于凌罡拿地再次失败 资金不足仍是合作建房瓶颈

　　“我有一丝淡淡的失望。”当北京合作建房的发起人于凌罡听说北京土地整理储备中心最终没有把花园北路25号地批给260位合作建房参与者时，选择了平静地面对第五次失败。

　　昨日，北京土地整理储备中心网站显示，华纺房地产开发公司、江苏恒佳置业有限公司的投标联合体最终以1.23亿元获得花园北路25号地的开发权，比于凌罡合作建房筹措的资金高出2484万元。至此，北京合作建房运动仍面临无地可建房的尴尬境地。

　　无奈现实竞标地块“定价”1.23亿元

　　记者注意到，尽管北京土地整理储备中心是昨日才挂出中标者的名单，但是成交时间却标明为3月16日。

从这个日期看，实际上在唱标结束仅3天，花园北路25号地就已经有了归属。而作为拿地参与方的于凌罡和普通网友一样并没有得到内部消息，只是今天一早看到网上挂出地块已经成交的消息才打电话给北京土地整理储备中心证实。

　　于凌罡对记者表示：“毕竟我们已经预付了1800万元的预付款，这些都是每个家庭的血汗钱，我们要尽早取回分发下去。”

　　由于投标失败，260个自建房的参与者要分摊投标的前期成本。这些前期成本主要用以发放工作人员的工资。目前，于凌罡的合作蓝城公司因竞标需要拥有大约10名工作人员。不过如果不在竞标期间，公司将保持最低的人数。“平均下来，每户要负担500元左右。”于凌罡对记者表示。

　　华纺房地产开发公司、江苏恒佳置业有限公司的投标联合体的出价在参与竞标的8家房地产公司当中排名并非最高，按投标金额仅排在第四。地产大佬任志强的北京华远房地产开发有限公司则以1.35亿元最高报价空手而归。而这8家地产公司报价均在1.1亿元以上，于凌罡的失败也在意料之中。

　　于凌罡拿地失败之后在他的博客中写道：“我们对把地卖给连评估地价都不专业、对本企业缺少必要责任感的单位，持保留意见。也希望政府有关部门重视，合作建房人努力筹集9418万元，迫切希望取得土地的事实。”

　　希望未灭于凌罡：“仍有拿地目标”

　　于凌罡对记者表示，在经历过东四十条1号地、芍药居甲2号地、工体4号地、大屯地块的拿地失败，面对第五次的竞标，多少已经预料到最后的结果。“我们仍有拿地目标，但目前还不方便透露。”

　　不过，记者从于凌罡合作蓝城的论坛发现，于凌罡对安贞桥、亚运村等地的地块产生了浓厚兴趣。而正准备挂牌入市规划面积达4750平方米的丰台东铁营十条44号院地则最为靠谱。

　　记者发现，论坛中有网民对丰台东铁营十条44号院地谈论，但是被于凌罡以恪守秘密为由发贴阻止。实际上，无论合作建房者是否会出手东铁营44号院地，都说明一个问题——北京的合作建房者，在经历花园北路25号拿地失败后依旧“曲终人未散”。

　　于凌罡对于自己的失败显得十分平静，于是对记者表示“我们惟一的希望就是，获得土地的开发商不要把地囤积起来，不要建豪华的住宅项目”。

　　而参与竞标的北京豪景苑房地产公司投标代表对记者说，“该地块项目的售价至少要在1.1万元/平方米以上”。尽管土地资源有限，但是实际上目前北京不缺地，记者从有关部门获悉，今年6月30日之前要收回1559万平方米，明年6月30日前再收回6831万平方米土地。

　　于凌罡一如既往地鼓励合作建房者：“请大家不要灰心，我们已经有1亿元的资金能力，北京有的是好地皮，只要我们心齐，很快就可以买到土地。”

　　规则囹圄

　　竞标评分制难倒于凌罡

　　记者从一位开发商手中看到了花园路25号地的标书，和以往的竞标书评分标准基本一致，满分为100分，其中土地报价为30分，还款进度为30分，资金实力为20分，综合分20分其中包括企业资质、评委印象、开发进度等。

　　这位开发商表示，从标书的各项评分标准不难发现，这个对于于凌罡来说一点利处全无，首先他的报价在9家企业中是最低的，这个显然失去在价格上的优势，虽然承诺一次性付清地价款，但是后续的开发资金呢？其次，于凌罡的企业属于新成立的公司，根本谈不上什么资质，虽然能以建设低价房的口号得到一定的评委印象分，但是在如何掌握开发进度上于凌罡可谓是个新手。

