楼上改造楼下渗水可索赔 如何利用物权法维权

　　物权法的出台对老百姓有何影响？今后遇到物权纠纷，又将如何维护自己的权益？前日，《物权法》公布后，引发了市民的热切关注，也产生了不少疑问。昨天，东莞中院研究室主任、中国社会科学院法学所民商法博士后程春华对这些问题一一进行了解读。

　　问题1：物权到底是什么？答：一针一线都是“物”

　　程春华说，物权法给“物权”下了个定义，就是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。通俗地说，物权就是我们对看得见、摸得着的物品享有的权利。这些物既可以是动产也可以是不动产，大到一座房子，小到一针一线，都属于“物”的范畴。“物”的所有者可以拥有对物进行占有、使用、收益和处分。

　　问题2：公用场地买了车位怎办？答：十一后仍可要求退款

　　物权法对车位作出了有针对性地规定，其中提到：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”究竟哪些算公用场地？东莞会不会出现热卖车位的现象？

　　程春华表示，区分小区公用场地，一看合同，二看规划。如果在购房合同中没有写明，小区的规划图纸中也应该明确划分出公用场地。“开发商现在卖车位应该是想尽快脱手，市民并不需要过于担心。”程春华说，根据物权法的规定，如果规划有车库，还是可以卖的。

　　对于一些小区出现车位热卖的情况，他认为，物权法实施后，业主有权在公共用地的车位上停车，即使有费用，也肯定低于目前一些小区征收的月租等费用的水平，因此，开发商想趁早把车位都卖出去。但已在公用场地买了车位的市民也不用担心，“即使现在交了钱，今年10月1日物权法生效后，业主仍可以要求退钱。”

　　问题3：“一房多售”怎样杜绝？答：预告登记定产权

　　“一房多售”在东莞一度大量存在，起诉到法院的案件比较多。“物权法规定的预告登记制度为解决这一问题提供了一个很好的方法”，程春华认为，这对理顺财产关系、定纷止争、减少产权争议是非常有必要的。

　　按照登记的要件，是否办理登记是当事人负有的一种义务，法律强制性要求必须要办理登记。如果房子在一物数卖的情况下，前手买受人已经交付了房款占有了房屋，后面的人没有占有房屋，但是已经办理了登记，在登记要件的模式下要保护登记，前手买受人无法以先占有对抗。

　　程春华提醒说，东莞房开发商曾运用的预售登记和发牌售卖并不是物权法所说的预告登记，属于违规行为。物权法规定的预告登记必须在相关行政部门完成。

　　问题4：土地70年使用权续期没意义？答：影响房子价值

　　物权法规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。不过，有东莞市民表示，这个70年自动续期离自己很远。

　　程春华说，对于房子时限比较长、过不多久就将面临土地使用权收回的问题的市民来说，物权法的出台相当及时。对国家来说，也可以避免资源浪费和限制重复建设。

　　很多新兴社区的市民可能暂时碰不到使用期限的问题，但房子的继承、转让都和土地使用期限息息相关，其价值也会因期限的改变而发生变化。可以断言的是，作为影响二手房价的重要因素，“自动续期”对东莞二手房市场一定有很大影响，部分旧楼房或许会身价倍增。不过，现在的物权法也还是只能处理在房子存在情况下的土地使用权问题；如果房子不在了，国家就要收回土地。因此，市民有必要养护好自己的房子。

　　至于房子是否可以重建，程春华表示，这要经国土局批准。对房子是否还适合居住，是否该报废，这应该通过鉴定来确定，而有关鉴定在相关行政法中有一定规定。

　　问题5：邻里纠纷应怎么办？

　　答：扯皮没用有法可依

　　对于大多数东莞市民来说，可能还不清楚采光、通风、管道铺设这样的邻里小事也可以诉诸法律，而物权法的第七章就作了关于相邻关系的规定。

　　程春华说，物权法对哪些属于相邻关系给出了明确的界定，一方面主张相邻各方互惠互利的原则和睦共处，另一方面也规定了相邻各方的权利和义务。“今后相邻关系的案件肯定会增加，如果再发生楼上改造楼下渗水这样的事情，老百姓就知道，吵架扯皮没有用，可以直接向法院起诉要求他赔偿损失。”

　　问题6：禁摩如何保物权？

　　答：不上路可合法持有

　　根据东莞市的禁摩政策，从今年9月1日起，本地牌照的摩托车也不得在市区道路行驶。有摩托车却不能上路，物权如何保障？

　　程春华认为，摩托车作为动产，只要不是赃车，车主的所有权都是受到物权法的保护的。

　　禁摩后，对摩托车还要区分上路与不上路的情况。如果不上路，只要不是赃车，就是合法的，市民可以持有；如果上路，就要手续齐全，这包括摩托车要有牌照、要按规定交纳税收等，同时还要符合国家或地方政府规定的权利行驶范围之内。