监管房屋预售款三部委要掐开发商“七寸”

　　中国内地的房地产企业，很可能将面临着比此前土地增值税清算更为残酷的局面，因为这一次或将发生的政策调整，碰到了企业资金运营的“七寸”上———楼盘预售款。

　　这是一项以“设立楼盘预售款专户”为核心内容的监管政策。

在监管框架之下，开发商在不同预售项目间调拨预售资金的行为，很可能被禁止，房地产调控正试图介入并影响地产企业资金运作的微观领域。

　　专户监管呼之欲出

　　“央行、银监会和建设部正在协调就楼盘预售款的专项管理联合出台新的监管政策。目前，三方正在就具体的条文表述和行文进行磋商。”日前，一位接近建设部的权威知情人士告诉记者，他向记者透露，这将是一项以“专户管理”为技术基础的监管政策，目前初步可以确定的是，这个专户将以楼盘为单位，逐一设置。

　　记者了解到，此前，房地产开发企业在楼盘上形成的预售回款，通常存入开发企业在银行的账户。在公司账户中，开发企业可以自行调配通过预售回笼的资金，这个过程不受监管，只需在商业银行进行日常的划账操作，并保留相应备案记录即可。

　　权威人士向记者透露，在央行、银监会、建设部协商制定商品房预售资金监管的新制度之前，广州和深圳实际上已经悄然进行过试点，上述三部委正是在参考广州、深圳经验的基础上，制定监管方案的。

　　据记者了解，在深圳拟定的地方监管方案中，在不同预售楼盘之间调度预售资金的行为也被禁止。这意味着，每个预售项目都必须进行封闭资金运作，即使是一个开发企业名下的项目，也不能将A楼盘的预售资金，调动至B楼盘支付建设费用，更不用说其他用途了。

　　央行舞剑“意在自保”

　　早在两年前央行就提议要取消预售制度，改为现房销售，令业界反响激烈，也一度遭到来自建设部的反对意见。与两年前央行的“强硬”态度相比，此次建立房地产预售款专项管理实际上是各方协商的结果。实际上，央行、银监会动议对房地产预售款进行专项管理，其真正用意并非在于地产行业本身，而是“项庄舞剑，意在沛公”———防控银行系统可能存在的风险，才是这项监管政策最重要的意图之一。

　　此前，对于房地产金融风险的防控，央行、银监会主要通过对开发企业自有资本金35%%的比例进行监管，但是，记者从商业银行内部人士获得的情况表明，目前对于自有资本金的监管和控制，实际存在着不少潜在风险。

　　记者了解到，目前在商业银行放贷前对开发企业自有资本金进行核准时，其依据仅是开发企业的资产负债表。银行对于自有资本金的判断更多的是所有者权益，包括企业注册资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。实际操作中，国内不少地产商将预售款挪作下一个项目使用的情况屡见不鲜，比如购买新的地块或者项目，以实现滚动开发，银行对这些情况并非一无所知，但出于利润压力，只要自有资金满足要求以及其他条件满足，银行一般都会发放开发贷款。而潜在的风险是，一旦资金链断裂，项目烂尾，购房者将蒙受损失，银行也将面临贷款风险。

　　房企之忧考验资金链

　　如此管制，对任何地产开发企业而言都不是好消息，对于那些正在全国扩张抢占市场份额的房企来说尤其如是。“如果政策真的这么实行的话，我们在天津、太原等一些二线城市的扩张肯定得重新安排财务计划了，而且得做大调整。”一位全国化房企的财务总监对记者表示。

　　“这种调整将涉及到日后公司的发展战略。因为全国都执行这一监管政策后，即便在二线城市获取土地，并形成了预售回款，这些款项也无法滚动为日后获取新土地的基础资金。”他说。

　　记者采访的几位全国化房企的相关负责人基本持类似观点。“以往未执行监管政策时，在账面上开发商的预售款从‘现金’变为‘存货’，用于周转下一期房屋开发，现在不少地段好的楼盘预售时卖得很火，根本不用向银行贷款，如果将来要冻结预售款直至房屋封顶后才能使用，项目后期开发的资金压力会加重。”前述商业银行人士承认，即便对于那些不在全国快速扩张的房企而言，他们的资金链也将面临严峻的考验。（据《中国经营报》报道）（黑龙江日报）