江苏商报报道商报记者 陆春花 报道新年伊始，政府下发的一号文体现了加快发展江北的决心。而原来规划中的一城三区，实际上真正启动的只有河西新城，江宁基本上是在自主发展。江北基础产业比较薄弱，加上交通瓶颈，新区的发展相对来说比较落后。
江北能否成第一居所？
2007年，江北楼市的特点是：大盘继续稳步放量，新盘将陆续上市，老盘新盘将各据半壁江山。据了解，今年3月份，江北将有15个新盘上市，上市量是其他区域楼盘的2～4倍。跨年度销售的江北楼盘以大盘为主，这是由江北地区的特点所决定的。苏宁天润城、明发滨江新城、威尼斯水城和大华·锦绣华城等都具备体量超级庞大、开发周期长的特点，2007年它们将延续2006年的稳步放量状态。从市场认可度来看，这些大盘配套相对成熟，也已陆续有人入住，居住氛围渐渐形成。同时得益于前期的积累，大盘品牌知名度已经打响，开发企业的实力也得到市民信赖，预计2007年这些大盘将是“皇帝的女儿不愁嫁”。尽管是一江之隔，目前江北板块的房价跟城北西片和奥体这一带的落差已经达到了两倍。这种价格的落差对购房者形成了一定的挤压作用。客观上为江北输送了大量的客源，同时为价格提升埋下了伏笔。“从短期来看，如果在浦口或下关上班，在桥北板块购置一套房产居住是比较可行的。一江之隔，单价相差1000～2000元/平方米。对于在主城工作，经济实力不强，无固定第一居所、生活快节奏的固定上班族来说，以江北作为第一居所，还是要慎重考虑的。毕竟，交通和时间的成本需要好好考量。”一位房地产业内人士表示。此外，有人以江北升值空间大为由计划过渡投资，在江南工作同时租房居住，也不是非常明智的选择。以5年为界限，这5年继续支出的租金至少在2.5万元，计算收益还要减去后期转让各种税费和支出，即包括购房维修基金、契税，中介费、个税等，此外还有物业管理费等其他隐性费用，5年后再次销售的净收益恐怕也有限。而对已拥有第一居所、同时拥有大量闲置资金的人群来说，在江北置业投资而不居住，现在可能是比较适宜的时机。因为从长期规划来看，可以预期未来江北的发展绝对可以用天翻地覆来形容，这部分人群没有租房负担，在国家政策没有大变化的前提下，可将到江北进行二次置业投资作为一种比较合适的理财方式。另外，南京网尚房地产的宏观研究部主任颜涛指出，桥北之所以发展比较快，是因为其地理位置在大桥下面。而如果二桥和三桥撤销了收费站，那么在二桥下桥的地方、三桥下桥的地方也可能会有新的住宅区发展，可能会对桥北产生一定的影响。
建得多卖得多，住的少
“根据网上房地产的统计，2006年江北房地产上市量达到了231万平方米，占比是达到了33%。而总的销量是250万平方米，占比也达到了将近30%，可以说是供不应求。”网上房地产研究机构市场研究部主任周颖告诉记者。大盘众多，上市量大，但消化也很迅速，“供需两旺”是目前江北的一大特点。
价格盆地，涨势不慢
据了解，江北楼市现在主要包括三大板块：桥北滨江板块、珠江镇板块和江北老山别墅区。桥北滨江板块是目前江北楼市最活跃也是最主要的片区，大盘众多，综合优势明显，是江北房地产起步最早、各项配套设施较为完善、各类交通最为便捷的区域。珠江镇板块虽然与北外滩大盘动辄数百套的月销量相形仍远，但“后势”不容小觑。未来过江隧道开通、地铁2号线西延后，单从交通意义上讲，珠江镇将直接被划入“主城区”。老山地区则以不可复制的稀缺性自然资源吸引了众多知名开发商前来拿地。另外，江北别墅区随着开发建设的脚步日益形成。周主任表示，从2007年开始，江北板块就延续了2006年的迅猛势头，在全市各大板块中脱颖而出，日销售量屡创新高，主力楼盘也频登销售排行榜前列，折射了江北地区庞大的购房需求。从南京市八个板块情况来看，江北的上市量是稳居全市第一的。价格方面，江北目前仍是价格盆地，但涨得也不慢。明发·滨江新城与去年相比，均价由3100元/平方米涨到了3700元/平方米，二期尾房的部分房源已经突破4000元/平方米的大关。在一家公司做会计的陈女士表示，之前一直在观望，年前打算19万元买下盘龙山庄的一套房子，结果年后来涨到了20多万元，现在不得不买了。而大华年前大约3200元/平方米的房子，年后就涨到了3429元/平方米。“江北的均价从去年年初的2400元/平方米，到现在基本上稳定在将近3000元/平方米。在一年的过程中，上涨的幅度达到了将近20%，整个价位同比2005年的12月份上涨了19.54%。”周颖表示。
空置率高，遇退房潮
