人大副教授:若物权法生效重庆钉子户可以胜诉

　　海口晚报网3月21日讯

　　全国政协委员、著名法学家梁慧星有句妙论：“《物权法》将终结圈地运动和强制拆迁，使其成为历史名词。”

　　梁慧星的理由是，这部法律对土地征收制度有明确规定：将商业用地排除于国家征收之外，企业取得商业用地要与土地使用权人谈判签约。

　　十届全国人大五次会议16日表决通过《物权法》，将自10月1日起施行。而19日，“最牛钉子户”在重庆被判在3月22日前搬迁。如果用《物权法》来考量该事件，会是什么样的情况呢？

　　［事件］

　　“最牛钉子户”成“孤岛”

　　今年3月初，网上开始流传一个帖子，题目是《史上最牛的钉子户》，内容是一张图片：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。

　　随后《重庆晚报》披露，图片拍摄的是重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路17号的房屋产权人拒绝拆迁，开发商将周围房屋拆除后的场景。该房建筑面积为219平方米，属于营业用房。当地房管局称，该房是上世纪四五十年代修建的，属于旧危房。现在，周围都已拆，该房四周被挖下10多米的深坑，成了“孤岛”。

　　拆迁协议没达成拒不搬走

　　据《重庆晚报》报道，该“钉子户”房屋产权人吴苹称，自己与丈夫继承的房产有219平方米，产权证和国土证都齐全。而自己选择了实物安置，要求开发商按产权证上的面积和用途，归还相同面积的商业用房，并且提供临时过渡门面，门面朝向不能改变。

　　而当事的开发商——杨家坪“百老汇”项目开发部经理王伟介绍，鹤兴路片区项目改造从2004年8月31日贴出动迁公告，随后整个片区280户都已经搬走，唯独剩下了吴苹一家。公司与吴苹进行了数十次协商，但她始终没有接受安置方案。

　　据了解，该片区共计有被拆迁人281户，拆迁面积12547平方米。到2006年9月，280户均协议搬迁，仅剩吴女士1户未搬迁。

　　法院裁定房主22日前搬迁

　　在双方对峙中，19日，重庆方面传来消息：重庆九龙坡区法院举行听证后，裁定支持房管局关于搬迁的裁决，并发出限期履行通知，要求被拆迁人在本月22日前拆除该房屋。如不履行，法院将强制执行。

　　九龙坡区房管局称，吴苹要价太高，与开发商迟迟协商不下来，被拆迁处成了一片废墟，又在轻轨线旁边，严重影响了城市形象。为了尽快解决这一问题，他们多次找吴苹协商，但仍未协商成功。今年1月11日，他们作出行政裁决，要吴苹在收到裁决书后15日内自行搬迁。由于吴苹并未履行，他们只好向法院申请强拆。

　　法院听取了双方意见后，作出了支持房管局拆迁的裁定。吴苹表示不服。

　　［解读］

　　若《物权法》生效“钉子户”应可胜诉

　　“最牛钉子户”被判搬迁的消息传出后，公众对此反响强烈，大河网就此事开辟专栏进行讨论。其中，有网友问：开发商凭借财大气粗就可以想占哪块地就占哪块地？

　　商报记者就网络上部分网友的问题，采访了中国人民大学法学院副教授朱岩。

　　网友：开发商凭借财大气粗就可以想占哪块地就占哪块地？我还就不信这个邪了，坚决不搬看能怎样？

　　朱岩：《物权法》对于拆迁这个问题新的主要规定就是在第42条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。征收个人住宅的还应该保障被征收人的居住条件。

　　法律赋予任何人的权利都不是绝对的，是受限制的，比如，你无权在大街上裸奔，尽管穿不穿衣服是你的权利。个人在行使物权时，必须要顾及公共利益。

　　《物权法》强调为了公共利益，但是，这个公共利益如何界定，合法授权以及法律程序，都没说得很详细，这需出台具体的规定来完善。

　　不过，在完善之前，根据目前公众对公共利益的认识，开发商建商业用房，一般来说不属公共利益范畴，所以，若《物权法》已生效，该“钉子户”应可胜诉。

　　网友：对《物权法》抱有很大期望是不现实的，必须有配套的东西来支撑，才能真正保障公民的合法私有财产不受侵犯。

　　朱岩：这个说法我只赞成一半，任何法律都需要相应配套的法律来完善。但是《物权法》的出台确立了很多以前没有的基本原则和制度，比如，不动产登记等。人大副教授称若物权法生效重庆钉子户可以胜诉2007年03月21日09:35[(66)][字号：大 中 小] 来源：大河网-河南商报第1页:若《物权法》生效“钉子户”应可胜诉第2页:开发商自身不能强行拆迁

