率为1.5%-2.5

　　%我省现在执行的土地增值税预征率为1%-2.5%。为了推动和加强土地增值税清算，同时也考虑各地预征率高低不等，将核定征收率规定在1.5%-2.5%的幅度内由各地自行确定。

　　影响：房价涨幅不会太大

　　当得知清算办法出台后，本地的房产商均表示，“政策出台比我们想像的要好得多”。某大型房产公司总经理陈光建表示，这部分成本肯定会被转嫁，而且现在三年未售完的也要清算，所以延长清算时间也不太现实，这一点给房产商是一个很大的打击，但他表示，现在成都开发的楼盘比较多，开发面积也比较大，平均到每平方米的房价上不会太明显。

　　省社科院研究员陈教授表示，房产也是一种商品，受市场的价格规律调节，受供求关系影响，不是房产商说涨就涨的。 记者江玮