《物权法》公布起波澜之3
《物权法》公布后广州第一桩业主维权行动
要求撤销被出售的车库房产证 要求公布全市小区公摊面积并停止出售车库
新快报记者 陈文/文 王翔/图
深读指引
《物权法》公布后广州业主的第一桩维权行动，正是《物权法》争议最大且被认为留下最大遗憾的车库归属引发的纠纷。
在10月1日《物权法》正式实施前，业主如何依据现有法律与政策维权，包括能否阻止开发商任意出售车库，这一事件对全国的业主都具有示范意义。而目前仍未止息的车库权属之争，以及由此引发的连锁性问题诸如“优先满足权”等，正在制订的最高院的司法解释、地方性的法规都将作出更明确的界定，可以说，围绕车库归属问题的新一轮博弈已经拉开。昨日下午，海印南苑小区的多名业委会成员带着刚刚公布的《物权法》，匆匆赶往广州业主联谊会筹委会，向前来征求意见的人大代表述说开发商神秘抵押全部地下车库（159个车位共5239.41平方米）、继而车库又被拍卖导致业主痛失私产的可怕经历，寻求解决途径。
1999年：开发商承诺有地下车场供业主租用
据海印南苑业主许先生介绍，他们这里有1300多户，平均八九户才有一个车位。从1999年开盘时开发商就以各种形式承诺，这个小区拥有各种完善的公共配套设施，其中就包括大型地下停车场。在业主出具的一份当年的广告手册中，我们看到，开发商对海印南苑进行了这样的描述：“海印南苑占地4万平方米，其中绿化面积及公共配套项目1.4万平方米……并内设大型地下停车场等生活配套设施。”在该小区的住户手册里，再次确定里面拥有“大型地下停车场等生活配套设施”外，开发商委托的物业公司负责对车库的使用管理，并要求业主的“汽车、摩托车、自行车应当在指定地点停放”。在车辆停放管理规定一项：“本小区设有室内小车、摩托车、自行车两部分停车场。其中小车停放场设在高屋负一层；摩托车、自行车停车场设在6号楼负一层。停车场向业主（住户）提供长期租用服务。”业主王女士介绍：“当时我买房时就问开发商，车库能卖给我们吗？他们当时很坚决，说车库不能卖，只能提供给业主一直租用。”
2003年：开发商悄然抵押地下车库后失踪，物业公司蒸发
正当业主心安理得地使用地下车库时，事情正在悄悄发生变化———2003年9月，发展商把全部地下车库全部抵押给了建设银行城建支行，对此多名业主和业委会成员表示，当时他们毫不知情，直到两年后他们把车库全卖了，才如梦初醒。业主出示广州市中级人民法院（2003）穗中法执字第001245、001246号《民事裁定书》：“广州海印南苑房地产开发有限公司偿还给建设银行城建支行7500万元和5800万元及利息，法律文书生效后，无自觉履行义务，建设银行城建支行于2003年9月12日向本院申请执行。双方当事人同意以广州海印南苑房地产开发有限公司所有位于南苑街……建基路79—81号地下室（车位87个，建筑面积4376.59平方米）、海联路62—66号负一层（车位72个，建筑面积862.82平方米）……房产、商铺、汽车，合计作价138942809元抵押两案债务。”这样，开发商就把承诺给业主使用的公共设施地下车库，不声不响全部抵偿出去了。2003年12月9日，建设银行城建支行取得了房屋产权证。业委会成员回忆，那时，开发商突然消失了，物业公司在11月初也随之蒸发，还顺手把小区的800多万元的物业维修基金和业主交的两个月的水电费十几万元卷了个精光。
2005年：神秘人物拍下全部车库只售不租驱赶业主
2005年9月建行把车库交给拍卖公司拍卖，10月20日，名为王仕贞的人拍得全部159个车位。“2005年11月1日，噩梦开始。地下车库门口突然贴出通知，停止办理月保手续，如果业主要停车，就一定要买车位，不买，车就不让停。”业委会成员说。他出示了当时的价格表显示，这些车位从9万元到14.5万元不等，并且任何人都可以购买。维权行动立即在业主中展开，业委会也在风雨飘摇中诞生。“不少业主拒绝购买高价车位，不少汽车停在小区外的路上，导致多部汽车被盗、被损事件。”业主孙女士说，“实际这个王仕贞就是前面突然走掉的物业公司总经理李某的老婆，而这个物业公司总经理李某又是开发商的副老总。”