　　《物权法》能否扮演“起钉锤”角色

　　网友：请问“钉子户”到底是什么意思？若这几户能够真正称得上是“钉子户”的话，那是否跟刚刚通过的《物权法》相悖逆？这个特殊问题是否会在《物权法》的实施过程中刻下第一道并且是深深的痕迹？

　　朱岩：“钉子户”这个词语是开发商给起的，完全是站在他们的角度来作的判断，其实有“钉子户”也有“强盗开发商”。如果你的赔偿不公平，程序不合法，怎么能说别人是“钉子户”呢？

　　网友：《物权法》在这里能不能扮演“起钉锤”的角色？

　　朱岩：《物权法》的出台，不是单纯给某一方做代言。关键还是看拆迁本身是否合法，如果拆迁本身不合法，那房屋所有人就可以手捧《物权法》，宣布任何人对自己的房屋都不能拆迁。以前不是有过这样的例子吗？北京的黄振曾经手持《宪法》与百余名街坊一起抵制强制拆迁。

　　豪宅和茅舍法律地位平等

　　网友：对“最牛钉子户”一事，我觉得开发商也可怜。开发商挖成那样，不能说人家错！毕竟人家投入了巨额资金，就因为一户拒绝拆迁，那工程就得一直拖着吗？我有个朋友是搞工程的，有一次需要征地，也是只有一户不愿意搬，房主可能比较有钱，根本不在乎赔那几万元钱，就是不同意拆，对此你怎么看？

　　朱岩：任何物权在法律上都是平等的，打个比方，5000万元的豪宅和5万元的茅舍地位是平等的，你不能说你的经济价值大，就有了高人一等的法律特权。不能把经济效益拉进物权法，我们强调的是财产权利的平等，如果抛开这个前提，那是不是说富人的利益永远高于穷人？富人的事情永远比穷人重要？

　　网友：现在农村的土地产权不明晰，责任权利也不清楚，导致了很多问题，第一是毁庄稼，占耕地，政府要搞开发区，庄稼就要遭殃。第二是拆农民的房子，有的房子人家已经住几百年了，法律却不承认这个房子可以抵押。

　　朱岩：农民的土地问题在《物权法》的制定过程中是争论最激烈的一个问题，我们目前的《物权法》仍然没有把这个问题放开，原因就是不敢把农村的土地完全推向市场经济，农民没有社保，没有医保，市场经济的风险很大，如果农民把房子抵押出去，万一将来房子被拍卖，没有社保的农民就会流离失所。但是这个问题迟早会放开，将来条件成熟的时候，会制定相关的法律进行放开。

　　开发商自身不能强行拆迁

　　网友：在拆迁过程中，都有哪些部门具有强制手段？

　　朱岩：《物权法》对此没有详细规定，现实中比较混乱，遇到和开发商僵持不下的拆迁户，一般是由行政部门作出裁决，申请由法院强制执行。开发商自身不能强行拆迁。

　　网友：开发商擅自把该户房子周围挖空，停水断电，这样做合法吗？

　　朱岩：开发商和房屋所有人都是平等的民事主体，他是不能擅自用强制手段的，在实施拆迁之前，公民有权享有正常的生活权利。从这个事情上看，拆迁这个事情不存在争议，存在争议的是补偿款的问题，我们现在的法律提倡的是和谐，这样的手段还是有失稳妥的。

　　网友：“现在中国没有房东只有租房客”这句话在网络上非常流行，这句话该如何理解？在中国，土地的所有权不归个人所有，也就是说，中国至今没有接受“耕者有其田，居者有其权”的理念。

　　朱岩：这个说法是错误的，以前我们在法律中仅规定了土地使用权的最长期限是70年，很多人就会觉得70年后房子是自己的，土地已经不属于自己的了，这种不确定性引起大家担心：难道产权到期后房子就没了？现在《物权法》规定土地使用权可以无限自动延期，其实这个规定已经很接近所有权了。可以说，这个填补法律空白的规定，对每个老百姓都有好处，使有恒产者有恒心。望开源（来源：大河网/河南商报）