　　其实根据以往的经验来看，北京市虽然采取了招标的方式确定土地的开发主体，减少了价高者得这种刺激地价快速上涨现场拍卖方式的使用，但是随着去年几块地的成功交易，虽然不提倡价高者得，但是一般情况下报价处于中间的企业获胜的几率较大，处于两头的企业一般全不会中标。

　　前赴后继

　　天津合作团购重归合作建房

　　不过于凌罡拿地再次失败并未阻挡住各地合作建房者的热情。昨日，记者联系天津自建房的召集人刘革学。刘革学一方面对于凌罡拿地的失败表示“情理之中，意料之中”，另一方面出人意料地表示，天津自建房已经看好南开、和东的两块地，重启合作建房方案。

　　向来以实际著称的天津自建房和其他城市合作建房倡导者的理念有所不同，天津合作建房运动已将主攻方向由“建房”改为“购房”，试图绕过拿地难关，通过接手在建项目的方式以实现安居梦想。这种“合作购房”的模式被称为“天津”模式。

　　之前，刘革学曾对媒体表示“我不是愤青”，我们也不会站到开发商的对立面上。我们的最终目的，就是能买上合适的房子。因此，无论是合作建房还是合作购房，甚至是寻求开发商的支持定制房屋或团购，只要能够实现我们的目的，任何形式都可以接受。

　　是什么又使刘革学重回合作建房的模式？刘革学对记者表示“开发商不卖给我们，迫使我们不得不重新寻找拿地的方式”。据刘称，最初的设想是，团购房大约能够节省5%的钱，如果是几百人的团购大约可以谈到8％-10％。但是实际情况显然不如设想得乐观。

　　一是，在天津烂尾楼很少，而看中的楼盘离市中心非常远，导致参与者拿不定主意；二是，开发商的房子并不愁卖。用刘革学的话来说“他们根本不理你这个茬”。

　　现实让刘革学看清了“合作购房”前景有限，因此，即便有于凌罡这样拿地失败的先例，刘革学和他的天津合作建房的参与者却坚定地走“合作建房”的老路。

　　刘革学对记者承认“合作建房”拿地确实困难，“但是如果拿地成功，至少可以让老百姓节约30％的购房费”。而这比“合作购房”的原“天津模式”设想的节省10％可谓从结果上是好很多。

　　至此，在昨天一天，全国合作建房运动产生了巨大变化。所谓“天津模式”最终曲终人散，而“北京模式”曲终人未散。

　　旁观者言

　　资金不足仍是合作建房瓶颈

　　政府的不放心其实是于凌罡失败的主要原因，一位开发商向记者表示。虽然这次于凌罡凑齐了1亿多元的地价款，但是后期的开发资金却没有一点“着落”，只能把希望全部寄托在银行身上，但是这样的情况下基本上很难从银行得到贷款，而建筑企业对于一个从来没合作过的开发商，根本不会垫资施工。此外，政府还担心由于缺乏继续开发的资金而导致土地闲置，甚至出现“烂尾楼”。

　　同时这位开发商还说出了第二个不放心，合作建房在北京毕竟是第一次，而在全国也没几个成功的例子。一方面政府担心合作建房涉嫌非法集资，另一方面，如果默许了这种行为将会出现蜂拥的合作建房现象，一旦出现问题，这个黑锅只能由政府来背。

　　此外，他还指出，按照于凌罡设计的最后的成品楼出让价为6500元/平方米，是根本不可能的。按照他的报价，土地价格就已经达到了5200元/平方米左右，再加上2500元/平方米左右的建筑安装成本，最后的成品楼价应该在7500元/平方米以上。如果把建筑安装成本压到1500元/平方米左右的话，建成后的楼盘基本上是豆腐渣工程。

　　其实，最难的还在于最后的房屋分配上，于凌罡是以北京合作蓝城咨询服务有限公司的形式拿地，那么就意味着建成后房屋的所有权属于公司，而当初参与合作建房的人员想要获得产权就要从北京合作蓝城咨询服务有限公司手中购买，这样就牵扯到税务部门的监管。如果交易价格过低肯定涉嫌偷漏税问题，而且在这个过程中不能向银行申请按揭贷款，合作建房人只能一次性付清房款，压力可想而知。

