物权法通过后开发商突击卖车位

　　北京部分小区车位开始特价销售，一些在售楼盘也把销售重心“偏”向车位。

　　根据最近通过的《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　物权法这个有关车位界定的条款引发了一个新现象。记者目前了解到，物权法通过后京城出现了不少开发商突击卖车位的现象。除了北京万科的多个楼盘在促销卖车位外，朝阳北路沿线、望京地区、奥运地区等区域的在售楼盘近日的销售重心都“偏”车位。

　　车位开始特价销售

　　从国外出差回来的刘先生上周回到万科星园的家，很奇怪地看到了小区里竟然有关于车位打折销售的通知，地下一层部分原价11.7万元一个的车位竟然让利8000元卖10.9万元一个，“特价销售”。到销售处打听，销售人员解释说推出“特价车位”是为了对车位的销售起带动作用。销售人员还告诉刘先生，北京万科的其他项目如万科青青家园等都做车位销售的促销活动。

　　对此动心的刘先生动了想买“特价车位”的念头，而朋友们却告诉他不用着急，因为“物权法出台后，许多开发商担心物权法实施给车位销售造成影响而在突击卖车位”。朋友们建议刘先生等10月1日物权法开始实施后再考虑车位的事情。

　　万科星园:车位产权归万科

　　昨（26日）天傍晚，记者来到万科星园，小区内外并没有告示表明物业正在“促销”车位，但实际上，小区的车位出售价格降了8000元。

　　不过，很多业主对此并不知情。听说降价的消息，小区业主欧阳女士赶紧给老公打电话，因为她家的车一直处于“游民”状态。消息灵通的张女士倒是看到过小区物业发布的优惠信息，不过她表示已经忘了在哪儿看见的，物业也没有大肆宣传。由于小区物业将车位的租售事宜交给了房屋租售中心，记者以买房者的身份打探了一下情况。据工作人员刘先生介绍，整个小区只有地下车位，共有1700个，与住户的比例是0.7比1,目前只剩下300个闲置车位，其他均已租出或售出。“现在地下一层的车位是10.9万元，地下二层是8万元，比去年下降了8000元。如果是租车位的话，一个月500元。”刘先生称车位降价的优惠活动从年前就开始推行了，此举与物权法的规定并没有关系。“只不过是因为地产公司不想再为这几百个车位一直拖着了。”同时，他表示自己对物权法的规定也有所了解，这些规定对小区地下车位的租售情况并不存在影响，因为“小区车位的所有权都是万科房地产公司”，即使卖不出去，也不会按照新规定成为业主共有。

　　卖车位缘于担心今后车位定价不能自己说了算

　　京城开发商“不约而同”地热销车位是否像刘先生的朋友说的那样“物权法实施给车位销售造成影响”？记者对多家开发商进行采访，结果是有的开发商一口否认，而部分开发商在让记者不透露楼盘名称和个人姓名的前提下坦言：“肯定有影响，得在十一之前想办法尽快多卖些车位。”

　　招商地产的营销负责人宋翔华、金地国际花园客服中心前任经理解强等人的看法和万科星园销售人员的看法基本一样。解强告诉记者，经过这几年的发展，北京的开发商在车位的权属上做得很规范，北京现行的法律法规也基本和物权法一致——“车位基本上是有约定的从其约定，没有约定的看证明”。他解释，北京的车位一般都是和房子分开卖，因此有关车位的约定一般都在前期物业管理公约内写明，有约定的按照约定确立车位的权属，没有约定的只要开发商能提供产权证明就属于开发商，不能提供权属证明的就属于业主。也正是如此，宋翔华、解强等人认为物权法的出台和实施对北京车位的销售管理没有什么影响。

　　记者走访了万科星园、珠江罗马嘉园等楼盘售楼处。万科星园的销售人员告诉记者，万科拿出“特价车位”与物权法的出台和即将实施无关，“物权法规定得很明确，产权车位不会业主共有，开发商是可以拿出来卖的，因此，产权车位不会受物权法影响，我们推出部分特价车位只不过是想促进车位的销售，并不是想在物权法实施前突击卖车位。”珠江罗马嘉园新开盘的橄榄季销售处，销售小姐也明明白白地告诉记者，“车位不会打折！物权法的出台对有产权的车位没有任何影响！”

