700万平米难解“房渴”

　　“南京楼市真相”系列报道之三，“近700万平方米房源将上市”的表态，能否立刻缓解南京“抢房潮”？江苏商报连日跟踪调查发现，形势不容乐观。即将推出的房型仍以100平方米以上的大户型为主，90平方米以下中小户型所占的比例仅占20%左右，700万平米难解“房渴”江苏商报报道商报记者韶静 实习生李翀报道“从五六月起，南京各区域的楼市供应量将开始放量。

未来9个月的时间内，近700万平方米的房源将上市。”近日，南京市房管局副局长郭宏定，似乎想给“购房族”吃一粒“定心丸”，“今年房地产市场房源充足，不存在房源短缺的问题，消费者不要盲目跟风。”“由于政策的调控和充足的供应量，市民不用担心“房荒”。”郭宏定提醒，“不要被个别开发商的炒作现象所迷惑。”毫无疑问，郭宏定的此番表态，意味着楼市近期出现的排队购房等现象，已引起了政府部门的高度关注。面对几近“疯狂”的南京楼市，郭宏定此番表态让很多购房者对未来充满期待。然而，南京楼市会因此而“冷静”下来吗？购房者到底该不该“等一等”？再等下去就能选到合适的房子吗？半年后的房价会不会像现在这样再度飚升呢？

　　好消息：新房将集中上市

　　700万平方米的新房集中上市还是陆续推出？会有哪些户型？价格走向如何？针对买房人关心的问题，记者一一进行了探访。据了解，这700万平方米新房将陆续推出。目前已经确定开盘时间的基本集中在四五月份，8月份有几批推出，还有一部分楼盘会在年底亮相。而对于价格这一敏感的话题，大多数售楼工作人员均“有所保留”地表示要等到开盘的时候才能确定。一个有趣的现象是：在采访过程中，几乎所有的售楼人员都劝说记者，“买房要趁早，越往后肯定越贵”。

　　河西：新房源75%在奥体

　　近日，网尚房地产研究机构公布的“2007年一季度商品住宅供销数据”显示，河西一季度供销比为0.5:1，上市量仅为成交量的一半，房源紧俏催生河西房价涨势迅猛。“我们的房源已经基本消化殆尽，三期推出的240套以160平方米为主的大户型，现在仅剩100套，而为数不多的111平方米户型仅剩最后一套。”长江之家·瀚宫的一位销售经理表示，他们的均价已经达到每平方米1万元。即将来临的下半年，河西预计有100万～120万平方米上市量，75%左右集中在奥体区域。自5月份开始，河西板块便将有众多新盘新房源上市，如龙江国际社区、宋都美域、第七大道、仁恒国际公寓等六七个新楼盘将拉开新盘上市的序幕。位于清凉门大街南的龙江国际社区一期将在5月5日开盘，二期预计在九十月份开盘。而位于明基医院对面的宋都美域将在5月中下旬推出北组团新房源；银城西堤国际预计在5月初推出三期700多套房源，天启花园将于9月份开盘，天水滨江二期年底开盘。下半年，奥体的融侨中央花园、金基汇锦、拉德芳斯等楼盘将陆续推出新房源。

　　江宁江北：上市量最大

　　记者注意到，下半年上市量最大的是江宁、江北板块，共计400万平方米，占据下半年上市量的6成以上。记者咨询了江宁10家楼盘，其中8家都集中在四五月份上市。如锦绣花园5月初开盘，广汇花园5月底开盘，合家春天下个月开盘，东渡国际青年城四月底五月初开盘，丹佛小镇四月底五月初开盘，银河湾四月底开盘，银河湾紫苑四月中小旬开盘，华汇康城4月22日开盘，香榭岛和绿野枫景花园只是说在年内开盘，但具体时间尚未排定。业内人士透露，下半年江宁板块约有近40家在售楼盘有后续上市量，同时有近30幅左右土地会变成新盘推出，故一季度以后至年底江宁约有70家楼盘在售。而江北也将有40余家楼盘在售和一些潜在土地转变成楼盘上市。但记者昨日咨询了幸福美地、山河水花园、海润枫景花园、海德北岸、浦东大厦、金城丽景、华东MALL、旭日上城和明发滨江新城等9家楼盘，只有海润枫景花园确定本月28日开盘，主要房源集中在70到90平方米，但具体有多少套推出目前还没有敲定。而明发滨江新城三期将于本月底开盘，共推出2000套。其他的楼盘均表示，近期不会开盘。

