南京楼市八大片区一季度分析报告

　　南京日报报道城北：商品住宅价格环比上升3．42％

　　大盘入市增加市场供应，城北住宅供应占江南八区的比重逐渐增大

　　一季度，城北两个在售项目聚宝山庄、旭日景城分别再次推盘，使得这一时期城北商品住宅供应量占江南八区的比重快速提高。

聚宝山庄项目一季度继续推出28幢小高层，累计上市体量26万平方米，占规划建筑总体量的40％。不过目前两楼盘一季度的新增上市体量暂未公开发售，对近期市场的影响较小。

　　价格走高，环比05年四季度商品住宅价格上升明显

　　一季度城北商品住宅成交均价为5287元／平方米，与2005年四季度相比，价格环比上升3．42％。价格的上升还表现在3个月份的成交均价均高于2005年下半年的单月水平。城北价格变化较为平稳，主要是因为在售楼盘增多，市场受区域、个盘的影响变弱，整体销售保持相对稳定。2006年城北供应量会逐渐增加，即使不考虑诸如世茂滨江等特殊物业的影响，商品住宅价格也将小幅上涨。

　　商品住宅供销对比

　　2月份是城北近期市场的低谷，受春节的影响，单月上市量为零，销售量较少。3月销售量的快速上升预示市场的回暖。对比去年上半年的市场走势，在今年商品住宅待售量及潜在上市量均增加的情况下，城北4月将会迎来销售高峰，并且部分楼盘的旺销将会持续到5、6月份。

　　城南：80—100平方米的房源成供应主流

　　老盘发力，成交量上扬

　　一季度，亚东国际公寓、时光澔韵新鲜上市。但截止到3月底，从成交情况来看，两家新楼盘还没有成交记录。该板块销售市场的主力仍是前期上市的老盘。一季度宁南的仁恒翠竹园、翠岛花城、阅城国际等楼盘改变原来销售缓慢的局面，不断吸纳客源，使得成交量有着新的突破，引领城南销售市场的火爆场面。

　　产品供应结构不断丰富，80—100平方米成市场主流

　　2005年城南商品住宅在结构上出现供需矛盾的问题，面积在80—120平方米的区间上出现供不应求的现象，应市场需求。今年一季度亚东国际公寓、时光澔韵向市场推出大量房源，供应产品的结构不断丰富，较受市场欢迎的80—100平方米的房源成供应主流，填补了此类产品短缺现象。

　　商品住宅供销对比

　　城南一年以来不断向市场供应房源，上市量集中于2005年的4月、10月和2006年的2月。今年一季度总上市量达14万多平方米，同比和环比均略有下降。一季度上市的房源主要来源于亚东国际公寓、时光澔韵、蔚蓝星座楼盘。其中2月份上市较为集中，3月亚东国际公寓继续向市场推出房源。虽然今年上市的房源在一季度还没有成交记录，但随着气温的不断升高，销售市场也越来越看好，销售均来自往年的结转量，尤其是仁恒翠竹园、阅城国际等老盘取得了较好的销售业绩。3月份城南的销售量达2005年6月新政以来的最高点。

　　江宁：供销量迅速上升

　　住宅交易放量销售压力有所缓解

　　2006年一季度，江宁商品房的上市量为27．62万平方米，销售量为44．48万平方米，同比增长13．32％；1－3月的累计供销比分别为：1．31、1．3、1．28，累计供销比的持续下降使该板块销售压力有所缓解。

　　土地市场活跃，商业、旅游度假用地增多

　　江宁房地产市场1996年起步至今，取得了突飞猛进的发展。尤其是2002年以后，人口聚集迅速，生活配套的不足的问题有所改善，尤其是地铁一号线南延的利好出台后，江宁再度成为开发商和购房者关注的热土。06年第一季度，在全市成交的12幅土地中江宁成交3幅，成交面积为67．4万平米，占南京一季度成交土地总量的64．8％。成交的土地中，商业、旅游度假用地占了一定的比重，这将为完善江宁商业配套，改善居住环境提供一定的支撑。活跃的土地市场为商品房市场的发展提供了保障。

