莱芜对住房制度改革 以廉租房货币直补为主

　　建立以廉租房货币直补为主的住房保障制度

　　刘维新 李政

　　山东莱芜市对廉租住房和经济适用房实行货币直补的改革，经媒体报道之后（见《中国经济时报》2006年12月28日“城市住房保障的制度创新”），在房地产行业引起不小的震动。

　　我们看到，莱芜市的住房保障制度改革有这样几个特点：一是建立了以货币直补为特点的廉租房和经济适用房救助机制。政府不再投资建房，而是将政策优惠转化为货币补贴，直接补助到困难户，由他们到市场上自主购买（租赁）住房。二是建立了廉租房、经济适用房联动机制。住房面积低于人均10平方米、上年度家庭收入2万元以下的困难家庭既可申请经济适用房，也可申请廉租房的补贴；既可以申请廉租房，也可以选择申请经济适用房；还可以先选择申请廉租房，等经济条件变好了，再选择经济适用房。无论租或买，还都可以自主选择房屋的地点、户型、面积及新旧程度。三是建立了廉租房和经济适用房退出机制。经济条件改善后不再符合标准的，取消其资格，退还政府补贴费；如果将来符合标准了，还可以再纳入进来。

　　莱芜市的这种做法，其好处是显而易见的，首先是扩大了廉租住房政策覆盖面。我们知道，廉租住房与经济适用住房是对不同层次人群的住房保障措施。莱芜市将廉租住房政策享受范围扩大到整个城市低收入家庭，且经济适用住房政策范围也与廉租住房并轨，使城市低收入家庭全部都纳入到了保障范围，还有效解决了以往享受不了经济适用住房和廉租住房政策的“夹心层”群众的住房保障问题。其次是加快了城市低收入家庭住房脱困进程。据测算，莱芜市低收入住房困难家庭6450户，如果按照每户70平方米的保障标准和每平方米1200多元的建设成本测算，共需要近6亿元，实行城市低收入家庭住房货币补贴改革后，每年800多万元补贴就解决了1235户住房难问题（租赁住房1000户、经济适用住房235户），只需5年就可以完成现有住房困难户的解困。第三是政府少花钱办大事，还提高了效率。免除了政府建设廉租住房和经济适用房的项目选点、招标、建设到租售及后期管理等一系列工作，只需集中精力做好补贴申请人的资格审核、轮候摇号时的公证监督和补贴的发放，大大降低了行政成本。

　　我们认为，莱芜市的住房保障制度改革应当给予充分肯定，原因在于：

　　1、货币直补是住房保障制度达到一定程度后的发展方向。实现“政治安定、社会公平”是所有国家建立住房保障制度的基本动因�熅」芫咛遄龇ú煌�，但都呈现了住房保障政策演进的相似性。各国最初的住房保障制度都是由政府在金融和住房供应上进行大规模国家干预�熣�府直接投资或补贴建设公共住房。随着全国性住房短缺的缓解以至消失�熥�而鼓励运用市场机制解决大量的住房供应。住房保障制度的实施手段也大都经历了从“砖头补贴”向“人头补贴”的转变。因此，住房保障制度的经验是：在住房严重短缺时期，政府直接建房的方式有利于刺激住宅的供给，加快住房建设；而当住房供求关系比较缓和时期，房租补贴的方式则更具有选择性，更有利于减少保障资金支出，有利于市场本身作用的发挥。这是经济社会发展的自然选择，美国、英国、德国的住房保障方式，都已经或正在经历这样的变化过程。我国房地产市场经过十几年的发展，全国大部分地区的住房短缺现象已经得到根本性改变，二手房市场和房屋租赁市场逐步成熟，为群众在市场上购买和租赁房屋打下了基础，也为货币直补创造了条件。大规模的政府直接投资和补贴建设住房的方式应该根据各地情况，逐步转向更多地采用市场机制解决问题。

　　2、货币直补是快速解决困难群众住房难题的有效手段。据各地反映的情况，低收入的住房困难户约占总户数的10－15％。从现实情况来看，通过大规模建设廉租房和经济适用房解决低收入住房困难户需要花费较长的时间和较大的资金投入，对于地方政府来说是难于承受的。根据莱芜市的经验，充分利用现有市场的住房资源，通过货币直补，支持低收入的住房困难户以租赁为主，以购买为辅，容易较快地解决住房难题，而且不给政府造成大的经济负担，可谓一举两得。

　　3、货币直补要建立在房地产市场稳定的基础之上。货币直补是需要一定的条件来支撑的，一是房地产价格基本合理，普通老百姓可以承受；二是房地产价格稳定，没有大起大落；三是二手房市场房源充裕，可以满足租、买的需要。莱芜市基本达到这些条件：一套70平方米的住房在十万元左右，家庭困难户收入标准为2万元以下，按这个收入房价比，也只有5倍。而且，购买经济适用住房补贴标准仅为每户2．5万元。

　　我国住房保障制度的建立和完善过程是一个不断探索和创新的过程，各地具体情况、外部条件不同，经济发展水平不一，采用的方式方法也会不同。莱芜市的做法对于经济状况较好、房地产市场稳定的中小城市具有引导和借鉴意义。为此，我们希望能将莱芜市的经验作为全国经济适用房和廉租房制度建设的一种经验予以推荐和推广。但是，也还需要解决以下问题：

　　1、通过有关法规调整经济适用房划拨土地的规定。《经济适用住房管理办法》规定：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。”建议调整为：“严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，或将划拨土地出让的收入，用于经济适用房（包括廉租房）建设、补贴之外的用途。”以此，允许将经济适用住房名义取得的划拨土地公开“招、拍、挂”，将该土地收入用于廉租房和经济适用房的货币补贴。

　　2、建立住房保障基金。目前，政府能够用于购（租）房直补的资金来源主要有四个渠道：财政预算安排的资金；住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补贴资金；按经济适用住房计划划拨土地转让政府净收益资金；社会捐赠及其他渠道筹集的资金。为保证这些资金专款专用，应允许实行货币直补的城市建立“住房保障基金”。同时，允许经济适用住房计划划拨土地的出让收入通过建立住房保障基金进行专项管理。

　　3、货币直补对象应调整为低收入群体，并以补贴租赁住房为主。廉租住房和经济适用房惠及群体面过宽，货币直补资金难以支撑，货币直补只有以补贴租赁住房为主，才能够以较少的资金解决更多低收入群体住房的困难。莱芜市货币直补户中，购买户与租赁户的数量比为1：4，其它地区如果实行货币直补，这个比例可以更高，以达到更快速减少和解决住房困难户的目标。