二手房高价能扛多久

　　江苏商报报道 商报记者 陆春花 报道

　　“价格走高，成交放缓。”近日，在接受江苏商报采访时，多位业内人士说出了这样的感觉，“二手房市场开始出现有价无市的情况。”

　　记者随后从多家中介公司了解到的情况，似乎也印证了这一点——4月下旬，南京二手房成交量下滑了10%左右，而房源增加了20%以上。

　　根据往年的经验，5月份将是交易的高峰。因为在五一7天长假里，购房者有的是时间去看房。看完以后，半个月到一个月左右的交易过户时间肯定够用，所以一般情况下5月会有一个二手房成交小高潮。但根据目前南京二手房市场的情况，有业内人士大胆预测，如果房价持续上涨的话，今年5月份，二手房交易将进一步缩减，市场极有可能转淡。

　　交易量明显下滑

　　“最近生意明显淡了，有下滑的趋势。”这是记者近日在中介公司听到最多的一句话。

　　经过3月份的疯狂成交之后，4月以来南京二手房交易在逐渐降温。

　　我爱我家的统计数据显示，4月上旬与3月同期相比，房源增加16.57%，新增客源量增加1.69%，成交量减少了7.46%，房源客源供求比为1.33:1。4月中旬与3月同期相比，房源增加了22.4%，新增客源量减少了0.63%，成交量减少了14.1%。房源客源供求比为1.61:1，房源供应继续增多。

　　南京中原地产的统计数据也显示，相比4月上旬，中旬的二手房客源减少了11%，成交减少了8.33%，成交速度减缓成为4月中下旬最大特征。

　　王萌2002年从常州某大学毕业后，便走进了这个城市。在和男朋友一起工作5年后，看着飞涨的房价越来越坐不住了。

　　王萌从进入南京开始，就一直梦想有自己的一套房子。“以前房价不高的时候是刚毕业没什么钱，工作也不稳定。现在一切都安顿下来了，我们也开始考虑买房结婚了。”

　　“这几个月二手房价涨得真是猛啊。我们把心仪的几个房子到网上一搜，算了一下单价全部超过7000元/平方米，没法下手。前几天再去中介看房子时，多了可以参考的盘子，比较中意的明月港湾可以选的也有好几套，但价格却没有变动，还是超出了我们的预期，只能先放缓了，再看看形势。说不定最后只能到江北去买房了，价格能接受，只是自己辛苦点。”王小姐无奈地说。

　　业内人士分析，二手房市场整体挂牌价格都偏高，很多买家望而生畏，使得成交变得逐渐缓慢。而卖家互相追涨，挂牌价有些离谱。再加上很多楼盘准备在5～6月份开盘，使得买家将注意力转移到商品房市场，从而造成了现在的二手房市场很多挂牌价高的房子有价无市，买家退步，交易量在明显下滑。

　　屡次改价的背后

　　黄先生一家去年就搬到刚买的新房子——御水湾，而之前在苜蓿园大街天地花园的房子早在去年5月份就在各大中介挂牌。

　　黄先生天地花园的房子一共76平方米，他当时就留了个心眼，将挂牌价比同时期同地区的房子挂牌高出了500元/平方米，当时总价就在50万元。也有很多人来看过他的房子，大多数对于户型和面积都比较满意，但都因为其价格较高而放弃。

　　黄先生却不着急，他为自己的房子没有卖掉而高兴，去年年底他又将其以前的挂牌价提高到了56万元，而周围同小区的房子当时的挂牌价才到50万元。

　　今年3月份，二手房的价格狂飙，黄先生又坐不住了，他又来到中介公司，想将房价提高到60万。当时中介的工作人员表示，这样的价格房子房价肯定过高了，很难卖出去的。最后，黄先生还是决定将价格提高到了58万。

　　但一直到4月中旬，黄先生的房子还是没卖出去。他有些坐不住了。

　　前几天在上海工作的儿子准备在上海买套房子，要给儿子付首付，黄先生又一次来到中介。中介公司的人笑着对黄先生说：“您又要来改房价了？”他向中介人员询问了他保持一个什么样的正常价位能很快卖出去，中介人士建议，因为不是精装，房价可以保持在55万元左右。

