通过税收抑制房价存不确定性 开发商会转嫁负担

　　该如何看待这些税收政策及其可能给市场带来的影响？我们需要同时从改革和调控两个方面出发来进行分析。以对房地产土地增值税的征收为例，政府将其由“预征制”转为“清算制”，并配套其他税费政策，真正目的并不仅仅是直接影响房价，至少还应包含以下几个方面的意图。

　　首先意在规范税制，将包括土地增值税等各项税种合并为物业税。目前我国的房地产税制存在较多问题，突出矛盾是税种过多、征税面过窄、计税依据不合理等等。据统计，当前各种税收名目有几十种之多，税收约占购房成本的40%。对现有房地产税费进行整合重组，统一多类杂税为物业税的改革一直是讨论的热点问题。通过调整现行房地产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的房地产税种体系，为顺利实现中央的宏观调控目标服务。

　　其次意在推进资源价格改革，完善土地价格形成机制，使土地价格真实反映土地市场供求关系和土地价值，从而有利于全面构建资源节约型、产业集约型和谐社会战略目标的实现。长期以来，我国土地出让中的非市场化方式，致使用地成本超低和土地无序、低效配置，土地价格并没有真实地反映其稀缺程度。土地增值税的征收可以促进集约用地。以累进税率的方式征收土地税，将在一定程度上遏制房地产开发商盲目囤积土地和爆炒地价，使其经营行为更加理性和规范化，进而规范土地和房地产市场交易秩序。

　　最后意在对地方政府土地收入进行补偿，弥补此前地方政府低价出卖土地造成的财政损失，以及因实施限价地、限价房政策而在土地出让金方面所导致的损失。此前，很多地方政府未实行或未严格实行土地的招拍挂政策，使得一些有关系的开发商获得土地的成本极低，造成严重的国有资产流失。通过清算土地增值税，地方政府可以得到一定的土地收入补偿。

　　毫无疑问，一系列房地产税收开征政策的出台，肯定会在一定程度上抑制炒房的投机风气，但是对房价具体会产生什么样的影响则还存在着一定的不确定性。

　　前一段时期，从提高契税、调整营业税、到征收个人所得税，房地产领域一直新政不断，但市场并没完全向政策所预期的方向发展，房价依然不断上涨。现在，我们同样不能期待抑制房价之重任会由土地增值税来完成。虽然决定房价水平的是市场总需求和总供给，与企业的成本没有直接关系，但该项成本的增加对于未来的房价制定肯定会有一定影响。从证券市场的反映来看，沪深股市涨势强劲的房地产股票受到通知的影响急剧下跌；1月17日出现了大面积跌停的罕有现象，近30只房地产股票以跌停板报收。如果土地增值税的“清算”可以带来房价的增加，提升房地产商的利润，证券市场怎么可能有如此过度的反映呢？

　　很显然，如果开发商将增加的成本不是通过其内部进行消化，而是再次转嫁到购房者的头上，税改政策对宏观控制就会起到负面作用。

　　首先要看地方政府是否切实增加住宅市场的有效供应量。从道理上讲，政府应优化土地资源配置，确保土地供给。只有供需平衡才能真正有效抑制房价上涨，否则的话，增加的成本完全有可能再转嫁给购房者，从而推动房价上涨。不过，从目前的情况看，事情显然正在向好的方向发展，各地经济适用房与廉租房的建设力度明显在加大。比如北京市还专门成立了住房保障办公室，负责保障性住房的管理和政策制定，并确保3年2个1000万平方米的供应量。

　　其次要看地方政府的责任感和执行力度。近几年来，我国房价越调越高，同地方政府宏观调控的执行力度不够有直接关系。土地增值税“清算制”对房地产业的高利润究竟能有多大冲击，关键也在执行环节，其中“扣除项目”如何界定是一个需要重点把关之处。从过去的经验来看，一些地方政府为了自身的利益，执行起来会适当放宽政策。因而，为了保障今年有关政策的贯彻落实，地方相关职能部门要切实负起责任来，否则极易造成国有税收的流失，也极易造成行政权力的寻租行为。

　　当然，在笔者看来，今后政府还应在以下两个方面施力：一方面加大监督力度和惩罚力度，好的政策制定出来后，关键在于执行。我们不能再让对房地产市场的政策停在半空，不落地面。另一方面应进一步加大力度完善资本市场，为大量游离资本寻找获利出路。只要有了更好的资本增值空间，它们就会自然地从房地产市场中抽离出去，房地产业的投机资金才会减少，从而换来房地产行业的平稳、健康发展。(郝彦菲)(来源：中国证券报)