上海楼盘房价虚高内幕：每个环节都有人为操纵

　　基于这些疑点，耀国能源公司的直觉是项目成本被严重虚增了，所以在拿到4000万分红之后，依然在2006年底召开的股东大会上就造价和销售等环节存在的疑问提出了异议。

　　股东1：利润产生这个过程啊，我没有看到这个结算报表，我们也不清楚它真实销售的情况，所以我也是代表我们这些小股东，耀国公司小股东，关心一下我们什么时间，能把分配的利润拿回来，我想知道这一点。

　　对于小股东的疑问联合公司高层给出了这样的解释。

　　股东2：今天所讨论的问题是利润的预分配，项目在没有完全落地没有完全竣工验收，没有完成政府要求的各项工作，有些是不能够进入到我们的财务系统中的。

　　串场：这就是中央公寓，处在陆家嘴上海浦东的黄金地段。目前它公开的销售价格是每平米17600元，这在上海很平常，和很多楼盘每平米几万甚至是十几万的价格比起来这只能算是一个中等偏低的价位，那么，在这样的一个价格里面，还会包含着巨大的不正常的空间吗？

　　一般来说，房价的构成主要包括土地成本、建筑成本、建安成本、销售成本和利润等部分。按照小股东的说法，中央公寓的土地费用加上建筑成本和建安成本等每平方米的造价不会超过6000元，却被人为的虚高到12000元。

　　记者：可能你有你的算法，他有他的算法？

　　阎启忠：我的算法没用,没人认可我,我是这个行业的专家算出来的,得到行业的认可的这样一个造价。为了核实中央公寓是否存在成本虚高的情况，记者电话采访了陆家嘴联合公司的董事长毛德明。资料显示，2003年联合公司以2358元每平米的价格拿到了中央公寓这块土地，小股东推算，土地成本平摊到成品房中每平米应该不足1000元，而工程的建筑成本不超过4000元。

　　记者：是这样我们今天接到一份举报的材料，反映中央公寓的情况，所以向您作一个简单的了解，中央公寓现在造价的成本到底多高呢？

　　毛德明：成本你看股东会吧。

　　记者：股东会会有说明吗？

　　毛德明：当然会有。

　　记者：您这个能够传真一份给我们吗？

　　毛德明：不可以。

　　记者：那您能不能告诉我一下这个数字？

　　毛德明：这我不能告诉你，股东会没有通过的事情我怎么能告诉你。

　　记者：小股东到现在为止都不知情吗？

　　毛德明：谁说他不知情的?

　　记者：小股东说他们不知情，他说他估算的成本在6000左右。

　　毛德明：他估算就估算了吗？是要审计的。

　　记者：他说这是一个行业内的普遍价格。

　　毛德明：他懂吗？

　　记者:您现在土地价格不是固定的吗?2000多块钱加上工程的造价……

　　毛德明：回头再说吧好吗？

　　记者：是这样董事长我们就跟您核实……

　　记者：你是说这4000块钱对这个楼盘这个造价对这个楼盘来说够了？

　　阎启忠：已经是上限了，已经是标准的上限了。

　　记者：肯定是够的？

　　阎启忠：肯定。

　　记者：行业公认？

　　阎启忠：行业不要公认，任何一个专家来他如果评出8000的造价，他可能脑子有问题。

　　记者：楼盘销售的总的面积是多少？

　　阎启忠：也就是10万多平米吧。

　　记者：如果按照你说的每一平米有高出去6000块钱造价的话。

　　阎启忠：那就不得了,那可能就是6个亿。

　　记者：会有这么庞大的数字吗？

　　阎启忠：我也吓一跳，我不敢想。

　　小股东所怀疑的每平方米6000块钱的差价是否属实？它们又是从哪些地方虚高出来呢？我们首先对工程材料的价格进行调查。

　　阎启忠：在重大的采购当中出现了形形色色的不可理解的一些采购的严重违规的现象。

　　记者：既然你们没有参与采购的过程，你怎么能得出这个判断？

　　阎启忠：因为在整个施工现场,好多的现场的管理人员会跟我们进行通气。

　　记者：你所说的违规违纪是指什么？

　　阎启忠：比如说采购，重大采购，人家报价如果是一块钱，一个单件的他要求人家报十块八块甚至于十几块。

　　记者：要求报价报高？

　　阎启忠：对呀。

　　我们找到了中央公寓的涂料招投标记录表，上面清楚的显示在三家公司的投标中，经营荷兰莱维涂料的公司报价是41.71元。

　　知情人：其实当时经营莱维涂料公司的业务员报价是28块左右，而陆家嘴联合房地产公司说这个价格是不可能的，要求他增加到1倍。

　　我们找到了经营莱维涂料公司的负责人了解情况。该公司曾与最终中标的加拿大公司同时竞标。

　　记者：它公司内部的人跟我说，当时跟你们的业务员谈，然后是要求他要报到50多块钱。后来到公司回去之后。

　　汤先生：我不同意，我肯定不会同意的。

　　记者：他确实提出过这个要求。

　　汤先生：因为我讲良心话，假如你是甲方，我本身要报41.71元，你叫我报50块，万一我认为你是在(骗我)，对不对？

　　但我们发现，在外墙涂料最终的价格审核意见中，原本41.71元的报价却变成了45.71元，每平米高出4元钱，如果按照28块的市场均价，每平米高出了17.71元。

　　记者：回扣是吧？

　　汤先生：不是，万一我认为你已经在心中相定他的了，你又(故意)叫我报高一点，我肯定不会听他的。

　　汤先生：奇怪。

　　记者：奇怪吗？

　　汤先生：做生意的人通过这种东西分析的话，能分析出来。但是我没办法讲这种东西怎么这么奇怪呢？

　　当时这个项目是领导的太太介绍的，投资监理公司在给我们公司，最后认定的时候把报价改掉了，他做了一份标书说这个加拿大公司中标了，而且，经营莱维涂料这个公司，可能根本不知道自己的报价被改成了45.71元，这种虚高很难在私有企业出现因为他们的钱是自己的钱。

　　记者：那你觉得这样折腾一圈下来，有没有可能你就是给人家陪标的？

　　汤先生：陪标都陪了 ，现在明显的就是，我们是(陪标的)，过去的事情不好说。

　　除涂料之外，我们还找到另外一种叫做pvc防水卷材的报价单。PVC防水卷材是一种性能优异的高分子防水材料，根据厚度的不同市场价会稍有差异。在这份报价单上pvc本身报价是55.1元，加上专用粘结剂、铆钉、人工费等等杂费一共是每平方米131.13元。那么这个价格是否合理呢？我们找到某工程队的队长了解情况。

　　记者：PVC卷材在市场上的差别大吗?

　　张龙：各个厂家之间一般的不大，一般的PVC这个卷材，市场上一般的出来都是差不多的。

　　记者：那你出来之后，像这样的卷材，你跟人家报价的话一般报到少钱？

　　张龙：像我们做，一般都在五六十块。

　　记者：最多多少钱？

　　张龙：就是五六十块，就是五六十块。

　　记者：这五六十块是光是材料价格，还是所有的都含在里面？

　　张龙：人工(费)全部都含在里面了。

　　记者：全部含在里面？

　　张龙：含在里面。