住房预售制度不健全不完善
容易“炒楼花”制造虚假紧缺
预售款归开发商市场风险大
必须建立共同分担风险机制
住房预售制度本来是一种有利房地产市场健康稳定的融资制度，但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来，由于房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植，从而使得中国住房预售模式不仅不利于房地产市场，也制造了市场及银行风险。因此，早在2005年央行的房地产金融报告就指出，中国住房预售制度不健全、不完善，给整个房地产市场及银行造成很多风险，因此建议取消住房预售制度。
但是这个建议立即引起房地产界激烈的反对。当时，我撰文指出，央行从其专业的角度提出建议，为什么会引起房地产界激烈的反对？最为根本的问题就在于住房预售制度对房地产市场的重要性，就在于报告指出了房地产业问题的要害。因此，面对国内这种单边风险承担的住房预售制度，即使不取消也得完善与修改。
比如，从目前的情况来看，尽管住房预售制度在一定程度上推动了国内房地产市场繁荣，但是，由于住房预售制度缺陷也为房地产开发商利用其制度缺陷掠夺社会财富创造了条件。比如，房地产商通过“炒楼花”来制造出楼市的虚假紧缺，借机囤积居奇抬高价格；对房屋面积缩水、建筑设计变更、环境描述浮夸种种行为来侵犯购房者的权益；把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再抵押，或者进行房屋重复预售，最后“携款潜逃”等问题。可见，房屋预售制度不仅妨碍国内房地产市场的健康发展，侵害了消费者利益，也给国内银行业发展带来了一系列的风险。
因此，对于国内住房预售制度，如何建立起一套有效的当事人共同分担风险机制势在必行。有效住房预售制度风险分担机制应该贯穿于住房预售制度始终，合理分散或降低各环节的风险，它应包括严格的市场准入与退出机制、房地产市场信息披露机制、多种合同选择与谈判机制、住房预售款专项管理制度、市场的惩罚机制、风险分担机制、风险约束机制、监管机制以及保护购房者利益的救助机制等。而住房预售款专管应该是其中最为重要的一个环节。
我们可以看到，在发达国家的房地产市场，许多国家对住房预售款项，没有哪一个国家法律或制度会在预售时让购买者一次付清并交给房地产开发商的。或是购买者预付10％－20％保证金，其余的款项随着工程进度分期支付；或是一次支付但由第三者专门保管。也就是说，无论任何形式的预付，其款项都不会直接交给房地产开发商，而是由律师或第三者存入银行保证账户，款项按工程进度经工程测量师及律师同意后才能拨付。
但是，就目前中国的情况来看，一方面是说住房预售制度是国际先进东西要引进，但另一方面则仅是引进一部分有利房地产开发商的部分。比如开发商做了预售，其款项就全部进入房地产开发企业的账户。这样做，不仅不符合国际惯例，也给房地产开发企业“空手套白狼”创造了条件。也正因为这点，房地产市场的消费者及银行金融风险大大增加。
这次的住房预售制度改革，就是要让住房预售款实行专户管理。所谓预售款专户管理，是指将开发商在预售阶段取得的住房预售款统一存入一个银行账户，开发商不得随意支取、使用，只能在金融监管部门的审核后提取用于本项目工程建设等所需的费用支出，如建筑工程款的支付。这样，不仅能够有效维护单个项目工程款的按期发放、保证不因此出现农民工工资拖欠，也防止个别开发商挪用预售款等，而且也降低了住房预售中消费者及银行的风险。
可以说，对房地产开发企业来说，住房预售款专户管理看上去制度改进动作不大，但是却把到房地产开发企业的命门。因为，通过住房预售制度不仅降低了进入房地产市场准入标准，让一些仅是持有土地的人或企业轻易进入房地产，因为资金的问题完全可以通过住房预售制度来解决。同时，通过住房预售制度也能够让房地产企业在短期内迅速扩张。比如，目前国内绝大多数房地产开发企业不仅仅是将预售款用于后期建设，而是拿来购买新的土地和项目，达到快速滚动开发。这就是为什么国内房地产开发商对改革住房预售款制度反映十分强烈的原因所在。如果采取住房预售款专户管理，这就使得一个项目的款项归一个项目，不仅不利于房地产企业滚动开发，也便利了政府对房地产开发的征税管理，减少了房地产开发商逃税可能性，也易于把房地产开发企业利率水平暴露在第三者的监督之下。
可以说，住房预售款的专户管理不仅对房地产企业带来巨大影响，因为部分对预售款依赖较大的开发商将要重新调整开发战略，同时也预示着中央政府落实对房地产市场的宏观调控的开始。尽管几年来国内房地产市场的新政策不断，但要看到政府手上调控房地产市场的工具及手段仍然很多。
（作者为中国社会科学院金融研究所研究员）
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