本市二手房交易设安全通道 房款存专用账户

　　昨日，市建委颁布《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》。4月15日起，买卖二手房必须通过商业银行设立的客户交易结算资金专用存款账户（以下简称“专用账户”）划转双方交易资金。这将为个人二手房交易铺设一条“安全通道”。

　　解读

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　　买房资金直接存入银行？

　　现状——2004年4月原北京市国土房管局曾下发了《关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》，房地产中介从事房屋租赁代理业务时，须通过指定银行代收、代付租金，并向其交纳不低于60万元的租赁代理保证金，目前有22家企业交纳了保证金。

　　目前，二手房交易买卖双方当事人不用跟银行或者中介签订关于资金划转的协议，交易资金通常由买房人交给中介，然后中介给买房人开具收款收据。

　　新规——买房资金存入中介“专用账户”

　　据了解，今后取得北京市建设委员会备案手续的中介机构均必须在商业银行设立客户交易结算资金专用存款账户，以划转二手房交易结算资金，交易当事人也应根据需要在银行开立个人银行结算账户。

　　开设“专用账户”的商业银行应严格按合作协议的约定，加强资金管理，确保交易资金专款专用。而房地产经纪人必须自觉遵守职业道德和行业自律守则，在与购房人签订二手房交易委托合同时，应主动提示购房人，只有通过“专用账户”才能保证交易资金的安全。

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　　卖房人什么时候拿到房款？

　　现状——现在，二手房过户手续中，不需要出具资金结算的凭证。而且，多数在取得完税证明后就放款。

　　新规——买房人拿房本后卖房人才得钱

　　买卖双方当事人在房屋权属登记部门办理转移登记手续（俗称过户）时，应提交《存量房交易结算资金托管凭证》，房屋权属登记部门应在发给买房人房屋所有权证（俗称房本）的同时，向卖房人出具《转移登记办结单》。卖房人持办结单到中介机构按照《存量房交易结算资金划转协议》的约定办理资金划转手续。换言之，以后二手房买卖放款得等到买房人拿到房本以后。

　　曾买过一套房的李先生则表示出了自己的担心，新规实行后，要拿到新房本才放款，是不是会延长今后的交易时间，卖方拿到房款的时间也会延长。

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　　如何查到中介的资质？

　　现状——买卖双方可以通过北京市房地产交易管理网（ｗｗｗ.ｂｊｆｄｃ.ｇｏｖ.ｃｎ）查询中介的情况，包括营业执照等资料。

　　新规——可上网查中介的资质

　　据介绍，设立“专用账户”保证机构的名单通过北京房地产中介行业协会信息网�摚瑁簦簦穰�／／ｗｗｗ.ｂｒｅａａ.ｃｎ�敗⒈本┦蟹康夭�交易管理网（ｗｗｗ.ｂｊｆｄｃ.ｇｏｖ.ｃｎ）和北京建设网（ｗｗｗ.ｂｊｊｓ.ｇｏｖ.ｃｎ）公布。届时，有买卖二手房意向的人就可以通过北京建设网查看中介的资质，以免上当受骗。

　　据悉，2006年北京市住宅存量房买卖共成交7.4万套，成交总面积为558.27万平方米，成交总金额约300亿元人民币。截至2006年底，经北京市建委批准备案的房地产经纪机构已达到2675家，其中注册资金100万元以上的占到31％。

　　背景

　　中介挪用购房人房款

　　在存量房交易中，由于办理权属交易存在时间差，多数购房人与房地产经纪公司签订合同时，将购房款存入房地产经纪公司被其挪用。主要表现为两方面，一方面将买卖双方资金用来实施“现金收房”，即以全款付清的方式压低房屋价格对房屋进行收购，然后隐瞒交易价格转手高价卖出；另一方面将客户的资金用于其他投资和企业流动资金。一旦投资回收出现问题，经纪机构的资金链就会断裂，给买卖双方造成了很大损失。

　　案例

　　坚石公司套取租金

　　2003年11月9日，北京坚石房地产经纪有限公司在未给房主租金的情况下突然蒸发。据悉，坚石公司套取租金550余万，受害群众多达770多人。坚石公司蒸发时，其账户上只有4000元。

　　2005年10月，北京佰家房地产经纪有限公司因拖欠万名房主租金，被业主以诈骗罪起诉。佰家经纪公司由于拖欠600多户业主的近300万元租金而被曝光。

　　实行房款监管后的二手房买卖交易流程

　　贷款

　　买卖双方签订《买卖合同》、《居间合同》

　　买卖双方、中介公司签订《划转协议》

　　买卖双方、中介公司权证人员持相关资料向贷款银行办理抵押贷款业务

　　符合贷款要求的，银行出具《批贷证明》

　　中介公司向买房人开具《资金托管凭证》

　　中介公司权证人员、买卖双方应持《划转协议》、《资金托管凭证》、《买卖合同》、《批贷证明》以及其他资料，办理转移登记手续

　　房屋权属登记部门向买方发放新产权证

　　中介公司办理抵押登记并将新产权证交于买方

　　贷款银行将贷款划付给卖房人

　　全款

　　买卖双方签订《买卖合同》、《居间合同》

　　买卖双方、中介公司签订《划转协议》

　　买方将购房首付款监管资金存入中介公司资金监管“专用账户”

　　银行通知中介公司监管资金已到账

　　银行向买房人开具“付款凭证”

　　中介公司向买房人开具《资金托管凭证》

　　中介公司权证人员、买卖双方应持《划转协议》、《资金托管凭证》、《买卖合同》、《付款凭证》以及其他资料，办理转移登记手续

　　房屋权属登记部门向卖方发放“办结单”

　　中介公司以“办结单”为依据，通知监管银行将“专用账户”内资金划转给卖方