次级按揭：早就埋下的“炸弹”

　　不同于中国房地产市场都是由银行放贷，美国存在专门为房地产市场提供贷款的贷款中介公司。而房地产次级市场则是指，这些美国的贷款公司对信用不佳或债务占资产比例偏高的人士提供贷款的市场。另外包括对首付比例较低甚至零首付的买房人的贷款。

　　高回报率的诱惑

　　目前该市场的总规模大致在1万亿美元左右。其中有近半数的人没有固定收入的凭证，这些人的总贷款额在4000亿-5000亿美元之间。这是一个高风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高2%~3%，即7.25%到8.25%。

　　因此从2001-2005年，美国次级按揭贷款额逐年大幅增加，2005年达到6250亿美元之多，比2001年放大了5倍。

　　正是由于受到高回报率的影响，近年来为争夺美国房地产市场次级按揭的大蛋糕，投行们纷纷大举收购中小银行或按揭公司。2003年汇丰控股收购HouseholdInterna鄄tional、2006年7月德意志银行收购MortgageIT，均出于迅速进入美国次级贷款市场的考虑。类似的收购还包括摩根士丹利、美林及SaxonCapital分别对贝尔斯登、FirstFranklin及EncoreCredit的并购。

　　除此之外，次级市场的贷款公司大胆推出各种新的贷款产品。比较有名的是：无本金贷款(InterestOnlyLoan)，3年可调整利率贷款(ARM，AdjustableRateMortgage)，5年ARM，7年ARM等。这些贷款的共同特点就是，在还款的开头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。

　　高风险终于爆发

　　这些新产品深受追捧，其主要原因有二：一是人们认为美国房地产会永远上涨，至少在他们认为“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的；二是想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息的负担。

　　然而，由于次级按揭借贷人的信用难以保证，贷款包含的风险因素相当高。美联储基准利率在过去3年内连续提高17次，次级按揭所需的供款也逐步攀升，导致低收入借贷人无力支付还款，部wv房屋贷款开始转换成坏账。

　　美研究机构可靠贷款中心(CenterforResponsibleLending)研究报告显示，过去两年内完成的按揭贷款中，每5笔次优级(subprime)贷款中就有一笔可能进入抵押房产拍卖程序，使数以百万计美国人成为有房者的美梦破碎，拍卖将夺走他们的总价值约高达746亿美元的房屋。

　　对于身处美国的中国人来说，很多人都使用了无本金贷款和ARM贷款方式，他们将被暴露在信用风险之下。等他们想再贷款时(Re-finance)，可能会发现原来的贷款公司早已破产。