　　商品住宅供销对比

　　一季度，江宁板块各月商品住宅供销量起伏波动较大。1月的上市量与销售量分别为8．95万平方米、22．38万平方米。2006年2月份受到春节淡季的影响，销售量大幅回落，为5．53万平方米；但是随着3月销售黄金期的到来，供销量迅速上升。

　　城东：楼盘迎来销售高峰

　　土地拍卖又现新高

　　位于南京市锁金村9号的2006G05地块，经过36轮竞拍后高价出手，再次表现出城东北片土地的抢手。在土地拍卖会上，出让面积只有7802．3平米的锁金村地块共有7家开发商报名竞拍。最终，南京长发地产公司以高出底价2650万元的价格，即6450万元摘得该地块，每亩地价551万，折合楼面地价6359元／平米。由于城东北片供应奇缺，因此该项目的开发将成为北片市场高端物业的代表作之一。

　　北片住宅“奇货可居”

　　位于紫金山脚下的新盘新世界花园已于3月18日首次开盘。开盘当日共推出239套房源，均价12800元／平方米，交付标准为毛坯。户型最小的136．22平方米，最大的达到286平方米，起售总价174万元。由于该楼盘的绝佳景观资源和北片市场长期以来的沉寂，使其奇货可居，创除城中板块普通住宅单价之最。

　　商品住宅供销对比

　　一季度期间，城东板块单月上市量较之2005年秋季有所突破。今年除2月份受春节淡季的影响上市为零之外，1、3月份上市量均在5万平方米左右。销售方面，3月份市场对商品住宅的消化能力环比2月有明显提高，但3．14万平方米的销售体量不及1月份。预计接下来的春季旺季，城东单月销售量将会有所增加，各楼盘将会迎来销售的高峰期，单月楼盘上市趋于平稳。

　　城中：连续4个月无新批上市量

　　土地市场冷清，土地供应紧缩彰显

　　1—3月份南京全市成交12块土地，城中成交1块，地块的用途为商业。相比去年一季度成交土地6块，本季度城中土地供应明显减少，土地供应紧缩迹象明显。由于城中板块的区位特性，以后城中供应的住宅用途土地将主要分布于北片和南片，中片土地用途将以商业办公为主，住宅供应以高档住宅和酒店式公寓为主，因此未来城中板块的房价中片高、南、北片低的态势将更加明显。

　　住宅上市量持续走低，供应结构调整

　　由于城中土地供应紧缩以及供应结构的调整，因此商品住宅上市量持续走低，写字楼和商铺的供应量有所提升，1—3月城中住宅上市2万多平方米，占全市住宅上市量的不到2％，其中3月份商品住宅无新增上市，而商品房上市面积占全市商品房上市面积的10％以上。城中板块商业用房上市成交量逐步放大，办公用房异军突起，使供销结构发生质的改变，新街口—大行宫、鼓楼—山西路等商务区非住宅物业供销量超越住宅的供销量，成为板块供销主体。

　　商品住宅供销对比

　　3月份城中的商品住宅上市量再次为零，而此前直到2005年12月已有3个月的上市量都为零。城中住宅供应进入一个低谷时期，充分反映了城中住宅的稀缺性。城中住宅销售一直比较平稳，2月份由于春节因素销售量有所下降，3月份城中住宅销售又回升到正常范围。

　　河西：楼市累计供销比下降至1．42

　　商品房与商品住宅累计供销比下降，销售压力缓解

　　河西商品房与商品住宅各有8万多平米、7万多平方米的上市量，同比有大幅下降；而从销售上看，却各有30多万平方米、近27万平方米的销售量。河西板块的商品房与商品住宅累计供销比下降，销售量主要是对存量的消化，导致累计供销比从1月的1．49下降到3月的1．42，销售压力得到缓解。