如此高的销量，很多人都没有想到。因为前期传来的消息显示，目前从长江大桥到泰山新村一带的楼盘入住率普遍偏低，在7%至27%的范围内，入住率平均只有一成，而收缴上来的物业费更是少得可怜，物业公司往往入不敷出。在江北上班的小刘一直住在大厂的朋友家里，听说同事要在江北买房子，就一同来到单位附近的盘龙山庄等一些楼盘咨询了一下。原本认为空房会很多，可是销售人员却告诉他们所剩下的只有一些小高层的房子，其他全卖完了。而一到晚上，他们却发现附近楼盘亮灯的很少。家住下关的小夏也告诉记者，他在江北浦珠路上一家楼盘买了房子后也一直没敢去住，因为小区是去年11月份交付的，到现在已经4个月了，许多应该有的配套设施都还跟不上，自己的小孩还在上学，直通班车自交付后就由原来的每天两班变成两天一班了。一家地产商表示，江北楼盘的空置也有很大一部分原因是想等待升值，而去年一年江北楼盘就上涨了400元/平方米左右。30万就能在江北买一套房子，对于手上有闲钱的人来说不是难事。过江隧道将开建、地铁三号线规划跨江直达江北等“利好”都坚定了消费者房产升值的信心，因此他们拿出闲钱做投资，等满几年后再抛掉。另外，在传出江北等新区新房空置率较高的消息后，房管部门日前公布的2007年首批期房退房当中，江北大盘明发·滨江新城出现了集中退房。共有15套房源出现在1月新增退房名单中，占新增总数的1/3多。被退的15套房子里面价格从2633～4719元/平方米不等，其中以3500元/平方米的居多。业内人士分析，造成期房退房的主要原因一是买家发现房屋质量有不满意的地方；二是投资者发现风险隐现而退房；三是开发商在开盘时为了营造热销的假象，存在假认购而引起的退房。
“跨江发展”下的江北房价
2007年，南京市政府印发的关于加快推进跨江发展的若干通知，明确规定了将从各个方面向江北全面地倾向，促进跨江发展各项政策落实到位。据了解，之前很多政策因为落实不到位而没有启动，这次通知要求时机成熟之后要拆除所有的过江通道的收费站。随着江北之前受到自身经济基础薄弱、交通条件恶劣的限制发展非常缓慢。但是也正因为如此，江北房地产市场价格的落差，反而得到了很好的发展。周颖表示，今后江北板块的产业发展、招商的步伐、教育配套和交通等制约江北发展的因素、条件都会得到很大的改观。因此，江北无论在自身发展还是在与主城区互动当中所获得的资源将会越来越丰富、丰厚，这将给江北楼市的发展注入巨大的活力。另外，主城区滨江地带的房地产升值凸显出江北的优势，按照目前奥体的房价和的楼面的地价可以看到，到2009年的时候奥体的房价至少要在8000～12000元之间。而作为南京滨江的另外一个组成，下关一带在锋尚等带动下价格也在“坐六奔七”。这样，主城区或者是江南地区这种滨江房地产的升值对江北板块的价格提升也带来了非常大的优势。因为他们之间的落差越大，江北板块价格升值的潜力就越高。另外，江北是高新技术产业区，这个定位同样重要。周颖表示，随着政府投入力度的加大，这也会成为将来江北房地产市场的支柱力量。而在过江的交通方面，相关人士表示，有望取消二桥和三桥的收费站，采用年资票制。建委相关人士也表示，今年将加快推进纬七路过江隧道、长江四桥建设列入江北城建盘子的第一项。业内人士表示，除了目前已有的南京长江大桥、长江二桥、长江三桥之外，未来会有10条以上的过江通道以桥梁、隧道、地铁等形式立体化横贯大江南北，南京长江四桥、长江夹江大桥、纬三路过江隧道、纬七路过江隧道、地铁三号线等将贯通江北各个区域。“江北还拥有别人不能比拟的人居环境区。老山资源是得天独厚的，而且知名度也比较高，还有珍珠泉、佛手湖等。山水的优势比江宁更明显，未来高端别墅主要供应区，可能会较多出现在江北。”周颖表示，从入住率的角度看，江北目前还处于2002年的江宁阶段，它至少还需要2～3年的消化期，在这个期间交通也改善了，商业的大格局也成熟了，产业导入也差不多了。再加上开发商强势透入，桥北房价年后会冲4000。周颖认为，“跨江发展”的城市发展思路将使得江北未来有无限的发展空间。长三角不动产经济发展研究中心、南京大学建筑与房产研究所的葛扬教授接受江苏商报采访时表示，江北目前上涨的楼盘主要集中在北堡至高新技术开发区，并不包括整个江北。如果江北房价持续上涨，江北将失去价格差这个优势。因此，江北楼盘房价不会长期涨下去。也有专家表示，随着江北交通等配套设施不断改善，江北发展速度加快，房价合理上涨是可以理解的。但有些楼盘上涨幅度过快，缺乏支撑，与江北目前城市化进程不一致，是对江北升值空间的透支使用，这就让人们联想到奥体楼盘，如果房价持续上涨，很容易出现2005年河西房子卖不掉的问题。有专家建议“近期居住选江宁，投资选江北；短期看江宁，长期看江北”。以天润城为例，2005年时曾有过2380元/平方米的起售价，但一年后的均价在3400元/平方米左右。一年来江北房地产发展几乎是“狂飙突进”，江北真正的发展才刚刚开始。(编辑 小娜)
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