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梁慧星教授:物权法就是要迫使政府依法行政

  在昨日报告会间隙,本报记者在河北东方法泽教育培训学校的特意安排下,就读者关心的《物权法》问题,专访了梁慧星教授。本报记者:《物权法》规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

但现在很多都是商业利益在征地。

  梁慧星:《物权法》通过后,一个最基本的思想,就是把商业用地排除出去,只有公共利益才可以征用土地,像机场了,高速公路了,公共利益虽然法律上没有下定义,但理论上有定义,就是社会成员都能够直接享受到的利益,开发商所征收的是商业用地,不属于公共利益,征收制度就是要把商业用地排除出去。排除出去怎么办呢,政府会划定一些区域,可以转为建设用地,可以盖房的区域,企业可以向政府申请,取得一个批件,但并不是批给开发商土地,而是指标,开发商得到指标后,比如说是农田,需要自己一户一户地去和土地承包经营者谈判,如果是居民的房子,也需要一户一户去谈,这样就把地方政府滥用征收,损害人民利益的问题解决了。因为征收补偿价非常低,政府把土地拿过来,一转让出去,差价很大,政府非常积极,因为它是无本生意,但损害了农民的利益,损害了居民的利益,现在解决的就是这个重大的问题。

  本报记者:但如果有农民或住户不同意拆迁条件怎么办?

  梁慧星:这是个特殊的问题,万一遇到一个人,或者一个住户正好在这个建房项目的中心,怎么办?将来无非是两种办法,一种就是听之任之,你双方谈,你自己的事,谈不拢,与我政府无关,国外有些就采取这种方案,也不是没有道理。另外一种就是要干预被拆迁户“权利滥用”,比如你这个房子就值三十万,给你三百万你还不卖,就可以向法院起诉,看我的买卖合同是否合理,请求法院认定买卖合同的价值,另外,你的行为导致了我的损失,侵犯了我的权利,如果法院认定合同拆迁费用数比较合理,一经判决,你就要搬,不搬,就强制执行。你虽然有物权,但很微小,给别人造成损失巨大,几百户都拆了,都心满意足,就你这一户,你自己利益得不到多少,但给别人造成巨大损害,属于权利滥用。

  本报记者:但《物权法》本身对公共利益规定得并不详细。

  梁慧星:《物权法》上关于公共利益包含内容的表述一般有两种模式,一种是列举的办法,列举哪些项目,最后加一个“等”,“等”字后面加一个其它法律认定的公共利益。他的意思就是说,是不是公共利益不能由政府说了算,你政府说是公共利益,别人说这不是公共利益,将来可能就要有法律来认定,不让政府来认定,但它有一个问题,就是列举不完,另外一个方案就是不列举,就只说“为了公共利益”,民法理论上什么是公共利益还是有鉴定的,是全体社会成员直接享受的利益。比如说建一个广场,到底是不是公共利益,可以向法院起诉,由法院来认定,法院怎么认定呢,开个听证会,找些专家来认定。

  本报记者:出现纠纷怎么办?

  梁慧星:我认为一个是行政复议,一个是法院诉讼,两个渠道都可以。以前只有行政复议,对行政复议,复议的机关对政府能说什么,法院诉讼对老百姓来说是多一个出路。

  本报记者:您曾经说过,这部法律将终结现在的强制拆迁的情况。

  梁慧星:我说的强制拆迁是指违法的强制拆迁,一些商业用地因为没有达成协议,一下子给人家推掉了,这些都是一些政府或开发商干的,如果将来通过了法律程序,法院判定强制执行,那还是会有强制拆迁,只不过是强制执行拆迁。不经法律的强制拆迁将来应该是没有了。

  本报记者:有这样一个说法,开发商在出卖商品房的时候,价格里已经包含着车库的钱。

  梁慧星:还不能这样认为,我们如果有怀疑,可以通过审计,看房价里是否包含了车库建设费用,像一些小区,不是一个两个三个的地下车库,而是规模相当大,甚至会有几千个停车位,房价都摊了很不容易,另外开发商修车库,造价也不亚于盖房子,北京2000年的时候,三环以外的房子都赠送车位,二环小区绝没有赠送的,现在三环小区恐怕也没有赠送的,这是市场因素决定的。但一些小区地面上的停车位,这不是专门的停车位,就是小区内道路两旁的,绿地旁边的,划出车位来,开发商收租金,这是不合理的,这些车位占用的是业主共有空间,这些国有位就应该归全体业主所有。收取车位的钱,要归业主大会所有,可以用来支付维修金,管理费等。

  本报记者:车位问题,在《物权法》施行之前,是否可以追溯,比如现在的车位问题,是否就可以按照《物权法》的规定来解决。

  梁慧星:这要由法院来规定,《物权法》实施总有一个适用的过渡期,《物权法》生效后,是不是溯及既往,最终还要由最高法院来规定。这些问题怎么处理,都会有一个解释。

  本报记者:您谈到一个观点,只要房子在,那么房子的所有权就永远是业主的,这和70年的土地所有权有什么关系?

  梁慧星:房子是一个不动产,房子下面的土地是另外一个不动产,70年满了以后,土地使用权就满了,法律规定自动续期,但到底怎样的使用方法,现在还没有定,几十年以后的事情,现在要说免费,不知道将来是什么样的情况,现在说收费,也可能到时候不需要收费,农业税都可以免,所以现在说不定,但将来即使收费,钱也会很少,高层楼房,各个住户一分,不就是几个平方嘛,就是交租金,一年也不会多,几十元而已,住三居室的房子,一年交几十元的土地使用费,应该不是问题。这个问题并不严重,没有什么不得了的结果。

  本报记者:《物权法》真正实施了,是否会很乐观,政府会有积极性吗?

  梁慧星:那就需要斗争了。法律赋予了你权利,但如果老百姓不去斗争,不去捍卫自己的权利,任人宰割,那先进的法律也保护不了你,法律要靠我们权利人去维护。地方政府绝对不会像中央政府那么积极地推动物权法的实施,肯定不会像法院啊,普通老百姓那么积极,这就是需要斗争的,物权法就是要迫使政府依法行政,就是要限制政府,而它的顺利实施要靠全体人民斗争。

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