　　王巍巍告诉记者：“目前的市场行情对真正有卖房需求的人会产生一定的影响，因为他们确实要卖房，但他们的心理价位太高，当很多客户看房后都打消购买的念头后，迫使其只能选择现实的房价重新挂牌。而对无所谓的房主影响却不大，他们觉得卖不掉就可以等。”

　　据了解，目前具有这种心理的房客不在少数，最起码占据了五成的份额。

　　房子“捂”不住了

　　与交易量下滑相反的是，二手房源的供应量却在逐渐增大。

　　南京网尚置业近日对全市二手房进行统计调研显示，4月中旬全市个人二手房挂牌量达到3386套，同比3月增长了32.37%，比2006年10月增长68.96%，为2006年10月以来的最高点。

　　一家中介公司负责人表示，从去年下半年以来，二手房市场首次迎来了供大于求的状况。2007年一季度二手房上演疯狂行情，在购房者的狂热追捧下，市场出现了供不应求的状况，并出现了罕见的“一房难求”假象（江苏商报曾对此进行过详细报道）。

　　由于高房价抑制购房需求，加之部分卖家怕卖亏总是变卦，市场其实并没有外界传言的那么火爆。而一些卖家为了从高涨的房价中分一杯羹，也开始着急挂牌，这使得市场重新回到供大于求的状况。

　　“现在的房市情况较好，很多人都有了不少的收益，愿意将现有闲余的住房进入市场出售。另外，现在因为股票市场较好，很多人愿意将房屋出售所得到的收益投进股票市场。”

　　我爱我家的一份购房动机分析表显示：投资性购房已从1月份的11.9%回落至3月份的4.1%，4月份还在进一步缩减；抉策地产的统计也表明，一季度投资购房比例为19.1%，比去年四季度下降了3.2%。该公司3月份统计数据还显示，南京二手房源急涨116.12%，而近期该公司房源仍呈上涨态势。

　　以低价位“吃进”，现在以较高的价格出手，投资客们也想赶快赚一笔就撤退。原来手上捂着房子的人，最近也在一套接着一套地抛售。

　　一家中介公司的工作人员表示，他们这已经有了好几位“老客户”，一位客户前段时间刚以8240元/平方米卖掉了秦虹小区旭光里一套70多平方米的房子后，最近又在该公司挂牌了一套江宁岔路口天地花园88平方米的房子，挂牌价55万元。

　　有业内人士透露，有的人手上竟“捂”了20套房，对这些人而言，资金压力日益加剧，只有抛房套现才能缓解这种情况。

　　买房人回归理性

　　作为买家，购房者现在的想法已经变得很理性了，不再盲目追涨。

　　“因为现在的房价飙得太高，使得很多人望而却步，只能处于观望或转入商品房市场的状态。”中原地产交易中心经理王巍巍认为，不仅买房人变得理性，从南京目前的情况来看，二手房市场也已经逐渐平息，价格将不可能再疯涨。

　　此外王巍巍还指出，国家有关楼市的宏观调控极有可能在5月出台，届时市场会否像往年一样跌入低谷也有待观察。再加上目前的房价使得买家更为谨慎，要多比对一些房屋才能增加或刺激其购买的信心。

　　“现在有的房主报价很不理性，城里一些位置和配套并不占优的老房子，动辄报价也是八九千元甚至上万元，但是购买力却跟不上，所以是‘有价无市’。还有一些房主的报价更是离奇，如鼓楼转盘一带的上世纪80年代的房子，只挂牌6000多元/平方米，而同地段较新的房源就挂到了9000多元/平方米，但这部分房子却很少有人选择。另外就是朝向不好、有点瑕疵、没有物管、套型结构一般化等等，如龙江银城花园的房子是带学区的，卖得却比周边的房子价格要低1000元/平方米。”

