业主大会定“管家”去留

　　《深圳经济特区住宅区物业管理条例》修订草案提交人大常委会审议

　　业主大会定“管家”去留

　　深圳商报记者崔霞张妍

　　本报讯1994年出台的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》曾开全国先河，该“著名”条例将面临全面修订。

昨天，该条例以《深圳经济特区物业管理条例》修订草案（以下简称新《条例》草案）的新名称提交正在举行的市四届人大常委会第十一次会议审议，新《条例》草案把法规的适用范围扩大到了除住宅区外的写字楼、工业厂房、学校、政府物业等。

　　业主对物业共用设施和场地使用享有知情权监督权

　　小区内哪些属于共用面积，共用设施和场地的使用情况如何，这些与业主密切相关的事项必须要告知业主。新《条例》草案规定，业主享有对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权。此外，业主还享有合理使用维护物业、提议召开业主大会并就物业管理事项提出建议、选举和被选举为业主委员会委员、监督业主委员会、物业管理企业工作、物业专项维修资金的管理和使用等方面的权利。

　　业主大会可选聘、解聘物管

　　新《条例》草案规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，业主较少的经全体业主同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　业主大会的职权包括选聘、解聘物管企业，审议、批准物业管理服务合同，并监督业主委员会工作，可以改变或撤销业主委员会不适当的决定，决定专项维修资金的使用、统筹方案，监督实施等重大事项。新《条例》草案还就业主大会的议事规则、会议召集、会议形式、决定方式，业主委员会的职责工作程序、业主公约等明确作出规定。

　　住宅物业管理必须公开招投标

　　新《条例》草案明确规定住宅区、商品住宅的物业管理必须通过公开招投标来确定。物业管理企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构。草案还要求物业管理企业必须取得职业资质证书，否则将处以5~20万元的罚款；物管企业自取得资质证书之日起就应加入深圳市物业管理协会，充分发挥行业协会的监督作用，完善行业自律机制，加强业主与物管间的协商沟通。

　　物管应协管公共秩序和治安

　　违法分子在小区作案，小区保安出于种种考虑却“视而不见”，物管企业是否对业主的损失负有责任？这样的真实案例在生活中屡见不鲜。物管对业主该负哪些责任，负责到什么程度。不能纯粹靠这个物管企业的自身觉悟。在新《条例》草案中记者高兴地看到，物业管理企业的服务内容中明确：物管企业应协助有关部门维持物业管理区域内公共秩序和治安秩序，实行24小时值班、巡逻。

　　业主擅自拆搭建筑物、饲养家禽都属违法

　　新《条例》草案规定，业主、非业主使用人应当依法合理使用物业。在物业管理区域内禁止下列行为：擅自改变房屋的结构或者外貌、功能、用途；擅自凿、拆、搭、占房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面、通道或者增加超出设计规定的负荷；擅自占用或者损坏公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、户外墙面、屋面等共用部位，擅自移动或者损坏共用设施、设备或妨碍物业共用部位正常使用的其他行为；擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建（构）筑物等。