南京“天价地王”转让引发热点话题

　　4年多前，南京东郊聚宝山地块以9.11亿元价格被省内一家上市公司“摘”走，“911天价地王”的名号由此诞生，并一直为业内所关注。不过，3月初，却传来了这“地王”被转卖的消息，业界一时哗然。

　　据了解，此次被转卖的地块是规划中的楼盘二期部分。

　　听闻消息，江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚的第一反应是：“现在有土地增值税‘较真’，这一新政非常准确地‘打’到了开发商身上。”

　　从今年1月起开始实行的土地增值税新政，大大提高了税率，将其在开发项目总投资中的比例提高到15%-20%，而在以往，这一比率为10%左右，并可以在项目公司销户时清算，拖延缴交。“土地增值税的实行，使得开发商的利润空间被缩减，房地产行业已经成为市场中征税比例非常高的行业之一。”宋坚称。

　　资料显示，“911地块”当年是南京城东地区最大的一块环境整治项目用地，项目总建筑面积约64万平方米，当年成交地价为123.95万元/亩，项目楼面地价约为1500元/平方米。

　　地价高昂，让这家上市公司在项目的操作过程中，付出了相当大的代价。该公司在拿地3年之后，才推出楼盘一期30余幢房屋上市销售。粗略估算，楼盘成本至少为3500元/平方米，再加上3年“捂盘”期带来的高额财务成本及营销等方面的投入，实际成本更高。

　　据透露，转让二期土地之前，这家公司还在调整二期规划方案，等待政府部门的审批。之所以进行规划调整，也与高昂的地价相关，该公司希望藉此让房价与地价的关系更为协调。

　　据此，宋坚判断，高昂的地价已成为这家公司的一个“重负”，实施不久的土地增值税，无疑让这家公司“雪上加霜”。

　　不过，记者采访的代理商和房地产开发商提出了不同看法。他们认为，这是房地产专业化带来的一个结果。

　　“911地块”的原“东家”，是在全国都有影响的著名精纺企业，可是，从事房地产开发并没有多少经验。公司拿地是在2002年12月，其时房地产业炙手可热，不少“门外汉”蜂拥进入，意欲分一杯羹。高价拿地，便是市场利益驱使下的“冲动”。

　　据了解，这家公司拿地之后不久，就有了转让的想法，其间也接触过多家公司，但终因价格太高，未能达成协议。此番接手的企业是江苏房地产50强之一，有着十余年开发历史，目前正在省内外大举拓展“地盘”；而且转让价格也没有达到卖家的期望值。

　　“毕竟是外行，项目定位不准，操作不当，一期这么大一块地，通常开发商会分成五六期进行开发，但他们一年之内就把房子都推出来了，而且房型还是一模一样的。”一家代理公司的人士说。

　　“既然不是内行，就不如让内行出来做，房地产专业化，有利于控制利润风险。”一位开发商这样评价。

　　“911地块”转让消息余音未了，坊间又开始传闻另一个消息：以“天价”出让的新街口王府大街一处地块，在“晾”了2年之后，今年有望开工，但拿地的开发商现在打算放弃该项目开发，项目极有可能易主。这则消息目前尚未得到证实，但从该地块久置不开发的状况看，开发商也将难避土地增值税的“打击”。本报记者汪晓霞