住房用地满70年自动续期 聚焦物权法七大热点

　　3月8日，庄严的时刻———《物权法》草案从着手起草到现在，时间跨度达13年之久、历经7次审议后，接受人民代表的审议和表决。这部事关每个人切身利益的法律草案，经反复讨论和修改，终于从幕后走上前台。记者电话联系采访了《物权法》草案起草人之一、中国政法大学教授李显冬。

　　私产将被更加明确地认可

　　记者：请问李教授，《物权法》已经讲了好多年了，直到现在才浮出水面，请问《物权法》的制定到底有什么作用？

　　李显冬：我们可以用这样一个比喻来理解：野地里如果有一只兔子，后面就会有一百人追赶争夺；而在集市上挂满了兔子，却没有人去争夺，为什么？就是因为野地里兔子的所属人未定，每个人都有可能去获得，但这样就容易引起纷争。而《物权法》正是这样一部确定财物归属、收益、使用及处分的法律，通过这一法律，公民的私有财产被更加明确地认可，“私产神圣”这一概念将更深入人心，而这也意味着“私有财产”会和“公有财产”一样，获得合法的保护和认可。而物权法律制度的最终确立，必将调动起亿万民众创造财富、爱护财富、积累财富的热情。

　　记者：您能简单地概括《物权法》的内容吗？

　　李显冬：《物权法》的实施将会影响到市民生活的方方面面。在《物权法》草案中，明确了公民在土地、住宅、物业等不动产方面享有的权利，同时，明确可以通过三种途径解决物权受损，明确了可以进行担保的财产范围。还从若干细处入手，对公民在物权方面可能出现的纠纷作出了明确规定，比如，除特殊约定外，小区内的绿地、车库等归业主所有，公民领取遗失物时，应付保管费，对他人财物的“善意占有”可以“免责”，首次对“居住权”进行了设立。《物权法》较强的可操作性，使之成为了一部可以“定纷止争”的法律，正式实施后，将成为民法中最重要的组成部分。

　　13年跨度彰显慎重立法

　　记者：《物权法》草案从着手起草到现在，时间跨度达13年之久、历经7次审议，那么它到底是怎样出炉的呢？

　　李显冬：由于这部法律是规范财产关系的基本法律，涉及各方面、各阶层错综复杂的利益关系，事关坚持社会主义基本经济制度和切实维护最广大人民群众的切身利益等一系列重大问题，所以，在《物权法》草案的制订和审议过程中，立法部门一直采取十分慎重的态度。自2002年12月九届全国人大常委会对当时作为民法草案中的物权法编进行初次审议以来，从2003年始，十届全国人大常委会对这部法律草案又审议了6次，座谈会、论证会召开了上百次。全国人大常委会对一部法律草案先后审议7次，这在我国的立法史上是没有过的。

　　2005年7月10日，《物权法》草案向社会全文公布征求意见，在40天的时间内，就收到社会各界提出的意见11543件。同时，全国人大常委会也听取了其他有关部门、地方人大等的意见，派出调研组到全国各地听取意见和建议。对于各方面的意见和建议，全国人大及其常委会都非常重视。草案中的很多条文就是在听取各方面的意见、建议反复修改后趋于完善的。

　　聚焦物权法七大热点

　　3月8日上午9时，万众瞩目、经过全国人大常委会七次审议的物权法草案提交十届全国人大五次会议审议。这究竟是一部什么样的法律，将给我们的生活带来哪些影响？通过采访，记者感受到这部法律草案和咱老百姓关系之紧密。比如房屋土地使用权、拆迁补偿、小区绿地和车库归属等等，无论哪一个，都是咱身边的事。

　　焦点一：住房用地满70年自动续期

　　物权法草案规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

　　现状一般人所拥有的住房的土地使用期限是70年。到期之后，就该把土地交还给政府。70年后，我们的房子怎么办？成了许多人担忧的问题。长沙市房产局副局长胡汉清介绍，目前在长沙，随着城市建设的升级换代，房龄三四十年的老居民住宅不太多。

　　市民声音长沙市岳麓区居民周方：说实话，看到这条规定后，我心里就觉得是吃了颗定心丸，踏实多了。

　　中南大学铁道校区设计院造价师陈静：我去年买了新房，碰到一个难题，开发商最初是以综合用地的名义买下的土地，土地使用期限只有50年，后来却建成了住宅小区。我们小区几百户业主平白少了20年的土地使用权。对这样的情形，物权法草案有没有相关规定，我很关注。

　　专家点评中国青年政治学院副教授杨支柱：物权法草案已经明确规定了70年期限后可以自动续期，这对普通百姓肯定是个大利好。

　　焦点二：拾金有偿冲淡传统美德？

　　物权法草案规定所有权人、遗失人等权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付遗失物的保管费等必要费用。所有权人、遗失人等权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺向拾得人支付报酬。拾得人侵占遗失物的，无权请求遗失物的保管费等必要费用和报酬。

　　现状近几年来，失物悬赏和拾物索取报酬的事情越来越多，由此引发的纠纷时有所闻。

　　市民声音长铁一中教师唐婧：失主可以给拾物人一定的报酬，但没有必要上升到法律层面来要求失主一定要给报酬。我相信很多人归还失物，是基于自己的道德感，而不是为了功利。

　　国防科技大学研究生燕一豪：我觉得从法律层面作出这个规定很好，很合理。从法律层面来规范这个事，还可以减少很多争执和纠纷。

　　专家点评湖南大学法学院教授屈茂辉：最新的物权法草案规定了失主悬赏寻找失物一定要支付报酬，但拾得人在失主未悬赏的情况下不能主动索要报酬，只能要求保管费等必要费用。这个规定比较吻合我们国家的传统道德和人们内心的情感指向。不过，在国际上，失物付酬已经成为一种普遍方式。

