一份关于主流购房群体的报告

　　“绿化、户型、总价” 下单前的三大考量

　　本报记者 余丽

　　滨江房产位于杭州城西的生态大盘——万家花城，5月即将推出一期第一批房源700多套，没有想到的是，到目前为止，这个主打生态景观的楼盘，已经吸引了3000多位意向购房者前来登记。

据万家花城项目企划部负责人透露：“在前来登记的购房者中几乎都先选景观好的，人人都关心花园能看到多少。”

　　事实上，万家花城在开盘前就有如此声势，在一定程度上还有金色家园的功劳，滨江房产在钱江新城开发的这一楼盘，去年小区热带景观的惊艳亮相，一下子带动了100多套尾盘的热销。而万家花城正是打着“金色家园升级版”的口号。

　　户型、面积、楼层、地段，之前的期房销售，因为只能看到图纸，只能在这些最基本的购房因素范围内挑选房源。但如今的楼市已到了现房销售的时代，看得见的景观在房产销售中的作用越来越直接。

　　在早报房友俱乐部近期进行的一次“杭州主流购房群体需求”调查中，一些意向购房者分别就自己的实际情况说了自己心中的购房需求。

　　主流购房群体定义：

　　专家预测，随着80后结婚高潮的到来，2008年至2010年这段时间将成为结婚高峰期。未来三年的强劲的婚房消费将继续支撑起地产市场的半壁江山，其重要性不言而喻。数据显示，在众多市场需求中，因结婚购房约占46%，名列第一位。

　　改善型需求位居次席，比例约为41%，两者加在一起占到了近九成，自住需求仍是市场的绝对主力。

　　这两批主流购房群体的年龄层次在25-45岁之间。

　　调查关键词之一：景观

　　要买推窗见景的房子

　　数据说话：在调查中，有70%的购房者提到了绿化、中央花园、景观、树木、水景等关键词。一位李先生表示：“购房的目的是享受生活，而新的社区相对老小区最核心的提升点之一就是景观。”

　　楼市脉动：以前提到房子的景观，很自然就会想起“江景房”或“海景房”，因为除了这些依托于自然景观的楼盘之外，更多的楼盘似乎没有什么像样的“景观”。无论是造房子还是买房子，人们关心的常常局限于房子本身。于是网上曾流传过这样的说法：“在国外，当你去拜访一位友人，他可能会驱车带你去游览城市，非常自豪地向你展示他所居住的环境。而在国内走亲访友的时候，朋友向你展示的往往是他高档舒适的家庭装修，比如豪华卫生间、按摩浴缸或昂贵的柚木地板。”

　　但是现在已经有越来越多的购房者开始重视“窗外的风景”。去年，滨江房产刚刚交付的金色家园带来的全新热带植物景观理念，打动了很多购房者的心。而金色家园升级版的“生态大盘”万家花城受到市场追捧，不能不说有消费者“爱屋及乌”的心理因素。

　　调查关键词之二：面积

　　80—130平方米正相宜

　　数据说话：在房子的大小问题上，大多数购房者将目光锁定在了80—130平方米。调查中，选择这一房型的比例高达60%；选择50-80平方米的占30%；50平方米以下和130平方米以上的比例相同，各占5%。

　　曹小姐的话代表了多数人的想法，“我想大多数人买房还是为了自住，太大，打理起来麻烦；太小，觉得拥挤；所以100来平方米最合适。”

　　楼市脉动：由于大多数家庭尚不具备一步到位的购买实力，因此中小房型成为众多开发商角逐市场的主要筹码。小面积低总价的房源仍将在未来一段时间成为抢手货。随着90/70政策的深入落实，中小户型的供应量将大幅上升。

　　前段时间，亲亲家园四期幸福里开盘当日，首批房源共120余套，上市当天即劲销85%，预定100余套，这批房源面积集中在83—110平方米。幸福里营销副总监梁细清表示：“中小户型也能进行精细化设计，在83平方米的面积中打造出两房两厅，空间不浪费，而且总价又控制在50万元左右，让很多普通家庭和年轻人减少了购房压力。”