　　作秀，并悲壮着

　　北京中原经纪公司总经理李文杰在自己的博客上这样写到，合作建房者拿地失利已经成了一个周而复始的规律，同时，他觉得于凌罡是在玩一个有点作秀并带有悲壮色彩的拿地游戏。

　　他指出，房地产是个高投入、高风险、高回报的行业，对于资金实力及开发经验有着很高的要求，需要各行业众多专业素质优秀人员的密切配合，需要高超的资金筹措运用能力、严格的经营管理体系及科学的风险防范机制。从这点看，很难想象一个或几个甚至一群没有开发经验的人凭着理想与信念能够把这些看似简单的环节一气呵成，运筹帷幄于股掌之间。

　　而此前不久，建设部部长汪光焘就个人集资建房这一现象做出的高调提醒似乎也并不是没有道理——他提出要谨防个人集资建房成为“有钱”的另类阻击目标和“非法集资”。官方的担心不少：目前的预售制度无法解决合作建房项目如何保证“出资人”优先买到“集资房”；一次能拿出十万甚至几十万参与合作建房的这些合作建房人似乎不像都是低收入者；万一集资建房过程中哪个环节出了问题，集资人会面临巨大损失，更将产生严重的社会影响；万一“合作建房”的真相是非法集资……

　　这样看，无论从天时、地利、人和等判断，不仅是这次花园路地块招标“于凌罡们”胜出的机会比较小，今后集资建房成功的概率似乎也很难变大。于是在钦佩“于凌罡们”坚持理想、永不言弃的同时，对于那些真正想买低价房的老百姓而言，“于凌罡们”呼吁合作建房这事其实和易宪容等经济学家嚷嚷房价要降、大家不要急着买房一样，起着无法推却的误导责任。

　　成功案例

　　温州合作建房巧避“拿地”环节

　　目前，在全国取得成功的合作建房案例来看，全是避开了最难的拿地环节。2006年11月15日，温州正元房地产开发公司受“合作建房联盟”委托，以近1.05亿元的价格取得温州市龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，住宅地块占地面积为30亩，为“合作联盟”的260名成员建设住房，总建筑面积达2万平方米。

　　作为国内首个“拿到地”的个人合作建房项目，据温州个人合作建房牵头人、温州市场营销协会秘书长赵智强估计，建成后价格将比同类项目降低30%。这样变相的拿地虽然取得了成功，但是随即就带来了麻烦。

　　然而随着匿名信向有关部门状告合作建房违规，以及房产局长表态等事件连续发生，让市场不得不重新审视合作建房的政策可行性问题，虽然最后此事不了了之，但是面对着随即而来的开发商围攻和市场打压，赵智强和他的团队能否顺利建成房屋还是一个未知数。

　　记者手记

　　合作建房陷入“三难”

　　面对着第五次的失败，于凌罡似乎已经习惯了，他在昨天早上的博客上写道：“北京好的地皮还很多，我们一定能够拿到地”，其决心可见一斑。但是笔者认为，目前北京的合作建房已经陷入了一个“三难”的境地。其一，没有得到政府的肯定。其二，资金问题仍然困绕着建房者。其三，面临开发商的围攻。

　　在经历了芍药居、工体四号院、花园25号地的失利后，我们发现对于合作建房者所倡导的“低价房”，一直没有得到政府的肯定，还处于一种市民为了对付“高房价”的一种自发行为。虽然没有出面制止这种行为，但是不久前建设部部长汪光焘公开表态要严防合作建房成为非法集资，这个就等于为此事定了调子，因此合作建房在地方就隐约成了一片“雷区”，我想在今后的一段时间内合作建房的声势势必受到打击。

　　虽然这次于凌罡是“有钱而来”，并且承诺可以一次性付其地价款，但是面对着其他地产大鳄的挥金似土，9900万元的报价显得羞涩得很，而且于凌罡在拿出地价款后已经是囊中羞涩，后面怎么办呢？全依赖银行这个显然不可能，在没有经过充分的评估后银行肯定是不可能提供贷款的。靠建筑企业垫资建设？靠兴建低价房的名义去博得支持？这无意于天方夜谭。

　　在这次花园北路25号地的竞标过程中，俨然形成8对1的局面，8家开发商的报价全超过了1个亿，特别是华远地产其报价居然达到了1.35亿元，显然是用钱在“砸” 于凌罡，用辛辛苦苦拼凑起来的钱去对抗一个个财大气粗的地产商，无异于螳臂挡车。而且追求利润是商人的本质，对于开发商来讲房价越高越好，如果今天让于凌罡成功，保不齐明天就有个张凌罡、王凌罡的出来，在这样的环境下于凌罡想顺利拿到地无异于与虎谋皮。