五大商圈客户群各具特征 京城写字楼分化加剧

　　北京写字楼的分布从地理位置上看，主要集中在四环以内的市中心区域，即中央商务区（CBD）商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈及中关村商圈。凭借不同的地缘优势，五大商圈的客户群各具特征。

　　CBD商圈：跨国企业聚集地。

多年的自然衍变使该商圈写字楼的客户构成较为稳定，基本形成了以公司总部为核心、以外资金融保险机构、电信业、咨询服务机构为配套的产业生态链。目前入驻CBD商圈的世界500强企业超过120家，其他商圈只能望其项背。写字楼租户以国际知名的外资公司为主，涉及的行业类型包括提供专业服务的律师事务所、咨询公司，及外资银行、保险公司、能源类企业等。中央电视台、北京电视台的东迁，将使得传媒业成为未来CBD商圈写字楼市场租户构成的重要组成部分。

　　高纬环球最新的研究数据表明，该商圈内按使用面积计算的平均有效净租金，顶级写字楼达到每月每平方米41.39美元，甲级及乙级写字楼分别为每月每平方米31.59美元和20.87美元。

　　亮马河商圈：汽车、航空业的偏爱。紧邻第二、三使馆区的该商圈享有最便利的机场交通，拥有众多的高档涉外酒店及丰富的商务服务设施，同时到主要的涉外住宅区也只有不超过半小时的车程，是众多外资企业，尤其是汽车制造业、航空公司等办公地址的首选。很多国际及国内航空公司、汽车制造商和一些外国使馆、组织机构成为该区域写字楼的主要客户群体。例如，国航、波音、宝马、戴姆勒克莱斯勒、本田、现代、通用汽车、菲亚特、德国商会、日本出入境管理处等。

　　和其他商圈层出不穷的大量新增供应量相比，亮马河商圈写字楼供应量却一直相对有限。高纬环球研究表明,该商圈甲级写字楼平均有效净租金已超过CBD商圈，跃居市场首位，达到每月每平方米32.34美元。而乙级写字楼的租金相对较低，每月每平方米约17.13美元。

　　东二环商圈：外资及能源企业汇聚。东二环商圈汇集了北京写字楼市场上很多早期的写字楼项目，如国际俱乐部、恒基中心、中粮广场等。该区域甲级写字楼有效净租金约为每月每平方米24.82美元。东二环商圈是外资公司在北京的重要聚集地，如汇丰、渣打、可口可乐、飞利浦、蒂森克虏伯、辉瑞制药等。值得一提的是，安永、毕马威、德勤，四大会计师事务所中三大聚集在此。近年来，这里更多地吸引了著名内资机构，尤其是石油巨头、通信公司、银行及保险公司的目光。

　　金融街商圈：金融业“高地”。金融街商圈一直以来都是大型国企、国内知名银行机构、政府主要监管部门及组织机构的汇集地。甲级写字楼有效净租金约为每月每平方米29.95美元。该商圈内的写字楼项目多数以自用为主。银行类企业、金融机构、IT、电信企业、一些国有大型企业及政府机构的总部云集于此，成为整栋购买或散购写字楼面积的主力军。

　　从性质上看，金融街商圈写字楼的客户构成以内资企业或机构组织为主，在促进金融产业发展优惠政策的激励下，从去年开始逐渐吸引了越来越多的外资金融机构入驻，如高盛、摩根大通、瑞银、加拿大皇家银行等。

　　村商圈：高新技术研发基地。中关村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才资源等方面的优势，一直以来是国内IT企业及跨国公司研发总部的首选之地。该商圈甲级写字楼平均有效净租金约为每月每平方米22.83美元，其客户主要为IT及网络相关的高科技企业、研发中心，如NEC、方正、Google、AMD、Intel、微软研究院、三星研究中心等。

　　此外，中关村商圈凭借其邻近众多高等学府而特有的创业氛围，还汇集了很多高新技术领域内的中小企业、孵化器等成长型企业。