　　城北：未来三月多家开盘

　　准备在城北觅宅的市民范先生告诉记者，他一直比较看好迈皋桥地铁站附近的几家楼盘，可咨询了好几家都表示现在还没有新房源推出。记者昨日了解到，最近两三个月会有多家楼盘上市。到今年年底，城北板块将有35万～40万平方米的住宅上市，这其中包括城北目前在售中的十余家楼盘和新地块转换成住宅后的上市量，但各家推出的体量均不会太大。在下关滨江板块，与世茂滨江新城隔街相望的皇冠钻石双星预计在七八月份开盘。据了解，该项目为精装修住宅，由一栋多层商住楼和两栋26层高层住宅组成，预计均价在万元以上；香溢北城5月中旬开盘；御湖国际将在6月份中下旬开盘；卢龙山庄7月份左右开盘；地铁楼盘林景瑞园也低调推出新房源。此外，下关城建开发建设的江雁·山水雅苑也将有新房源推出。

　　坏消息：中小户型仍奇缺

　　采访中记者发现，尽管下半年有700万平方米的新房上市，但户型主要集中在100平方米以上的大户型或者别墅，还有一部分是三四十平方米的酒店式单身公寓，60平方米到90平方米的户型难觅踪影。

　　90平方米以下房源难寻

　　小姜和小朱准备在2008年结婚。来南京奋斗了三年，小两口也有了十来万的积蓄。但由于双方父母都是农民，买房子靠父母赞助几乎是不可能的。于是，小姜小朱商量着先买个小点的，总价40万元左右，首付10来万元的。这样自己不用东借西借，也减轻父母的负担。以往一到周末，小姜、小朱都会去爬爬紫金山，去玄武湖划划船。可从去年年底开始，小姜、小朱几乎每个周末都奔走在各大楼盘，特别是江宁和雨花板块。然而，几个月辛苦寻房的结果，让他们有些失望。小姜告诉记者，在售的基本上在100平方米以上，总价达五六十万，远远超过了他们的心理价位。更郁闷的是，好不容易找到楼盘有60平方米左右的两室一厅，可一问，只有几套，早就卖光了。听说下半年会有大量新房上市，小两口又充满信心。全城那么多楼盘，他们实在没有精力一家一家跑。这次，他们改电话咨询了，可结果又让他们心凉：城中的相府吉邸主推83到120平方米的新房，可100平方米以下的只有四套；华汇康城4月22日开盘，面积在84到125平方米，共200套，84平方米的只有几套；江宁的东渡国际青年城四月底五月初开盘，面积在50到100平方米，共300套，可70平方米的也只有十几套……

　　中小户型“数量有限”

　　在江苏商报记者走访的南京近100家楼盘中，有90平方米以下新房的还不到20家。而且，除专做单身公寓的楼盘外，就算推出中小户型，也只有几套或者十来套。如龙江国际社区的售楼人员就告诉记者，九十月份他们将推出85平方米、107平方米、121平方米、139平方米、149平方米的五种户型，共200多套，可85平方米的只有16套。似乎也有好消息。“我们下个月将推出一批新房，面积在30到120平方米，而下半年的主力户型是八九十平方米的三房。”江宁合家春天的工作人员告诉记者。而江宁的丹佛小镇将在四五月份推出50到80平方米的中小户型，均价在3800元；仙林的东方天郡也将于下半年推出60到90平方米的新房；本月28日开盘的海润枫景花园将推出70到90平方米的新房，但价格等具体事项尚未确定。除上述几家之外，其他楼盘的小户型“数量有限”。东方天郡的新房面积在127到143平方米，下半年会推出60到90平方米的中小户型，但数量不多；亚东城学府印象目前销售的主力户型在92到200平方米，今年年底开盘会有90平方米以下，但也只有几十套。记者注意到，90平方米以下的户型大多数是四五十平方米的单身公寓，而且主要集中在城中和城东。如正在装修的自由生活将推出26到60平方米的酒店式公寓；城开国际还有少量41平方米的新房；城东的宏图·上逸园将推出40平方米左右的单室套。此外，城北也有少量单身公寓，如皇冠钻石双星有几套50平方米的新房，均价每平方米1万元；御湖国际6月份将推出精装修酒店式公寓，面积在20到120平方米。

