江苏商报报道商报记者 韶静 报道水游城，这个16.7万平方米的商业设施明年将在南京平地而起。这个新型的购物中心为何选在南京？谁会有如此大的投资信心？如此巨额的投资何时才能收回？带着这些疑问，江苏商报独家专访了投资方上海鹏欣集团有限公司总裁及南京水游城总经理11年前，日本第一个定义为“时间性消费”的综合商业设施——博多运河城，吸引了全世界的目光，亚洲地区的开发商更是蜂拥而至参观学习。
“水游城”长什么样
南京作为第一站，我们会把它当作一项城市资产来运营17:30，该是工人们休息吃晚饭的时间了。可昨天傍晚的这个时分，水游城工地上仍是一片繁忙景象。四个角落的四台塔吊摆动着臂膀，近百名工人正忙不叠地抬钢筋、挑木板、和水泥……深达20米的地下4层建筑已经初具雏形。现场工作人员告诉记者，这个月底前，地面地下将实现“正负零”，地下四层全部完工。“为确保明年五一前能正式开业，我们必须加班加点。”工地的西南角，一座扇形玻璃小楼煞是显眼。这是“水游城”临时设置的招商中心。在招商中心的一楼大厅，一个不到10平方米的沙盘让记者对“水游城”有了直观地了解。据南京水游城总经理吴正梅介绍，该项目总建筑面积16.7万平方米，包括地下四层。负一楼是一条长280米、深40厘米的人工河环绕购物中心，最宽处有10米左右，最窄的也有4米，地下三、四层是拥有860个停车位的停车场。裙房5层，是一个三角形建筑。西北角是14层的酒店主楼，东北角13层高楼原规划用作酒店式公寓，现也改为酒店。酒店，酒店公寓，商业相互贯通。吴正梅表示，“水游城”整个建筑设计相当独特。通过精妙的设计手法将阳光、水流、植物等自然景观引入商业设施，并将整个商业设施打开，形成一个开放式购物公园。负一楼，花团锦簇的盆栽及挂满墙壁的长春藤，使整个街道生气蓬勃，水珠不断飞溅而出，是孩童们快乐的戏水空间。200多米长的河边，不设栏杆，购物者可近距离享受水景。中心大厅，一个100多平方米的“中心舞台”上将演绎各种表演，如魔术、杂技等，365天全天候演出将打造“永不落幕的剧场”，一年1800场演出使其长期保持新鲜感。楼顶7000平方米的屋顶花园，市民也可以免费进入休憩、游玩。吴正梅告诉记者，水游城总建筑面积16.7万平方米，其中商业面积9.6万平方米，实际使用面积5万平方米。而新街口的德基广场商业面积6.5万平方米，实际使用面积仅3.5万平方米。据了解，“水游城”是目前南京建成“销品茂”中最大的。2003年，上海著名房地产开发公司鹏欣集团毅然拿下王府园三期地块。他们为何选择南京？又为何花这么大气力呢？“鹏欣集团在地产里面拥有十多年的开发经验，从原先的一个单一的住宅开发商逐步到今天，已经成为一个以住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产等综合型的开发商，而‘南京水游城’项目是我们从住宅地产开发转向商业地产开发迈出的第一步，也是最关键的一步。”上海鹏欣集团有限公司总裁姜雷先生说。姜雷总裁告诉江苏商报，其实在5年前他们就开始介入了商业地产领域的发展计划，并且着手打造商业项目。“水游城这个品牌具有特殊性，因为平均每个项目都在十个亿以上的，所以要有一定的投资实力。”姜雷表示，目前水游城有南京水游城、武汉水游城、天津水游城，还有即将开发的上海水游城。“南京作为第一站，我们会把它当作一项城市资产来运营。”姜雷这样对江苏商报记者说。
福冈地所的南京使命
包括凯雷投资集团在内的很多公司，都对南京水游城项目表示了浓厚的兴趣“水游城的策划和打造，以及将来的营运，我们可是花重金‘三顾茅庐’，才邀请来了日本最知名的商业管理公司FJ（福冈地所）。”上海鹏欣集团总裁姜雷信心十足地说，鹏欣集团旗下的沃华商业和FJ强强合作将为水游城提供了成功保障。据介绍，日本的博多运河城，是福冈地所创造的日本第一个时间性消费的综合商业设施。从开业到今天的这11年，博多运河城的模式成为世界很多开发商开发商业设施的一种样板，世界各地，特别是亚洲地区不断有开发商参观学习。而由博多运河城带来的“时间消费理念”，也成了世界购物中心在商业设施营销的主流模式。4年前，福冈地所在上海开设了办事处。3年前，鹏欣集团找到了福冈地所，希望把这样的一个模式带来中国。当时，南京水游城项目还在策划当中。福冈地所藤社长认为，该项目在商业设施的运营上还有很大的上升空间。于是，双方顺理成章地达成合作协议。“明年的夏天，南京水游城就要建成了。对我们来说，一个商业设施的落成正是我们的开始。”福冈地所藤社长表示，水游城需要所有南京市民的参与。这样一个都市剧场，会让这个城市充满生机，充满喜悦。“让一个城市变得更有活力，这才是商业地产开发商的使命。”福冈地所藤社长说。“南京是长三角地区仅次于上海的国际性大商埠，水游城位于南京夫子庙商圈核心地带，是鹏欣投资15亿人民币打造的新型休闲购物中心……”4月3日，当上海鹏欣集团总裁姜雷在上海信心满满地推介水游城项目时，有一个人在台下第一排听得格外认真。这个人，就是全球最大的私募投资公司之一——凯雷投资集团有限公司上海代表处董事陈寒。在那次推介会上，包括陈寒在内的很多人，都对南京水游城项目表示了浓厚的兴趣。据介绍，水游城将采取“只租不售”的方式对外招商，约引进200家商户。小的店面仅20多平方米，大的旗舰店两三千平方米。目前，租金的价格基本确定，餐饮、娱乐等不同的商业形态租金各不相同。如，考虑到餐饮投资成本大，为保证租户的投资回报，租金相对也低一些。而为了创造共同的投资回报，投资方将与租户“风险公担、利益共享”。
