二手房网上备案遭遇执行瓶颈

　　自2007年1月1日开始，上海二手房交易全面实行网上备案。该项措施执行至今两个多月来，一举改变了传统中介的服务模式，使得交易透明度以及安全性大大增强。但随着上网房源累积增多，一些具体操作障碍开始逐渐显露出来。

　　业主不愿披露房产证信息

　　相比较于传统中介门店只要求业主提供大致房源信息，二手房网上备案系统不但要求提供房源具体地址乃至房地产权证编号。

　　一名中介公司工作人员反映，有相当部分的业主基于种种顾虑，在中介公司尚未寻找到意向买家之前，不愿披露房地产权证信息，而且很少有业主带着房产证去中介挂牌。

　　上海中原地产总经理谭百强建议，由于房地产交易中心的大机系统内备注了与某物业地址及产权人相关联的房地产权证编号，所以，中介公司只要录入了正确的物业地址及产权人信息，即使没有房地产权证编号，也不会对委托房源的真实性造成任何影响。

　　交易时间间隔不应一刀切

　　在中介执行过程中，网上二手房备案系统要求中介公司在网上备案系统操作过程中，必须如实反映“从房源出售/出租委托，到最终促成交易（即签订买卖/租赁交易合同）的合理时间间隔”，如果时间间隔过短则判断中介公司有违规操作嫌疑。

　　中介有关人士表示，二手房市场“从委托到成交”的正常周期大部分应该在15天以上，但也不排除部分个案快速成交的可能性，这主要取决于中介公司掌握客户资源的数量和质量、上下家配对速度的快慢、促成交易的能力高低，以及上下家交易关系的模式（如“手拉手”客户，中介公司介入时，交易条件已基本成就，委托到成交的时间间隔会很短）等等，房地局监管部门应该考虑特殊情况。

　　买家违约加大业主成本

　　二手房网上备案系统规定，上下家签订买卖合同后，在约定的产权过户时间内，非经上下家到交易中心申请办理合同撤销手续，或在约定的产权过户时间届满后，非经上下家输入合同密码进行合同撤销，就无法对同一物业签订第二次买卖合同，这在极大程度上防范了业主“一屋二卖”的欺诈行为，保障了交易安全。

　　但在具体执行过程中，一些中介机构反映，部分买家签约后违约，不配合业主进行合同撤销的相关手续，导致业主无法将同一物业再行转卖，理论上必须等到法院或仲裁机关判令合同解除后才能继续。换言之，由于买家的违约，使得业主无法实现或需要付出高昂的时间成本才能实现其再行转卖房屋的合法权益。

　　有业内人士建议，可以考虑将这种刚性限制转化为赋予业主一种选择权，即由业主去判断买家是否违约，并向交易中心提出“解除签约锁定”的申请，同时承诺承担错误解除的法律责任。如此，既保障了业主民事权利的正常行使，又防止了业主滥用“解锁权”对守约买家造成的损害。