物权法官兵关注的焦点问题

　　《中华人民共和国物权法》现已公布。连日来，不少官兵来信来电咨询有关物权法的具体问题。记者整理归纳出官兵普遍关心的几个问题，请中国政法大学硕士研究生导师、北京军区政治部司法办公室主任荀恒栋作了解答。国防资产怎样保护？

　　武警某部干事胡剑：我部训练场有时受到驻地个别人员侵扰，请问，关于国防资产应当如何保护？

　　法条摘录：

　　物权法第八条：其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

　　物权法第五十二条：国防资产属于国家所有。

　　专家解读：

　　物权法第八条和第五十二条的规定，包涵了保护国防和军队财产的内容。第八条“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”，就包括1990年8月1日全国人大颁布的《军事设施保护法》，该法已对军产和国防设施作了规定，属于“特别规定”的范畴。对于国防资产的保护，应当依据《军事设施保护法》等相关法律法规。

　　土地承包期届满可以继续承包吗？

　　77289部队助理员程雪林：我老家在四川农村，土地承包期满后能否继续承包，是我和家人最关心的问题，请问物权法对此是如何规定的？

　　法条摘录：

　　物权法第一百二十六条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

　　前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。

　　专家解读：

　　保护好农民的土地利益是一个十分重大的课题。农民土地承包经营权，是改革开放以来法律赋予农民的基本权利，也是推进新农村建设和发展的基本法律保障。物权法根据宪法和现阶段党在农村的基本政策，从维护广大农民根本利益出发，对农村土地承包经营权作了原则性规定，从而维护了现行法律和现阶段国家有关农村土地政策的稳定，给农民们吃了一颗“定心丸”。70年后，我们的住房怎么办？

　　总参某部参谋吴威：现在城市中很多人都买了房子，我父母也在北京购买了一套两居室，两位老人最关心的是，耗费他们大半生收入换来的住宅，却只有70年的土地使用权。70年后，我们的住房怎么办？续期是否还要交纳土地使用费？

　　法条摘录：

　　物权法第一百四十九条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

　　专家解读：

　　我国土地实行社会主义公有制，因此，公民购置的住宅虽然归该公民所有，但对承载该住宅的土地却仅仅拥有使用权。根据物权法的规定，住宅用地使用权期间届满自动续期，无疑有利于保障公民的私有财产权，也有利于维护社会秩序的稳定。城里人可以在农村购房吗？

　　北空某转运站干事张艳：如今一些城里人为了图清静或者图便宜，就到郊区向农民购买一套住房。据中国土地学会调查，目前很多城市的郊区，农村房屋买卖呈现逐年递增的趋势。但我听说这种房屋买卖不能办理产权过户手续，物权法对此有没有明确的说法？

　　法条摘录：

　　物权法第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

　　专家解读：

　　城里人能否在农村购房的问题，在法律上是城镇居民能否购置农村宅基地的问题，或者说农村宅基地能否转让的问题。目前，我国地少人多，农村社会保障体系尚未全面建立，因此，应当实行最严格的土地管理制度。农民一户只有一处宅基地，是其安身立命之本，一旦失去，就将丧失基本生存条件，影响社会稳定。为维护现行法律和现阶段国家关于宅基地的政策的稳定，并为今后修改有关法律或调整有关政策留有余地，物权法将原草案“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的相关规定作了修改，但没有放开宅基地使用权的转让和抵押。征地、拆迁给予哪些补偿？

　　北京军区某车材仓库士官陈永：在我老家，随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾也多了起来。补偿不到位仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，大家盼望物权法能充分保障被征地人、被拆迁人的合法权益。请问物权法对此是怎么规定的？

　　法条摘录：

　　物权法第四十二条：征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

　　征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

　　专家解读：

　　这是根据宪法修正案关于征地、拆迁补偿的规定，针对现实生活中滥用征收权力、违法征地、补偿不到位等情况，作出的具有针对性的细化规定，对于确保群众利益不受损害，维护社会稳定具有重要意义。考虑到各地的发展很不平衡，征地、拆迁具体补偿标准和办法，由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和内容，根据不同情况作出规定。陈永读者的乡亲父老应该不用担心了。居民楼里能开餐馆吗？

　　武警云南总队三支队干事郭跃泉：我春节探亲时发现，我家附近的几座居民楼里，新开了一些小餐馆、美容院，还有的办起了公司，居民楼内经常是人来人往、噪音绕耳、油烟熏人，严重干扰了居民的正常生活。对于这种行为，住户们能否用物权法来维权？

　　法条摘录：

　　物权法第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　物权法第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

　　专家解读：

　　有些住在一楼的居民利用自己的特殊位置，把住房改为商用，以获取经济利益。以前，法律对这种行为并没有明确的禁止性规定，仅有一些限制性规定散见于地方性法规之中，受其影响的邻居难以保护自己的正当权利。而物权法的规定则比较细化。它要求：业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。如果你不同意邻居的这种做法，就可以运用法律赋予的权力，对这种行为说“不”。小区车位、车库归谁所有？

　　北京军区某部退休干部李某：我儿子新买的商品房，地下车位、车库十分紧张，价格也水涨船高，一个车位竟然要7万元！车位是商品房公共基础配套设施的一部分，我们买房子时，掏的钱已经包括了车库的土地买卖费用，开发商又把车位、车库拿出来卖给部分业主牟利，是否合法？

　　法条摘录：

　　物权法第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　专家解读：

　　小区车位、车库的归属涉及广大业主的切身利益，是物权法草案审议过程中争议最大的焦点之一。车位、车库不像电梯、楼梯那样可以共有公用，它一般是由业主专有和专用的；而且在买房过程中，通常都是与开发商约定，这些约定可能是出售、出租或者附赠。为此，物权法对车库问题的规定是由当事人约定；对于占用公用道路和其他场地的车位，则规定为共有。这样，既容易操作，也有利于解决业主与开发商、物业公司之间的矛盾。