　　焦点三：征地拆迁必须合理补偿

　　物权法草案规定拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　现状住在长沙河西一栋旧居民楼里的谭先生最近火气很大，他的房子面临拆迁，就拆迁补偿问题，谭先生与开发商已经进行了好几次“拉锯战”。随着城市发展的加快，拆迁、征地引发的纠纷和矛盾越来越多。

　　市民声音长沙市市民王胜利：我们家原来在南门口有套老房子，70多平方米，几年前拆迁了，拿到了一笔拆迁费。但说实话，当时我们并不知道这笔拆迁费给得合不合理。现在物权法草案对拆迁补偿作出明确规定，我觉得很好。

　　专家点评中国青年政治学院副教授杨支柱：拆迁应按照国家规定予以补偿，没有规定的，必须予以合理补偿。我个人认为，补偿还必须把被征地人、被拆迁人由于拆迁造成的生活不便等各种损失都算进去，不然说不过去。

　　关于这一点，全国人大常委会副委员长王兆国8日在作物权法草案的说明时，还特意提到，考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由土地管理法等有关法律依照物权法草案规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。

　　焦点四：明确绿地车库归属问题

　　物权法草案规定建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

　　现状目前全国的物业行业用一个“乱”字来形容都不为过。单是长沙各个小区里，不管有没有成立业委会，绝大部分小区业主和物业都有过矛盾纠纷。

　　市民声音长沙市芙蓉区王峰：我最怕小区的物业纠纷，因此我希望这次物权法草案能够将业主与物业之间种种可能的事情尽可能的说清楚。

　　专家点评中南大学法学院教授漆多俊：物权法草案如果获得通过将使物业纠纷有了明确的法律可以遵循，无疑将更有利于保护业主的合法权利。

　　焦点五：相邻之间不能侵权

　　物权法草案规定不动产权利人有权依照法律规定，禁止相邻权利人排放大气污染物、水污染物、固体废物以及施放噪声、光、磁波辐射等有害物质。不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的正常使用和安全；造成损害的，应当给予补偿。

　　现状据统计，2006年仅前5个月，长沙环保110就受理的847个污染投诉电话中，其中噪声投诉达571起。

　　市民声音长沙市下碧湘街建安公司宿舍黄超：“既然房子是我的，那么我就有禁止他人进入的权利。遭遇邻居的这种无形打扰，就应该发出自己的声音，甚至诉诸法律。

　　专家点评中南大学法学院教授单飞跃：《民法通则》对相邻关系也有涉及，但相对比较笼统，此次物权法草案的规定则非常细化，使权利更加具体化。

　　焦点六：相邻侵害没有两年诉讼时效

　　物权法草案规定有可能危及行使物权的，权利人可以请求消除危险。权利人请求排除妨害或者消除危险，不适用诉讼时效。

　　现状家住长沙万煦园小区的李小姐，在3年前和邻居由于物权的纠纷而一度快要闹上法庭。但李小姐后来由于急着出国，将此事一时搁置，2年后，李小姐回国，却发现已经无从下手，因为根据目前我国《民法通则》规定，不动产所有人请求排除妨害或者消除危险，在知道危险的两年内可以行使请求消除危险权，两年后则过诉讼时效。因此最后，李小姐只能对不了了之。

　　市民声音长沙维一星城刘立：“取消诉讼时效的话，肯定对于物权人来说是一个好消息！感觉自己的权利得到更进一步的保护。”

　　专家点评湖南联合创业律师事务所律师薛宏志：物权法草案将有可能危及行使物权的诉讼时效取消，将使物权保护不受时间的限制，这肯定会对物的所有权人非常有利，也将更有利于保护私有财产。

　　焦点七：住宅改商用须经业主同意

　　物权法草案规定将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应经有利害关系的全体业主同意。

　　现状近些年来，随着经济的发展，一楼居住的居民所处的位置特殊，有时改作商用可以带来更大的经济利益，比如开餐厅、娱乐场所等，这种现象在市民身边都十分普遍。

　　市民声音长沙市马王堆菜市场附近杜雪：一楼门面不经商量开店子是有点讨嫌，尤其是开餐饮和KTV，餐饮油多，来往人多，KTV就吵人。

　　长沙市荷花池社区杨军：虽然开店可能会影响一些人，但是要所有的户主都同意，往往会耽误很多时间，而且有些户主就算对他没影响，他就是不希望你在那附近开店，那怎么办？这些可能出现的问题，我想立法部门都要详细地考虑。

　　专家点评中南大学法学院教授单飞跃：这样的规定，让那些受到侵害的业主起诉有了明确的法律依据。而对于市民担心的故意刁难等问题，这些也应当会在法律考虑之内。

　　物权法(草案)七审历程

　　初审：从法律上明确保护私人财产

　　时间：2002年12月，九届全国人大常委会第31次会议

　　二审：完善保护私人财产法律制度

　　时间：2004年10月，十届全国人大常委会第12次会议

　　三审：强调私有财产平等保护

　　时间：2005年6月，十届全国人大常委会第16次会议

　　四审：房产三大变化

　　时间：2005年10月，十届全国人大常委会第18次会议

　　五审：删除有关居住权规定

　　时间：2006年8月，十届全国人大常委会第23次会议

　　六审：严控农用地转为建设用地

　　时间：2006年10月，十届全国人大常委会第24次会议

　　七审：绝不保护非法财产

　　时间：2006年12月，十届全国人大常委会第25次会议