人大代表建议停止实施商品房预售制度

洪可柱

　　■洪可柱———全国人大代表、武汉大学教授，博士生导师谈“房贷破产者的保护和救助”

　　若只有一套自住房"房贷破产者"应享破产保护

　　建议停止实施商品房预售制度

　　■晨报特派首席记者郭翔鹤□晨报特派记者田辉

　　提高个人住房贷款最低首付比例、停止实施商品房预售制度、对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助———一份建议涉及到三根楼市“敏感神经”。昨天晚上，晨报记者采访了这份建议的提交人———九届、十届全国人大代表，武汉大学博士生导师洪可柱教授。

　　实行破产保护和社会救助

　　截至去年底，全国房贷破产金额已达个人住房贷款余额的0.8％，显性房贷呆坏账为160亿元，隐性房贷呆坏账更是突破200亿元。“大量年轻的购房者盲目、冒险地贷款购买实则浪费的100平方米以上的大房”。洪可柱指出，只有一套自住房的购房者，一旦因意外导致经济来源减少或枯竭，无力继续月供，被银行收回其住房，成了真正的“房贷破产者”。

　　洪可柱说，对“房贷破产者”实行破产保护和社会救助是各级地方政府义不容辞的责任。

　　他建议，对只有一套自住房的“房贷破产者”实行破产保护和社会救助时，应分别根据不同还款情况区别对待，对于偿还房贷已达90％以上者，地方政府应给予破产保护，延长和推迟还贷时间和期限。对于低于90％者，可收购其贷款房屋归还银行贷款，将高档和大户型置换为小户型的经济适用房，其差价既可支付一定中介费用，又为“房贷破产者”提供了可供其他消费的余钱。对于仅仅只付了首付再无余力的，通过收购归还首付并通过政府、社会救助的办法来解决住房，如政府提供廉租房和租房补贴等政策化解不安定因素。

　　再提首付比例、严防“假按揭”

　　洪可柱表示，房地产市场恶性膨胀、房价继续上涨是由于“低比例首付”和“商品房预售制度”推波助澜。

　　建议稿中提出，先在全国部分地区将个人住房贷款首付比例由目前30%提高到50%，对购买多套（二套及以上）用于投资及投机的行为，原则上应不实行按揭；建议研究制定实施对非投机、投资而自住购买多套房的“累进”首付比例制度；为防止开发商弄虚作假搞“假按揭”，对个人住房贷款还要实行担保制度，凡申请购房贷款，必须有人以财产或实物担保。

　　停止实施商品房预售制度

　　建议稿中，洪可柱提出了“预售制度下的商品房交易是在信息完全不对称的条件下发生的”的观点。由于商品房的预售允许尚未经过验收合格，甚至是尚未建成的建设项目进入市场，商品房的质量、权属关系等关系消费者切身利益的重大事项仅靠一纸售楼合同以及开发商提供的售楼书来界定，显然违反了国家的有关规定。而未经合格验收的商品房是无法取得房地产证的，消费者权益自然得不到根本性的保障；这也使近年来房地产成为消费者投诉第一大热点。

　　洪可柱说，要遏制上述情况，唯一的方法是停止实施商品房预售制度。“希望建设部制定一个时间表（比如2-3年），逐步提高商品房的预售条件，直到最后取消预售。让商品房与其他商品一样，具备真实的商品属性，真正实现现房交易。