　　目前租住在秦淮区秦虹小区的小赵是兴化人，2005年大学毕业后在南京的一家橱柜公司做设计。年初的时候他便开始关注二手房。经历了二手房最为疯狂的时期后，小赵反而显得踏实了。

　　小赵发现，最近网上挂出的房源价格相对合理了一些，也有很多自己中意的房子。如明月港湾的一套105平方米的毛坯房，报价只有50万。江南青年城一套90多个平方米的房子，报价只有20多万，都是自己可以接受的。

　　“市场的高位应该已经过去了吧，再涨也涨不到哪里去了，现在可以多看看，有真正合适的才下手。”小赵说。

　　中原地产王巍巍认为，从南京目前的情况来看，二手房市场已经逐渐理性，价格将不可能再疯涨，成交也将变缓。在经历此前的火爆后，整个二手房市场在5月这一传统交易旺季极有可能出人意料地转淡。此外，国家有关楼市的宏观调控极有可能在5月出台，届时市场会否像往年一样跌入低谷也有待观察。

　　我爱我家市场部经理舒莉莉认为，二手房价格已经“有点涨不动了”，单价9000元以上的房子需求已经很小。如奥体一带的房子，现在均价已逼近八千，自住不错，但从投资升值的角度看，却不被看好。因为价格已经相当高了，没有人再来接盘。再加上民宅出租开始征税，使一些房主明显感觉出租房屋收益过低，转而出售。而股指屡破纪录，股市的高投资回报率使得部分投资客将资金投向。随着房源供应的增加，预计未来二手房价快速上涨的势头可得到缓解。

　　二手房价会跌吗？

　　高房价正在抑制购房需求。

　　年后二手房挂牌价格一路飙升，全市4月中旬挂牌均价为7095元平方米，最高的鼓楼区挂牌价达到9364元/平方米。1月至4月全市二手房挂牌均价飙升了1000元/平方米。2月房价增长了2.71%，3月增长了11.22%，4月增长了18.62%，这样的数据购房者肯定受不了。

　　由于房价高涨，很多3月初便挂牌的房源直到现在也没卖掉（如卫岗附近一套45平方米的房子，挂牌41万；凤凰西街一套62平方米的房子，挂牌52万等）。

　　除了部分高单价房源外，大部分高总价、大户型房源均难以出手。

　　房源增加，交易量不佳，再加上5月商品房上市会较多，会不会导致二手房停止高价位运行，并达到下降的可能性？

　　南京网尚置业有关人士表示，连续上涨的二手房价格将放缓是肯定的。购房者选择二手房的主要原因一是处于老城区，占据区域地段优势，生活、交通上也有其便利性；二是二手房多为小户型，总价低可以接受。但伴随近期二手房房价涨势凶猛，已经与区域内商品房价格持平，让购房者在选择上不得不重新考虑购房计划。也有相当部分投资者已明白了楼市不是一个可无限炒作的市场，资金链和心理状况都不比开发商强，新政的冲击也就比较大。

　　当初用作投资的次新房和新空房上市，是导致目前房源大增的主因，但市场对此类住房的需求却很少。而从价格来看，尽管挂牌价依旧坚挺，但实际上已有松动，愿意谈价的卖家不在少数。

　　不过，二手房的价格不像新房，只要不是急着卖的，价格可能很难有大的松动，但可以肯定的是，相比此前买方讨价还价的“空间”会明显增多。

　　王巍巍表示，价格最终由供求关系决定，一旦供求的天平扭转，市场或许将呈现另外一种状况——要么卖家继续高价挂牌，有价无市；要么在价格上作适当调整，尽快达成交易。

　　“目前房价下降的可能性很小，只能说降温或停止涨幅。”王巍巍表示，只要有强烈的需求存在，房价的高位运行很难改变，因为好房子仍然是抢手的。而真正产生影响的，是确实有卖房需求的人，适当的时候，他们会选择将房价重新挂牌。“对于不急于卖房子的人，他们的心态难以改变，降价很难，他们总是高卖最好，卖不掉可以让一点点利，但也只是‘一点点而已’。”（3版《重磅》）

　　(编辑 木一)