酒店式公寓卖得如何

　　江苏商报报道商报记者 陆春花 实习生 袁劼铭 报道

　　位于新街口地带金鹰国际商城正对面的金轮国际广场，从半年多前开始，就因为著名影星黄日华的到来而逐渐进入大家的视野。但2006年9月22日开盘后，其办公用房1.4万元/平方米、酒店式套房1.8万元/平方米的均价，仍然令人吃惊不小。

广大购房者及业界人士称之为“天价”。与此同时，“天价”的金轮国际广场在开盘大半月后，遭遇了销售为零的“寒流”。时过近半年，记者在网上房地产看到，其成交比例还只有12.58%。其成交比例为何这么低，周围同类型的公寓销售如何，记者进行了采访。

　　成交比例差距大

　　金轮国际广场于2006年9月27日开盘，位于新街口乐富来广场西侧，金鹰国际广场北侧的黄金地段，由中国香港金轮集团成员企业南京金轮房地产开发有限公司开发建设，1～5层为室内室外相结合的欧陆风情主题shopingmall，6～30层为酒店式商务套间，主力户型50～90平方米，装修标准为3000元/平方米。

　　据现场的销售人员介绍，金轮国际的豪华精装五星级酒店式商务套房采用与上海超五星级酒店同等品质的高档精装家具。来金轮国际广场买房的人，都是南京及华东最顶级的商务精英，有十分敏锐的投资眼光，看到了南京高端酒店式商务套房的稀缺性。

　　但是，在去年开盘一周时，南京市网上房地产数据显示，其入网总套数为713套，可售套数为708套，认购套数为5套，成交套数为0套，销售面积为0平方米，成交比例为0%。最近的一个星期，其一直保持着入网总套数为713套，可售套数为548套，认购套数为37套，成交套数为123套，成交比例为12.58%。该楼盘的销售人员也表示，其销售出去的都为朝向为南的户型，朝向为北的户型几乎没卖出去。

　　为何成交不高

　　如此高档的装修标准，再加上它的稀缺性，为何成交比例如此之低。

　　据了解，金轮国际广场属于酒店式商务套房，这类产品都为精装修，大部分都配有家具和家用电器，并提供酒店式的管理与服务，给业主以居住在酒店套房中的感受。该类型的产品一般建在商业用地之上，这也是该类产品虽在居住的功能上与酒店式公寓同出一辙，但开发商更愿意叫他酒店式商务套房的原因之一，因为其不具备公寓的住宅性质，其土地使用年限只有50年。

　　目前南京市场上的酒店式商务套房并不多，主要集中在城中地区，单价高，代表楼盘有城中的金轮国际广场、江苏议事大厦、龙台国际。

　　南京中广置业网上交易中心主任王小军表示，这种性质的商务套房和市场上普通的单身公寓和酒店式公寓相比，投资意义并不大。如金轮国际广场价格在18500元/平方米，61平方米的房子含税费和维修基金等总价在125万元左右。就算这样的房子完全按照开发商的设计和宣传，建成准三星的酒店管理，那它和南京江南大酒店差不多一个标准，日标间在220元左右，如果有65%左右的入住率，月收益在4400元左右，年租金大概在50000元上下。在不计算一切费用后，预计需要24年收回成本，投资回报率在4%左右。需要特别注意的是，这是在没有任何税费和管理费的情况，4%的回报对于投资一个120万元左右的项目来说本身就不够理想，而且，这种酒店式公寓还会受到不可预见的政策、环境、市场的影响。

　　而金轮国际广场的土地是1994年拿的，使用年限为50年，现在才开发销售，业主实际使用年限已经“缩水”了12年。再加上金轮国际大厦交付日期预计为2008年下半年，如此算来，业主实际使用土地的年限可能就要“缩水”14年。

　　酒店式公寓主要卖什么

　　相比金轮国际广场，南京其他的酒店式公寓销售如何？

　　位于山西路军人俱乐部内的中环国际广场9～22层纯粹MOHO式写字楼，23～50层豪华酒店式公寓。先期推出的23～50层精装酒店式公寓，拥有65年的住宅权，套型设计以面积65平方米的一房一厅一卫为主，目标客户群体为自住型为主，销售均价为13000元/平方米。该项目于2006年9月15日开盘，入网总套数750套，可售套数338套，认购套数25套，成交套数387套，成交比例50.61%。

　　据销售人员介绍，中环只剩下65平方米的户型，集中在35～40层。新街口的城开大厦入网总套数629套，可售套数37套，认购套数23套，成交套数460套，成交比例为45.58%。

　　一套30～50平方米的房子，动辄2000元上下的月租金，令不少投资人为之心动。为什么有些地方的酒店式公寓卖得相对较好，而有些项目却卖不出去。业内人士分析，酒店式公寓主要是卖地段，卖定位、卖投资回报。

　　而目前大家最看中的只是其投资回报率，绝大多数人买来后都被用于出租，目前投资回报率高的几个酒店式公寓项目也是租金较高的项目。但项目的周边环境、物管服务、地理位置等都将影响酒店式公寓的房租，从这方面说，地段优越的酒店式公寓占有一定优势。目前南京比较中心的地段如新街口附近、珠江路附近、广州路附近的小户型价格都达到了12000～14000元/平方米，投资回报率一般在5%不到。如果价格上去以后，租赁回报率便不会太高，而租赁回报率5%已经是很高了，回报期至少要20年。但其以后的物业管理费用和管理品质，也将决定其生存的价值。

　　一家房地产开发商表示，模式不同，客群自然不同。销售给个人是一种完全分散的模式，销售给一个专业的酒店公寓管理公司是另外一种模式，而销售给散户，然后由专业酒店公寓管理公司又是另外一种模式。而目前南京市场上的酒店式公寓大部分都以第三种模式出现的，目前上海大多为专业管理的酒店公寓。

　　从目前酒店公寓提供的服务内容来看，上海等地的酒店式公寓物业服务项目主要包括“家居清洁”“洗熨及送衣”“电召的士”“订书报杂志”“送餐”“叫旱服务”等，如金轮国际广场和金陵大公馆的酒店式公寓，都有这些服务项目，但都需要另外收费。但由于部分酒店公寓不仅仅是纯居住功能，具有了项目的商务兼办公的功能，所以部分写字楼提供服务项目将会慢慢融合进来，大部分商业和住宅的物业服务标准则是不一样的。（06《江苏地产》）

　　(编辑 木一)