小区“圈地”调查之三 单个业主没权利侵占公共面积

　　对于小区的私搭乱建，很多业主碍于情面，要么“敢怒不敢言”，要么漠然处之，要么也加入私搭乱建的队伍，极少有因此而上法庭的。本文所举的案例只是众多现象之一，还有很多的私搭乱建依然故我。业内律师同时也表示，对于个别业主占地、圈地的情况，其他业主主张自己的权益也不一定就能成功，成功与否与房屋产权性质、占地的情况和位置都有关系。

　　案例

　　占用公共楼道被告上法庭

　　李某、周某等七人均系本市×小区×号101、102、201、202、301、401、501、601室业主。1996年9月初，周某在对其购买的101、102室进行装修的同时，在进楼防盗门内侧，沿底层楼梯用白铁皮和木料拦隔至二楼连接处，并在一楼至二楼楼梯下搭建木箱，造成原底层公用走廊成为周某一户独用。同月9日，某物业管理有限公司以周某擅自违章搭建为由，发出《限期整改通知书》，限期周某自行整改拆除，恢复原样。但周某未予拆除。

　　不久，李某等六人以底层公用走廊属全体业主的共用部位，且有他们分摊面积，周某的行为侵犯了他们的合法权益为由诉至法院，要求周某拆除违章搭建。周某则辩称，房屋的公用部位，一般来说是房地产所有者进出通道用的部位，虽未划定哪些部位属于哪些住户使用，但各层楼的公用部位由该层楼面住户使用是约定俗成的原则。自己实际居住使用的房屋已自然形成和划定相对独立的部分，该层楼面的公用部位属自己使用。况且自己的行为是出于防盗安全需要，属正当行为，故不同意对方的诉讼请求。

　　判决

　　拆除搭建 恢复原状

　　法院认为，共用部位是指一幢住宅内部的业主、使用人共同使用的部位，包含该幢住宅各业主的房屋公用建筑面积分摊面积，而房屋公用建筑面积分摊后，并不划分各户摊得面积的具体部位，应为该幢住宅内各业主共同拥有，因此，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。周某在共用部位擅自搭建，侵害李某等人的合法权益，李某等人的诉讼请求应与支持，周某应于判决生效之日起十五日内，拆除该楼底层防盗门内侧沿一楼扶梯至二楼扶梯连接处的拦隔板及该楼梯下的搭建物，按原始设计的使用功能恢复原状。

　　分析

　　共用部分属于全体业主

　　北京仁和律师事务所律师孟宪生指出，本案争议焦点是区分所有人对楼梯、走廊等共用部分的权利义务。所谓建筑物区分所有，是数人共同所有同一建筑物时，各自依其应有份额对独用部分享有专有权，全体成员对共用部分享有不可分割的共有权──互有权。区分所有权人行使其专有权应以不害及其他区分所有人的互有权为限度。超过此限度即为权利之滥用，对其他区分所有人应承担侵权的民事责任。上诉案例中周某的行为侵犯了全体区分所有人的互有权。

　　信报记者 蔡雪婧