《物权法》落实宪法 着力保护公有制和农民利益

　　土地出让金的缴纳问题

　　网友：城里人关注住房问题，70年到期的问题，这次草案里面最后写明我们在买商品房的土地使用权70年到期后不用再支付相关费用，自动延续。

　　崔建远：商品房建设有一个期限，法律上规定房子的所有权受建设用地使用权期限的制约，如果建设用地使用权期满了，你的房子就没有了。对买房人不利，大家觉得不合适，要改变这个现状。从《物权法》草案来看，有几个变化，只要期满，还想保持房屋所有权，建设用地使用权自动续期。一般来讲应该是原来多长再延长多长，或者明确规定一个期限，但是现在来看没规定。我理解的是原来多长再给你多长时间，这是一个变化。原来有几稿草案都规定是续期以后交土地使用出让金，现在的草案删掉了，但是并没有说不缴纳土地出让金。究竟将来怎么办还得再看其它的立法，大家推测生活住房可能不缴纳，但是商业经营的恐怕要缴纳。这是城里这一块。

　　农村主要涉及到社会公共利益的需要，把农村的土地征收为国有用于港口的建设、新矿区的建设等等；也有是为了商业利益，比如说就是要建商场，饮食设施等等。这两块要从《物权法》草案来看，是区别对待的。如果说为了社会公共利益的需要，也包括国家战略意义的需要，比如修国防公路征地，这样的需要仍存在土地所有权人，国家要采取征收的措施，征收在法制上说依靠国家的权利硬性或者说土地所有权人同意或者不同意不起作用。

　　集体经济组织，在北方来讲大部分都是一个自然村是一个所有权人，对周边的土地有使用权利。它的行使状态，从法律要求得三分之二以上的村民同意，但实际操作过程当中执行这样的程序也有，但是还是相对偏少，由村支书、村长、村党支部、村委会来决定就做了。谁来行使这个权利，不取决于你的意见，只要是国家有需要，就用它的权利把集体所有土地变为国家所有。

　　只不过在这个过程当中用地的征收机关要给被征收的农民一个补偿，补偿从《物权法》草案上面来看是分两部分，一部分给土地所有权人，在北方来讲给自然村人一笔补偿。另外一部分补偿是有一个土地承包经营权，征收以后土地承包经营权也没有了，农民丧失土地承包经营权也要给他一定的补偿。这个在《物权法》这两块写得很清楚。

　　主持人：现在我国的地方政府在补偿的量给多少钱弹性很大，有的时候农民失去土地获得的赔偿很少，根本没有办法维持他的正常生活，造成现在社会上有一些不太稳定的因素出现。

　　崔建远：这个量一直是争论的问题，按照国家的规定给予补偿，完全补偿、充分补偿、合理补偿，有的时候写“补偿另行制订法律法规”，这几种写法专家学者们最希望写“完全补偿”和“充分补偿”，但是究竟怎么写，从现在的《物权法》草案上没有用这两个词，用的是“合理补偿”。现在最大的问题是补偿的量，到底是充分的还是完全的还是合理的还是另行规定。

　　网友：农村现在很多学生通过高考考到外地去，农村女孩长大结婚之后不在这个村子，外嫁女和考生是否能够保证自己在原来的土地承包经营权？

　　崔建远：据我了解各地情况不一样，如果按法律和政策，土地承包经营权人原来是多少就是多少，不因为这位女士出嫁到其他地方，或者学生已经去读书而发生变化。变化调整要看土地承包经营权人是不是还在这块实际从事经营的活动。这在实际当中千差万别，有的地方永远保留，有的地方调整的频率比较快，有的地方如果说这个学生毕业了，他没有回到这个村庄，就给他取消，在念书期间还保留。各省都不太一样。《物权法》草案规定的还是比较概括，特别具体的没有涉及。

　　主持人：关于《物权法》这次规定：住宅改商用需经业主同意这块，大家很关注，因为有的小区业主买的房子开了歌厅之类，下面一楼改成商用楼了，其他业主比较有意见，不知道能通过哪些途径、哪些法律对自己的权益进行保护？

　　崔建远：在《物权法》草案的讨论过程中也是屡次议论过这些课题，很多专家学者认为现在我们生活尤其是老年人的生活主要体现为两大方面，一个是住宿，一是旅游。住宿是最基本的，如果我们的生存环境很嘈杂，比如我们这个小区一楼就是歌厅就是餐馆，对我们生活的品质造成负面的影响。很多专家学者就主张原则上是不允许住宅小区的房屋作为餐饮、娱乐来用。

　　我个人也是赞成的，因为据我了解的信息，二楼、三楼对于餐馆烹饪的气味难以忍受，还有歌厅的嘈杂让我们不能休息好，在家里面工作的话就更受影响了，所以原则上不允许。但是情况千差万别，如果确实需要有一个限定的话，从我自己来讲，至少是临近的几个单元的业主全体同意。

   《物权法》不阻碍真正权利人行使权力

　　主持人：很多人前一段争论企业家原罪的问题，网友是觉得不平衡，没办法查清楚企业家万贯家财是怎么来的，但是《物权法》明确规定保护合法财产，不保护非法财产。崔老师给大家谈谈这块基于什么专门规定了不保护非法财产。

　　崔建远：这个问题实际上涉及到不同的领域，有的领域不属于《物权法》的，比如我通过钻法律的空档使国有财产变成我自己的了，这个过程就不是《物权法》的事，它是《物权法》领域以外的，这个是要区分的。

　　归《物权法》管的，一个亿的国有资产到了我崔建远的手里，是不是说到了我的手里，肯定归我了，肯定不会被收缴等等，不是的。《物权法》保护的是你有正当根据的物权，没有正当根据的，如果有其它证据证明这一个亿的人民币就是我用非法手段弄来的，就不受保护。我从你的钱包里面拿出十块钱，你找证明这个钱不是我的，通过证明就能把这十块钱拿回去。

　　同样有证据证明崔建远利用职务之便从国有资产拿过来的，这个钱还是会被追回去的。《物权法》不阻碍争回去，这一点有误解，以为第一桶金到了谁的手里，有了《物权法》永远在谁手里。不是这样的，当然得有证据证明，如果没有证据证明不能随便要回去。

　　主持人：网友希望通过《物权法》把有问题的第一桶金再挖出来。

　　崔建远：《物权法》是先管事实，如果你有其它证据证明确实不属于他，这个时候的《物权法》并不阻碍真正的权利人把它再要回去。

　　主持人：时间关系我们今天就谈到这里，感谢崔老师接受我们的采访，感谢广大网友对我们的关注。