　　买房是为了什么？这在许多人看来毫无疑问，“不就是为了让一家人住得舒舒服服嘛！”

　　在现代都市人的买房观念中，“居住”仍是主导因素，不仅要有自己的房子，还要住得舒适，即使目前不能满足，也要在将来改善居住条件。

　　准备在今年结婚的小杨告诉记者：原本打算和男友在距离市中心较远的某新兴板块购买一套130多平方米的三房，但考虑到未来可能购买新的物业以改善需求，杭州市中心小房型显然更具备升值优势；所以衡量再三，决定购买一套80平方米左右的中套。“虽然现在面积小了一点，但是够住了，希望以后转手时能够卖个好价钱。”

　　调查关键词之三：户型

　　要实用

　　也要“灵动”

　　数据说话：入户花园、露台、阳台……80%以上的购房人希望除了实用的房间之外，可以有一些向外延伸的空间。户型设计的细节已经越来越被讲求生活品质的人所重视。

　　“现在我只需要两个房间，以后有了小孩，可能就需要三个房间了。”何先生在接受记者调查时说。虽然阶段性需求可以进行阶段性的购房，但更多的购房者还是希望在户型设计上可以有一些突破和变化，让一些空间可以“活”起来，稍作改变就可以满足不同的居住需求。

　　楼市脉动： 华元房产位于丰潭路的项目“芳满庭”总体量7万多平方米，按照要求，90平方米以下的户型必须占70%以上。

　　华元集团副总裁周锦虹说：在对很多购房者进行需求调查后，“芳满庭”拥有了两个概念：“两代居”和“灰空间”。这个两代居是“80平方米+60平方米”：两套独立的单位，但是建议一同购买。无论是亲人同居、还是好友相邻，紧凑、精致的“迷你两代居”同样将带给你既互相关联又不互相打扰的亲情感受。

　　而“灰空间”是一个特别的露台，一般有8-10平方米左右，可以说有顶有墙，也可以说无顶无墙，既是闭合的，又是开放的，让你淋不着雨、却能感受阳光温暖，吹不到冷风，却能拥有宽阔视野。“也许你下班回家的时候，可以看到妈妈在这里摘菜。”周锦虹说。

　　前段时间销售非常火爆的城北楼盘嘉泰·馨庭赠送的入户花园在设计上也非常巧妙，喜欢花园的人可以摆上植物，缺少房间的人可以把这个空间稍作改变就可以作为一个书房或儿童房。“这个入户花园简直相当于多送了一个房的面积。”一位购房者表示。

　　调查关键词之四：总价

　　60-100万元

　　最合适

　　数据说话：“二手房市场上的需求，最能代表实际的市场需求。”有人这样说。4月份以来，杭州二手房成交量一直居高不下，甚至一度首次超过一手房的成交量。如果问几位最活跃的二手房房产经纪人，他们会告诉你：总价在60-80万元之间的房子快卖疯了！

　　而在本次调查中，拓展到一手房市场，80%的购房群体选择的购房预算控制在60-100万元之间，而且绝大部分选择贷款购房。

　　楼市脉动：“大多数人对单价不是太敏感，但是对总价很敏感。”一家房产中介的负责人表示：一批总价在60万元左右的中小套房子常常遭到买房者的“哄抢”，不断有人加价，因为面积小，总价低，可以承受的人比较多。一些面积比较小的房源单价远远高出同小区大户型的单价，但是仍然非常受欢迎。

　　一位业内人士分析，一些没有较大资金储备的家庭，并且在支付首付款之后往往还需要支付装修费用。应根据自身情况尽量选择比较轻松的贷款。建议每月还贷数额最好控制在家庭总收入的50%以内，30%左右则最为合适。