限外提高基金收购门槛 整售成远去的写字楼盛宴

　　昔日发展速度像穿上了神行太保鞋子的写字楼整售市场，正在一片观望中踯躅不前。

　　“一开始，甲方(开发商)誓死决定整卖，但一直找不到合适的买家，迫于资金的压力，决定忍痛打散了卖。但正在这时，有一家海外基金提出了整买意愿。

”张翰坤说。从去年年末至今，这位中原地产(中原地产博客中原地产新闻)(中原地产博客中原地产新闻)写字楼部项目副总监一直为某位于CBD繁华地段的写字楼项目的销售工作忙碌着。

　　整售由于具有快速回笼资金、易于保值增值等好处，一度被视为写字楼营销方式的未来趋势。但最近却似乎成了被扔到饭桌边角的残羹冷炙。除了世贸以“低价位”10.5亿元收购北京华平国际大厦以及坊间盛传多时的花旗收购西环广场T1和T3之外，鲜有更多整栋收购的消息传出。

　　究竟是市场的退化还是供求双方的口味都发生了变化？记者在采访时发现，除了171号文件的影响外，目前写字楼市(楼市博客楼市新闻)场鱼目混杂、质量参差不齐也是重要原因。

　　整售市场死了？

　　“整栋购买已经死了！”针对写字楼整售市场，ING房地产管理总监陈海强如是表示。

　　进入2006年下半年，整售市场就不如先前活跃了。据悉，单从面积上讲，目前整售与散卖的市场比例保持在3∶8左右。

　　“限外政策出来后，很多试图进入中国市场的基金必须先要检查一下‘身体’了。是不是在北京‘工作’的时间足够(不到1年不能买)，此前有无在注册名义下购房？因为不能二次置业，而且要自用，投资行为是100%不能备案的。”张翰坤认为，“限外”政策把很多基金挡在了门外，写字楼整售市场几乎进入了静默期。

　　“整售本身存在很多让开发商难以‘忍受’的弊端。海外投资机构冗长不见尽头的谈判往往拖得国内开发商精疲力尽。”张翰坤说道。

　　国外投资机构考察和谈判周期一般为8～12个月，若不能达成共识，开发商将要面临时间成本的损失和重新寻找客户的风险。

　　“一个项目如果坚持几年整卖的立场，等到有朝一日散售的时候，如果当年的设计比较前卫的话，还能赶上今天的审美标准，那是万幸。但如果设计比较一般的话，写字楼就比较平庸了，产品也滞后了。最后甚至会拖成了烂尾楼。”张翰坤表示。

　　除了技术层面的问题，双方合作难度还在于写字楼品质并不能真正满足市场需求。“市场中能够真正提供的具备甲级写字楼标准的物业十分稀缺。”五合智库总经理邹毅(邹毅博客,邹毅新闻,邹毅说吧)说，“大家都说自己是5A级写字楼，但是目前又没有一个具体的标准。”

　　据他介绍，整栋购买一般是现房阶段进行考察，如果里面设施距离实际需求差距很大，海外机构将不得不花更多资金进行修缮和装修。

　　空置率14%的风险

　　事实上，这种整栋购买沉寂的局面还有深层次原因。

　　海外基金一般青睐的整售区域，在北京为CBD、金融街和燕莎商圈附近，而在上海则主要集中在南京路和陆家嘴地区。近年来，这些地区写字楼持续放量过热，以至于未来投资收益存在被稀释的可能。

　　2006年，北京写字楼的市场存量已上升至418.3万平方米，而且尚存在14%左右的总空置率。

　　据第一太平戴维斯预计，2007年的北京甲级写字楼市场将有200万平方米的新增供应量，未来新增供应主要集中在朝阳区、东城区和西城区，其中以CBD地区为主。届时北京将有超过160万平方米的写字楼上市，仅CBD区域就将有超过70万平方米的写字楼供应，使得该区域写字楼将承受前所未有的供应压力。

　　“海外基金对北京和上海写字楼整购的预期收益是不相同的。北京一般在8%左右，而因为考虑到未来回报率，上海只要达到7%就可以接受。”邹毅表示。但目前从市场放量来讲，未来收益将有走低的趋势。

　　目前，北京写字楼的平均租金保持在每平方米220元/月。业内人士预计，按照未来20%～25%的空置率计算，租金价格很可能会下调5%～10%。

　　这是否预示整栋购买时代将不复存在？对此，张翰坤对整栋购买时代的说法表示质疑，他认为市场中都是零星的交易，整栋购买时代是被外界夸大化了。

　　整售的诱惑

　　“一般来讲，整售的价格要比正常价格低10%～15%。”张翰坤透露。整售分为整层购买和整栋楼购买。目前，整栋购买写字楼的买家，主要是国外投资机构和基金。

　　开发商之所以选择整售，大多数情况是因为银行信贷趋紧带来的资金瓶颈以及地价飞涨的压力，这些因素迫使开发商在进行业务扩张时需要尽快回笼资金。

　　邹毅认为，散售一般要经历两到三年的销售周期，这期间将要花费大量的时间成本和很多银行利息。因此从财务净现值来看，整售的收益将更为可观。

　　2005年北京写字楼销售市场共成交约130万平方米，其中，国内外机构的大单购买约有80万平方米，约占62%，而散售市场仅消化了约50万平方米，约占38%。

　　2006年第一季度，就有包括亚洲国际金融投资有限公司收购华普中心在内的4个写字楼整售项目成交。2007年初，世茂房地产(0813.HK)斥资10.5亿元收购了北京华平国际大厦的全部权益，单价仅为14417元/平方米。

　　关于整售更有趣的案例来自老潘。SOHO中国有限公司董事长潘石屹(潘石屹博客潘石屹新闻)(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)向记者爆料：“当初和冯仑(冯仑博客冯仑新闻)(冯仑博客,冯仑新闻,冯仑说吧)共同操刀的万通发展大厦(后改名为‘国航大厦’)最初是决定散卖，而且在已经销售了十几家后，重新收回，卖给了中国国际航空公司。”彼时，12亿元的售价开创了北京楼市单笔大额交易的纪录。至于是怎样将已经卖出的房子从客户手中收回的，老潘的解释是：“反正邓智仁(邓智仁博客,邓智仁新闻,邓智仁说吧)有办法！”

　　整售的好处不止于此。富力双子座就是一个有趣的案例。2005年摩根士丹利整体购买了富力城双子座B座。摩根持有不到两年的时间，就进行变卖。彼时的甲方——富力集团进行了回购，摩根增资了1到2亿元人民币。利用摩根的资金进行了周转，富力等于变相从银行贷了一笔钱。

　　“散售肯定是利润最大化，整售肯定是资金回笼最大化。”张翰坤认为，散售可能会导致入驻的企业层次相距太大，致使物业品质的降低；整售的经营者可以针对性地选择入住企业，保证写字楼的保值和增值。”