　　仙林江宁主攻别墅

　　据了解，今年下半年上市的新房中，还有大量的别墅，特别是仙林板块。今年底前仙林新推的房源体量在25万～30万平方米，以联排别墅、叠加别墅为主。随着新城尚东区的推出，亚东城、东方天郡、赛世香樟园“三足鼎立”的竞争格局被打破。目前，康桥圣菲、汇杰文庭项目已经启动，而招商地产的项目、栖霞建设的栖园项目等，今年也将陆续上市销售，栖园5月6日开盘，但推出的全部是260平方米的别墅。记者了解到，新城·尚东区主打的产品是花园洋房，联排别墅和叠加别墅；招商·依云溪谷和栖霞·栖园项目等，则是将联排别墅作为主打产品，并规划建设部分的花园洋房甚至独立别墅。此外，江宁的香榭岛今年年内将推出别墅，银河湾紫苑也将有大量公寓、别墅上市。记者手记，买房还是要趁早？众所周知，老百姓心目中的合适房子，主要为90平米以下、适合三口之家居住的房型。房子大了，总房款就高了——很多人可能掏不出来这笔“凭空多出来的钱”。江苏商报昨日在《南京楼市真相系列报道之二：小户型奇缺酿成江宁房荒》一文中指出，江宁“一房难求”的真实原因是，目前该板块能够提供的房型，与购房者的实际需求严重脱节——开发商没有建造出“适合居住”的房子。这就导致了一个结果：大户型滞销，小户型难求。而根据江苏商报的这一次全面调查，我们可以看出：小户型难求已成为普遍现象。据了解，今年下半年即将推出的房型仍以100平方米以上的大户型为主，消费者热衷的90平方米以下中小户型所占的比例仅占20%左右。业内人士接受记者采访时表示，无论现在还是未来，刚性需求最大的还是中小户型。如果这类房型上市量上不来，供不应求的局面很难缓解。“虽然下半年有700万平方米新房上市，但这些房源不可能同时推出。”一位房产专家分析说，各家楼盘的建造进度和一些地块的开发周期各不相同。而且，60到90平方米是市民需求量最大的户型面积，如果户型面积偏大或偏小，仍然会形成供应与需求不对称的局面。“如果这一特定房源仍然供应不足的话，短期内供不应求的表象仍然难以改善。”该专家表示。“我们一期会有100多套新房推出，5月5日开盘，二期200多套预计在九十月份开盘。”龙江国际社区售楼小姐告诉记者，他们尚未开盘，预定就相当火爆。当记者表示要等第二期开盘再买时，她再三“劝导”：“现在的房价是一天一个价，晚买不如早买。”700万平方米的房源能够解决如此众多需求吗？将来南京的房价还会涨吗？记者采访了相关专家。研究报告表明，南京楼市最近的非正常上涨，主要原因在于供求失衡。一季度，南京市商品住宅的供销比为0.74∶1，河西片区为0.5∶1，最小的城东片区仅为0.3∶1。也就是说，这些片区每一套房子有两三个买家在抢。专家分析，目前楼市的供需矛盾和土地市场的滞后反应有关。按照正常的开发周期，从拿地到住宅上市，一般需要1年到1年半，也就是说，目前新上市的住宅应该是2005年下半年到2006年初前后拿的地。当时，受宏观调控的影响，开发商拿地热情不高，土地出让频频流标，土地供应出现一定程度的断档，导致目前商品住宅上市量较少。到年底前，南京将有700万平方米的商品住宅上市，在供需矛盾最突出的片区，城东的新上市量将有30多万平方米，河西将有100多万平方米。该专家表示，南京近日出台“新十条”，严厉打击囤房惜售，开发商“捂”在手上的存量房源也将集中释放。这样的量应该能够满足市民的需求，但价格往下走的可能性不大。在这种情况下，市民要做两手准备，一方面不要盲目跟风，另一方面，遇到合适自己的房子，还是要趁早下手。商报记者韶静（4版《重磅》）(编辑木一)