三板斧砍缺供应瓶颈 深住房结构面临72变

　　捆绑加码、农民房确权入市、私人参建

　　三板斧砍缺供应瓶颈 深圳住房结构七十二变

　　“新增商品房用地在出让过程中捆绑政策性住房比例上调、保证农民房产权的确定并进入市场交易、私人参建政策性保障住房”是这次“吹风会”上提出的三大举措。

　　3月初，深圳市政府房地产调控领导小组悄悄召开了一场“吹风会”，“捆绑加码、农民房确权入市、私人参建”将可能成为2007年深圳市房地产调控的关键词。

　　很明显，此次会议的背后，是住房供应结构的深度调整。

　　三大突破

　　在“吹风会”上，深圳市调控领导小组提出了突破性的三大措施。

　　首先，新增商品房用地在出让过程中捆绑政策性住房，捆绑比例由15%调高到30%。其中，如果土地因闲置被政府收回，捆绑比例将达到30%-50%；如果工业土地申请转住宅，将要捆绑70%的保障用房；如果申请增加容积率，捆绑比例要达到50%。

　　2006年9月29日开始，深圳首试捆绑出让的方式增加政策性住房的供应量，首单接盘的是招商地产。深圳市2006年12月和2007年1月再次出让的两块捆绑地，都遭遇了流标的命运。但是这并没有阻挡深圳市以捆绑形式增加政策性用房供应的决心。

　　2月8日，《深圳市人民政府关于在我市出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》正式出炉，明确规定政策性住房不少于住宅总面积15%。2007年将上调这一比例。

　　并且，深圳市新推土地供应的土地用途比例也将有所调整，用于商品房开发的比例下调30%，用于捆绑的保障性住宅土地比例增加30%。

　　另一个被业界认为“有突破”的措施是：深圳将解决城市中的农民房进入商品房市场的问题，政策将逐步保证农民房产权的确定，从而能够进入市场交易。

　　此措施被一些研究人士所认同，世联地产董事长陈劲松表示，1亿多平方米的农民房一旦投入市场，会有效增加低端住房供应，虽然可能会加大城市规划的难度。

　　深圳市规划局规划处副处长贺承军则在其博客中发表观点认为，估计农民房的数目在十万栋以上，以平均一栋7套计，有近80万套面积在100～120平方米之间的农民房入市，远远超过政府安居房的十一五规划69万套指标，对增加低端供应将会有帮助。

　　“难点是农民就业。”21世纪不动产首席经济师郭建波表示，目前原住民大多靠收租生活，一旦农民房进入市场，则需要解决的是他们的生计问题。

　　而第三个“突破”是有关私人参建政策性保障住房将进一步出台细则。开发商被允许成为廉租房的承建方，收取10%-20%的合理利润。2005年万科就曾向外界宣布希望能够参与廉租房建设，并于2006年12月在广佛交界地区奠基其首个试点项目。

　　对此，业内有专家认为，该调控措施表明政府关注的焦点正在转移，直接针对商品房市场的调控正在淡化，而焦点非常坚定地指向解决中低收入阶层住房问题，例如农民房确权入市是历史性的突破，进入市场后，深圳市整体均价可能回落，但这部分———需求并不是商品房购买主体———中产阶层人士的有效需求，所以商品房价格仍然将走高。

　　打击投机

　　深圳市目前房价涨幅仍然高企，根据国家统计局与国家发展改革委最新发布的联合调查显示，2007年1、2月，深圳房价以10.2%和9.9%的涨幅，连续两月位居全国70个大中城市新建商品房销售价格涨幅第一。

　　实际上，自去年年初以来，深圳房价同比涨幅就开始接近两位数。去年第四季度，深圳房价同比涨幅达9.9%；去年第三季度，深圳房价同比涨幅达12.3%。

　　据介绍，深圳目前房价高有其客观原因，但是房地产市场上除了自住需求外，有相当一部分是在炒房。

　　“我曾经晚上去数楼盘的黑灯率，发现至少有40%处于黑灯状态，深圳市的投机气氛过浓。”郭建波表示，“在深圳的关外，例如宝安中心区、龙岗中心城比较集中，还有关内一些被炒高的旧楼盘都有可能成为下跌的起点。”

　　对于炒楼，深圳市一直予以抑制。2006年10月下旬由市国土房产和工商物价部门协同开展的专项整治活动在深圳全面铺开。

　　但是，在3月12日，深圳市国土资源与房产管理局与深圳市工商局联合报告中称，“取得预售许可证后未在规定时间内开始预售商品房和未实行明码标价仍然是目前房地产管理秩序中最为突出的问题。”显示囤积房源、提升价格仍然是主要的违规焦点，此次专项整治中共发出了29份责令限期整改的通知书。（徐广蓉）