15亿的投资怎样收回
水游城的经营前景十分良好，因为南京无论是经济发展水平还是人均消费能力，都已经相当成熟记者在水游城招商简章上看到，负二楼以家庭娱乐为主，有3456平方米的体育专业大型店、地方风味美食街、健身美体美容、城市超市等；负一楼则是多种类铺或餐厅，如生活品位、时尚购物、特色小店等；一楼是成熟时尚服饰；二楼是生活方式；三楼则是儿童、家庭生活；四楼是影院配套街，如游戏天地、生活体验、主题餐厅等；五楼则是主题餐厅，酒吧等。考虑到地区、环境等因素，水游城并不是一味地追求高档。他们将以引进国际二线品牌为主，如优衣库、无印良品等。据介绍，优衣库亚洲最大的旗舰店去年9月在上海正大广场开业，每个月的销量都在上千万元。吴正梅说，他们就是要引进这种价格不算高但质量很好的品牌。吴正梅对江苏商报表示，目前新街口有90%以上是购物消费，而水游城为了与其实现错位，差异化经营。他们的购物零售仅占60%，餐饮占20%，娱乐占15%，其他的生活服务（如美容美发等）占5%。15亿元的投资，何时才能收回成本？16.7万平方米的销品茂，又该由哪些消费群体来支撑？据吴正梅介绍，为了这个项目，他们曾经花了一年时间请专业公司进行了调查。调查显示，南京是华东地区最重要的交通枢纽，是长三角地区仅次于上海的一个国际性大都会，辐射周边达2500万人口。近年来，南京经济发展非常迅速，2006年南京GDP2774亿，同比增长18%，2006年商品零售总额1767亿，同比增长16.1%，仅次于广州、深圳和武汉。另外，“南京水游城”距离新街口仅2公里，节假日最高客流量超过100万人次，而夫子庙有年均超过4000万的游客。从交通上看，公交线路每天120班次，地铁一号线三山街站离基地仅200米，徒步3分钟即到，政府规划的三号线六号线将陆续建成，过街地道也正在规划中。吴正梅告诉江苏商报，他们在负二楼已经预留了几个出口，只要地铁一开通，他们就将与地铁打通。而根据南京市政府对商业地产的未来规划，至2010年新街口商圈将东扩至太平路，南至白下路，夫子庙商圈也将扩大5倍。这两个商圈将在太平南路及中华路之间交汇，水游城正处在这两个商圈交汇的黄金地带。“无论从南京的经济发展、人均消费水平，还是从地理位置、交通现状等因素考虑，这个项目完全能够成功。”吴正梅说。日前，鹏欣集团已与横店集团、洲际酒店集团正式签约。横店集团将在“水游城”开设五星级影城，而洲际酒店集团将全面负责“水游城”内2万平方米四星级酒店的运营。吴正梅介绍说，目前整个项目招商正顺利进行，已有星巴克、sport100等数百家多家休闲品牌在洽谈中。让顾客停留更长时间精心营造舒适的环境目的只有一个，就是为了促进“时间性消费”“当今消费有这样几种趋势和需要，市场对娱乐和观光的需要不断增加，儿童市场的扩大和新型家庭的急速增多，私家车的跨步发展，中产阶级对时尚的渴望，新型生活方式的流行。”正是在这样的开发背景下，吴正梅还提出了“中国初南京出”的概念。商品计划理念从两个特色来表现，第一家庭娱乐型休闲中心。“水游城”不仅仅是面向年轻人，还通过丰富的商品构成满足以家庭为单位的消费者，并汇集各类娱乐元素，舞台演出不断，使家庭中每一位成员在设施中都能找到消费和愉悦。水游城是一座家庭娱乐中心。而南京百货公司或是廉价的市场一应俱全，这些都是按照消费来划分的消费形式，是单纯的商品沉淀，目前还没有一个商业空间可以实现消费商品的同时充分提供生活体验服务。水游城通过不同生活风格的店铺，散发出不同于传统商业概念的光芒，更加贴近人的生活。无论是购物、约会、等待还是用餐、亲子，这里都会成为人们感受现代生活情趣的场所。建筑的独特设计也对商品计划所产生帮助。环境改变亲情，亲情改变消费，自然景观带动了商场的观赏性，也带来渴望体验自然生活的消费者。另外，设施的动线设计上做到最大优化，将主力店、集客能力强的商品放在设施上部和下部，吸引目的性消费的客人；屋顶花园吸引人流往上部流动；地上建筑突出景观采光为了营造一个开放的感觉，可以吸引优质的客户进入，带动地下客户；在边角配置目的性强的消费，以横向拉动人流。这样的商品分布，可以使各楼层人流均衡，最大实现回游性。精心营造这样的舒适环境目的只有一个，就是为了促进“时间性消费”。“这是一个全新的消费理念，超越普通一站式理念，不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费。”吴正梅说。水游城能否成功，我们拭目以待。（05版《重磅》）(编辑 凤才)
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