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2006年：房管局承认曾给开发商地下室房产证
业委会成员说，经过艰苦查询，2006年4月18日，广州市房管局给小区的答复中称：市房管局分别于2001年和2002年先后两次将海印南苑小区地下室房产核发房屋产权证给开发商，又于2003年同意将这些房产过户给建设银行。
业主拒买车库
车库部分地方改做台球室
从海印南苑东边的高层住宅乘电梯可以直达地下车库，从电梯间进入车库的小门无人看守。记者进入车库观察时，业委会成员一直等在楼道的电梯间里，业委会成员说：“我们就不进去了，免得让他们的人看到，又要找我们麻烦。”已经是晚上7点，记者看到宽敞的地下车场里空空荡荡，有许多空着的停车位，稀稀拉拉停着几辆汽车。
业主汪阿姨说：“自从他们占了车库只卖不租后，我们维权，很多业主很有骨气，就是不买。后来他们的生意不好，又打出招牌出租，停车每小时2.5元。可我们的汽车不敢停在里面，怕有人破坏。这个地下车库有7个出口，外边的人很容易进入。”
在海印南苑西边住宅的地下室里，昏昏暗暗，一部分被隔成了物业公司的办公室，还有两间用玻璃隔成的台球室，里面的台球桌布满灰尘。
上图：海印南苑地下车库部分已改做台球室
业主：房管局给开发商房产证是违法
《物权法》实施后将起诉
业主李先生说，他们与发展商的《商品房预售合同》约定，“乙方（业主）在商品房使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部分和设施；甲方（开发商）不得擅自改变与该商品房有关联的公共设施、公共用地的性质。”又约定“自该商品房交付之日起，甲方与广州市国土房管局签订的穗建开合（92）164号的补充之3号土地使用权出让合同规定的甲方权利、义务和责任随之转移给乙方”。
一位香港业主出示的当时的售楼合同里，我们看到也有同样的内容，但在合同里开发商没有与业主明确地下车库归谁的字眼，却保证这些公共设施交付使用的时间是“2001年5月1日”。
业委会成员表示，难道这些证据还不够明确吗？广州市房管局把海印南苑小区地下室房产房屋产权证核发给开发商，是违法行政，也是造成今天矛盾的根源之一，这也和《物权法》的精神与规定相违背。业主要求市房管局更正。同时，一旦10月《物权法》实施，业主将不排除通过法律途径追讨，为全体业主讨个公道。
惊人发现
车库原是政府人防工程不得出售
业委会成员介绍，2005年11月，经过查询，竟然有了惊人的发现。原来这些地下车库属于人防工程，于2001年10月经广州人防办公室验收，并颁发了《人防工程平时使用证》，作为车库的使用证，有效期到2007年8月4日。《广州市人民防空工程建设和使用管理实施办法》第三十七条规定，“凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一建设的人防工程，均列入本市公共人防工程管理，作为国家的人防战备设施。开发建设单位不得出售，并按开发建设单位的隶属关系，移交市、区人防办统一管理和使用。”
接着业主又注意到，该小区的配电房、变电房、水泵房、食用水池、发电房等公共设施与车库全部在地下，并连为一体。后来业委会成员和业主对这些公共设施进行检查，竟然遭到一伙看守车库的人的阻拦，有的业主被打伤。
可开发商怎么就把纳入人防管理的地下车库给卖了呢？
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