房价越控越高 重税难抑投机 韩国将建“如宪法般难改”的房地产制度

　　韩国将建“如宪法般难改”的房地产制度

　　韩国“全国公寓入住者联合会”将于4月向韩国宪法法院和首尔行政法院就现行房地产政策提起集体诉讼，并且现已征集到1.45万名首尔市民的诉讼委托签名。该联合会首尔支部部长成忠浩日前表示：“政府已经承认房地产政策违背了经济规律和有关法律，现行综合房地产税违反宪法应予取消。

　　据韩国国税厅近日对首尔江南、瑞草、松坡等9个房价暴涨地区进行的调查显示，2000年1月至2005年6月的5年半时间内，上述地区公寓的平均售价由3.77亿韩元(1美元约合930韩元)飙升至10.65亿韩元，涨幅达到2.8倍，而同期韩国国内生产总值平均每年仅增长4%至5%。政府的政策目标与现实房价上涨趋势出现了严重的偏差，房价越控越高，目前在首尔市几乎难以找到价格低廉的公寓。

　　一百平方米百万美元

　　“亚洲金融危机”曾使韩国的房价下跌近半。为扶植建筑产业，1997年韩国全面放宽了公寓转让限制，还废除了对拥有两套住宅者的申购限制和公寓再中签限制，这使得191万人重新获得了公寓申购资格。今天看来，这些措施在成功搞活了房地产市场的同时，也不知不觉地助长了房地产投机行为。据当地媒体报道，一位50多岁的家庭主妇从2000年到2002年三年间购买了17套首尔江南的重建公寓，她本人所有的公寓已达26套，房地产投机过热由此可见一斑。

　　一位专门报道法律新闻的记者在接受本报记者采访时说，很后悔2000年没有在汉江南岸按揭买套房子。当时他由于孩子小，为方便岳父母帮忙照看，选择了江北，错失了良机。现在大法院、大检察厅和著名律师事务所全都集中在江南，办公室也在江南，但江南的房价已经高不可攀，一套100平方米左右的房子，价值近百万美元，如果靠工资买房不吃不喝也要攒上20多年。

　　政府调控政策四度出台

　　2003年6月2日就职百日时，韩国总统卢武铉就强调：“一定会抓紧解决折磨平民生活的房地产价格暴涨问题。”韩国政府继2003年“10·29”对策之后，2005年出台了“8·31”对策，2006年又接连出台“3·30”、“11·15”对策，这四次综合性不动产政策主要采取了税率、金融政策和供给等三大杠杆，调控房地产市场。

　　首先，针对全国5万至10万名拥有大量房地产的富裕阶层征收“综合房地产税”。为将房地产投机赚取的“不劳所得”以税收的方式还给社会，加大了拥有税、资产增值税和交易税的税率，而且根据面积适用累进税制，从2004年起又增加了时价标准，房屋价格越高，税务负担越重。对拆迁重建项目利润，国家最高收取50%的税金。到今年7月，相对于总税收，韩国房地产税收比重在经合组织成员国中已居第三位。

　　其次，提高银行贷款利率，限制住房担保贷款总量，将每月住房担保贷款增加量控制在1万亿韩元以内。金融监督部门还决定，扩大住房按揭比率及偿还比率，住宅抵押贷款条件从“最高可以贷款住宅鉴定价格的40%”，改为“贷款本金和利息的偿还额不得超过收入的40%”。

　　第三，建设新城，增加供给。韩国政府预测，到2010年，首尔地区只有每年新建30万套住宅，才能消除供给不足引起的房价上涨。为保证2007年到2010年新建164万套公寓，政府每年将开发2700万平方米的住宅建设用地。同时政府将加大旧城区的住宅建设力度，在江北地区将分三期建设23个住宅小区。

　　第四，韩国政府还在研究进一步扩大公开房屋成本价的方案，并向新城市周边的基础设施建设投入预算，以将房价调低25%左右。此外，韩国政府于2005年1月和3月，将个人购买居住用国外房地产的申报部门从央行下调为商业银行，并取消了购买限度。而后又规定，允许在100万美元范围内，自由购买以投资为目的的国外房地产。这一措施被解释为，一方面国内金融市场上的过剩美元流往海外后，可以阻止汇率进一步下跌；另一方面可以把国内房地产的投资需求转移到海外。

　　“富人税”难抑房地产投机

　　但看一下首尔江南地区的公寓价格走势就不难发现，“富人税”并没能抑制住房地产投机行为，最近房价上涨态势还扩散到首尔市内的汉江以北和首都圈南部地区，长期以来较为稳定的地方土地价格，也随大规模新城开发计划的公布而上涨。一家不动产信息企业去年11月6日称，在首尔地区平均售价超过10亿韩元的公寓为10.9166万套，达到2005年公布“8·31”对策时(5.0845万套)的2.1倍，资金流向高级房地产领域的倾向更加明显。

　　另一家房地产信息企业“房地产serve”3月8日表示，对首尔111.1737万套公寓价格动向进行了调查，从去年3月份到上月为止，市价超过10亿韩元的公寓从7.4582万套剧增到13.5470万套，首尔市10亿韩元以上公寓所占比重从6.7%上升到11.9%。也就是说，因去年房价一路飙升，首尔售价超过10亿韩元的高价公寓数量几乎翻了一倍，每10套公寓中就有1套是价格超过10亿韩元的高价公寓。

　　将建“如宪法般难改”新规

　　去年年底，韩国“盖勒普”就房地产政策效果对605名成年人进行了民意调查。结果显示，62.6%的人认为，以增加住房供应和加强限制担保贷款为主要内容的房地产对策无法稳定房价；50.3%的受访者认为，对近几年房地产价格攀升负有最大责任的是政府，其后是炒房分子(24.6%)。对于“自卢武铉总统就任以后，政府的房地产政策成功与否”的提问，有85.5%的国民给出了否定的回答。

　　但韩国总统府否认了这一说法，认为最近的房价暴涨现象不是政府失策，主要是因为强大的“房地产势力”———部分建设企业、金融机构、房地产中介和房地产媒体。青瓦台表示，将制定“如宪法般难改的房地产制度”，以保障绝大多数人的利益。青瓦台同时呼吁国民：“请相信政府的政策，目前对是否买房犹豫不决的国民可暂时延缓计划，现在出现的房地产业波动现象不会持续太久。”

　　韩国与不动产交易和课税相关的专门法

　　《不动产价格公示及测算估价法》

　　第1条规定：市长、郡守及区长制定土地、建筑等的测算估价标准，以使不动产市场保持正常价格，并依土地公示地价标准，公示土地、住宅等不动产的适当价格，作为不动产课税标准。

　　第16条规定：住宅价格公示标准包括：住宅所在地址、价格、住宅占地面积、用途、使用面积、结构，以及批准日期等。

　　《不动产登记法》

　　第68条第3款规定：登记不动产所有权及其转移时，登记官应立即将申请书副本送达不动产所在地的税务署长，以保证及时课税。

　　《不动产登记特别措施法》

　　第8条规定：脱逃租税课赋或伪造不动产登记时间规避所有权转移限制者，处3年以下有期徒刑或1亿韩元以下罚金。

　　《综合不动产税法》

　　第1条规定：向高价不动产所有者课以综合不动产税，以提高不动产保有税公平负担，稳定不动产价格，使地方财政和国民经济得以健康发展。

　　第9条规定：住宅综合不动产税税率为：住宅公示价格3亿韩元以下为10‰，超过3亿韩元14亿韩元以下为15‰，超过14亿韩元94亿韩元以下为20‰，94亿韩元以上为30‰。