评估专家详解补偿方案

　　本报讯为了让广大市民更好地了解地铁3号线及深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法，在昨天的《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁补偿办法》政策解读新闻通报会上，深圳英联房地产评估顾问有限公司董事长宋星慧就两个方案对地铁3号线及深惠路沿线被拆迁居民可能产生的利益得失，回答了记者的提问。

　　被拆迁户有哪些优惠条件？

　　宋星慧表示，拆迁补偿一直是社会关注的热点。本项目是一项惠及百姓、带动全区发展的民心工程，是深圳市2007年“一号工程”，也是迎接2011年世界大学生运动会的“大运专线”工程。它的建成通车，对于改善龙岗的交通状况，加快龙岗经济发展，更快与世界接轨，都起到重要的推进作用。因此，政府在拆迁补偿等相关问题上充分考虑到拆迁户的切身利益。与市《办法》比较，本项目的补偿标准有以下几方面的优惠：

　　（一）住宅类房屋：第一种情况是给予产权调换，本项目的补偿标准对于符合产权调换条件的房屋适用范围较宽，主要考虑原农村集体经济组织民生问题，凡是原村民符合“一户一栋”原则的私房，不能纳入“两规”处理的，也参照“两规”处理原则给予产权调换补偿。而且，明显的优惠条件是“拆一补一”，不超过480平方米的，不结算产权调换的差价；超出部分按市场评估价给予补偿。第二种情况是给予货币补偿，本项目的补偿标准与市《办法》的补偿标准是一致的。这就充分保护了原村民的居住权益。原籍原地华侨、港澳台同胞的房屋拆迁补偿参照原村民符合“一户一栋”的政策给予安置补偿，充分维护了华侨、港澳台同胞的利益。

　　（二）工业类房屋：本项目补偿政策给予产权调换的条件也适当放宽，只要是原农村集体在1999年3月5日前建设的工业类房屋，都给予产权调换，由区政府划定土地并做好“三通一平”等市政前期配套改革建设工程，充分考虑了原农村集体经济组织及原农民的生活保障问题，对于原农村集体也给予最大程度的考虑。

　　不同之处是工业类房屋，地铁3号线的地上建筑物按照重置成新价上浮15％来补偿，市《办法》是按重置价补偿，但本项目的总补偿价值标准超过新标准。

　　（三）充分考虑到深惠路沿线大量擅改商业的问题。本项目的《补偿办法》在补偿时对擅改商业前，原房屋用途没有限制；而市《办法》对擅改用途的只限定为住宅类，其他工业类等擅自改商业的，不给适当补偿。本项目的《补偿办法》主要是针对深惠路沿线早期建造的工厂，后改为商业用途的实际情况给予适当补偿，这又是一项保护原农村集体经济组织和原村民的优惠政策。

　　（四）《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》对于不能提供完税证明时，停产、停业的补偿费按市场租金给予6个月的租金补偿。市《办法》此类情况只给3个月的租金补偿。

　　如何保护被拆迁人的利益？

　　宋星慧指出，与市《办法》相比，《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》也存在欠缺。对于拥有完全产权的商品住宅，即红本房地产证的，市《办法》的货币补偿金额是普通住宅商品房交易平均价，我们是按完全产权的市场评估价格补偿，但这部分房屋的比例在本项目拆迁安置补偿中不足1％，数量很小，全线约有10多户。下一步本项目拆迁工作将加大宣传力度，让这少数被拆迁户从大局出发，理解支持《地铁3号线和深惠路改（扩）建工程拆迁安置补偿办法》，确保拆迁顺利进行。

　　宋星慧向记者表示，将实行专家队伍技术监管、行政职能部门纪律监察和新闻媒体舆论监督并重的做法，以保护被拆迁人的利益。监察、财政、审计等职能部门改变以往事后监察、审计的做法，提前介入、全程参与，加强对包括资金、质量、进度在内的行政监察力度，从而确保坚持依法拆迁、公平补偿原则，充分保障弱势群体利益，共同打造“阳光拆迁工程”。

　　（注：《深圳市公共设施建设项目房屋拆迁管理办法》第三十三条第（二）项中提到“安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅”，这里所称的不完全产权的住宅是特指政策性住宅，如微利房、福利房、集资房等符合安居房性质的住宅）