　　市场逐步回暖，后市发展看好

　　从交易量来看，成交主力面积在80－140平方之间，经济实用、总价适中的产品受到消费者青睐。尽管第一季度为传统的交易淡季，但淡季不淡，成交量没有出现显著下降，且同比出现增长。宏观调控压抑下的消费潜能将逐步释放，下一季度将走进传统旺季，后市发展看好。

　　商品住宅供销对比

　　从今年1月份起，河西商品住宅的销售量大于上市量，存量的消化压力缓解。一季度，河西商品住宅共有7万多平方米的上市量，而销售量达到近27万平方米，这主要来自于滨江奥城、奥体新城等几个楼盘的成交。3月的上市量虽然在2月的基础上有所增加，但是与3月近12万平方米的销售量相比，仍是相差很多。

　　仙西：楼市销售回复正常

　　前期结转量较大，上市步伐放缓

　　2005年年底，仙西板块的大量上市使得当时的累计供销比一度达到1．56。面对前期巨大的结转量，板块内三家在售楼盘都放缓了推盘速度，2006年一季度，均没有新房源上市。从目前的情况来看，东方天郡销售一直相对良好，一期销售已过大半，但二期并没有在上半年推出的迹象；亚东城的二期自上市以来也取得了较好的销售业绩，其三期在下半年才会推出；赛世香樟园二期目前仍存有较大的体量，目前正处于缓步去化阶段。另外，预计今年上市的康桥圣菲和新城创置项目也都将推盘日期放在下半年。因此，2006年上半年仙西板块将以消化前期结转量，打造板块整体形象和影响力为主。

　　商品住宅供销对比

　　仙西地区的集中上市出现在2005年的第二季度和第四季度，其中第四季度主要上市集中在赛世香樟园二期和亚东城二期，进入2006年以来则没有上市。2005年底和2006年1月，仙西板块成交量稳步上升，但是受到板块自身大学城特点的影响，2月为寒假期间，并且正逢春节，成交量出现下滑，3月份随着学生的返校，人流量增加，成交量回复正常。

　　江北：短期内房价上行阻力较大

　　住宅上市量创历史新高，销售压力陡增

　　今年1月份，江北板块商品住宅上市量达到59．24万平方米，创下了该区有史以来单月上市量的最高纪录。其中，浦口地区上市量为56．35万平方米，占板块上市量的95％以上。2005年是江北房地产高速发展的一年，累计供销比一直稳定在1．3左右，呈现供略大于求的局面。2005年12月和2006年1月的上市总量为108．7万平方米，使江北累计供销比陡增到1．5。目前江北潜在的上市体量还很巨大，虽然销售态势良好，但供应量的快速增长仍将进一步加大该地区的销售压力。

　　价格优势减弱，但短期内上涨阻力明显

　　2005年的热销让江北板块备受关注。新政之后出现的观望期，以及主城区高房价将下跌的预期，使部分主城区域尤其是城北板块的潜在购房者转向素来有价格“低谷”之称的江北地区。今年一季度随着江北高档盘威尼斯水城洋房、别墅类物业的入市，以及明发滨江的大体量上市，江北整体房价被拉升，价格优势有所减弱；再加上目前江宁、河西等板块销售的回暖，客观上会对江北板块形成分流作用，因此短期内江北的房价上行阻力较大。商品住宅供销对比江北上市量一直处于波动状态，但是单月上市量都比较高。尤其今年1月，上市量达到59．24万平方米，打破2005年12月上市49．48万平方米的纪录，创下江北板块商品住宅单月上市量的新高。2005年6月开始实施的新政，让传统的“金九银十”姗姗来迟，随着时间的推移，新政的影响逐渐散去。2005年年底，江北诸多市政利好催生了部分搁浅的购房需求得到释放。受销售持续升温的鼓励，江北板块2005年12月和2006年1月上市量出现“井喷”。进入今年2月份，由于正直传统春节，江北出现了罕见的“零上市”现象。从销售走势来看，2005年下半年江北销售持续走高，在今年1月大量上市的刺激下，销售量攀升至新政后的顶点。受2月春节影响，销售暂时回落，3月份，上市和销售又逐渐走高。