市建委出台系列强制性措施规范小区共用部分易

　　为贯彻实施国务院《物业管理条例》，规范物业管理市场秩序，维护广大业主及企业各方的合法权益，近日市建委和市工商局就修订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》示范文本公开向社会各界征求意见。与以往相比，新修订的《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》示范文本(以下简称合同和公约)，对开发企业依法进行公开招投标选聘物业公司及检查监督物业管理服务的实施情况设定了强制性条款。

　　由于单个业主只有成立业主大会后，才能与物业公司签订整个小区统一的物业服务合同，国务院于2003年6月8日颁发的《物业管理条例》中规定：“新建物业的建设单位与依法选聘的物业管理企业，应当参照示范文本签订书面的《前期物业服务合同》、《业主临时公约》”。2004年11月，市建委转发原建设部合同和公约示范文本，并发出通知，要求开发建设单位在销售房屋时，应将该合同和公约作为《北京市商品房买卖合同》附件与房屋买受人进行约定。但实施过程中，仍有很多问题集中于前期物业管理阶段，如建设单位遗留的房屋质量问题、物业管理服务项目不明确、费用构成不准确、业主擅自占用物业共用部位和公共场所等，并由此引发纠纷。尽管有的纠纷不属于物业管理的内容，但爆发于物业管理阶段。为进一步规范前期物业管理的行为，市建委和市工商局重新修订了合同和公约。开发建设单位在销售房屋时，经第一购房人在市建委房地产交易网上签约后，开发建设单位及其他购房人均不得更改，并将生效的合同和公约在网上公示。

　　新的《前期物业管理服务合同》分别设定了强制性条款和选择性条款。其中强制性条款包括，开发建设单位必须通过招投标的方式选聘物业管理企业、物业服务费用应用于合同约定的支出、对服务达不到合同约定标准或擅自提高收费标准的，开发建设单位有权要求物业管理公司限期整改并终止合同等内容。同时，对于接收小区和业主入住前的管理服务、业主入住后的管理服务、物业管理服务费用收取方式等多项内容作出强制性规定。新的合同加大了对前期物业的管理力度。

　　新的《业主临时公约》示范文本，分别设定了强制性条款和自行约定的条款。对业主使用小区共用部分的权利和义务明确规定，明确业主有占有、使用、收益和处分的权利，但不的妨碍其正常使用及其他业主和使用人的正常使用。公约还明确：装修押金由业主交纳，押金数额由业主和物业企业自行商定，但装修验收合格完毕后物业企业须在1个月内退还，同时，要求业主应按装修管理服务协议的约定从事装修活动，遵守装修的注意事项，不得从事装修的禁止行为。新的公约更加明确了业主使用、维护、管理小区共用部分的准则。

　　新的《前期物业管理服务合同》由市工商局、市建委联合发布施行，新《业主临时公约》由市建委发布施行。