　　对此，另外几名京城知名开发企业的销售负责人或者客户服务部负责人告诉记者，“售楼处销售人员的回答是经过培训的，不信，你无论去哪个销售中心，回答肯定都差不多是这样。”这几位业内人士承认上文宋翔华、解强等人的说法，北京目前车位的权属确定问题基本上是“车位基本上是有约定的从其约定，没有约定的看证明”，但他们指出，物权法的实施对车位的影响不在“权属确定”上，而是在销售对象和销售价格上。

　　这几位因吐露真言而不愿意透露姓名的人士详细解释了他们的这两个担忧：

　　其一，按照《物权法》的第74条款，10月1日以后，随着物权法的实施，小区车位将优先满足本小区业主的需要。“以前车位不一定是卖给或者租给本小区的业主。”据他们介绍，北京现在很多小区的车位购买对象不全是本小区业主。而出现这种现象的原因是现在除了高档住宅外，中档住宅特别是普通住宅，业主买了房后一般都“负担较重”，因此车位销售不是很好。于是，本身规划有大面积商业或者周边有很多商业、高档住宅的一些小区，开发商就把小区的车位卖给或者租给了商家或者周边车位价格更高的“隔壁小区”的业主。据他们透露，望京地区、朝阳北路以及东四环等地区这样的小区不少。“物权法实施以后，这样的做法也许就不行了，而少了小区业主以外的买主，车位也许就会更加卖不动，这才是很多小区这些天赶紧推销车位的主要原因———趁在十一前，赶紧把车位卖给周边需要的商业或者其他需要的人。”

　　其二，部分开发商担心今后车位定价不能自己说了算。这几位业内人士解释，按照《物权法》的第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。而一般能卖的产权车位都在建筑物地下，“也就是说应该是属于物权法规定的业主对‘专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利’的共有部分。那么，现在的问题是什么是共同管理权？是不是意味着今后即便是开发商能拿来卖的产权车位的定价问题，也应该是业主和开发商共同商量确定，而不是像现在这样由开发商一家来定？如果真的是这样，将来会面临很多问题，所以现在才着急赶紧抢在十一前多卖车位。”

　　左安浦园业主：目前车位还在出租

　　昨天，左安浦园正在筹备业委会的郭先生介绍，目前该小区内的车位实际属开发商所有，物业进行管理，地上和地下的车位都出租给业主使用。但该小区目前正在筹备成立业主委员会，因此暂时还未考虑怎样用《物业法》第74条对车位的规定维护业主权益，这些问题只有等业主委员会成立后才能和开发商、物业部门协调解决。小区内没有出现出售车位的现象，即便是开发商和物业抛售，等以后业委会成立了，也可以再将有关收益追回。

　　壹线国际业主：车位归属约定无法更改

　　四惠东的壹线国际小区去年10月交房，业主杨先生最近在网上发帖要以每月300元的价格出租地下车库车位，他认为《物权法》关于车位的规定不能起到应有的作用，因为现在一般购房时开发商提供的合同都对车位有了约定，业主没有其他选择，几乎任何一个项目的售房合同都对车位归属有了约定，且约定不能更改，业主只能同意。杨先生购买了地下车位20年使用权，因一时用不着，就想租出去。而昨天到壹线国际咨询购房事宜的张先生得知，该项目的尾房有一套一层的房子，购买该套房屋赠送一个地下车库车位的20年使用权。

　　建欣苑小区业主：物业收费应返还业主

　　丰台建欣苑小区曾多次因收停车费引发业主和物业的争端，该社区的业主李女士介绍，目前地上车位每月收费120元，地下车位每月240元。目前物业没有出售车位等行为，但她认为在购买房子时，80多平方米的公摊面积就有十四五平方米，她认为包括地上停车位的面积，因而再交停车费就不合理，而地下车库原本就属人防工程，物业收费应返还业主。（余美英吴芳李华良）